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1、武汉长印房地产开发公司开发管理工作手册版 本 号： 发布日期： 2004年4月6日 发放编号： 持 有 者： 武汉长印房地产开发有限公司目 录开发管理工作内容196土地获取方式及程序196（一）拍卖196（二）招标196（三）协议197（四）三种出让方式比较198土地征用程序199（一）申请用地199（二）商定补偿安置方案200（三）审批用地200（四）划拨土地201（五）颁发土地使用证201开发报建流程图202六证办理前提及流程203建设用地规划许可证的取得203建设工程规划许可证的取得206施工（开工）许可证的获取210各种验收办理前提及流程212相关法规摘录212开发报建公关管理制度21
2、2对外公关联络制度212相关文件格式和表格2131、建设项目选址意见书和建设用地规划许可证申请表2132规划（建筑）方案审批申请表2143规划（建筑）方案批准意见书2154施工图审核申请表2165市政项目建设用地审批申请表2176市政管线项目审批申请表2187自建市政配套项目审批申请表2198建设工程规划许可通知书申请表2209建设工程规划许可证申请表22110建设工程规划验收申请表222A. 第二部分：开发管理开发管理工作内容土地获取方式及程序（一）拍卖根据我国土地使用权拍卖的有关规定和实际做法，拍卖的程序如下：1管部门以公告方式或其他方式发布拍卖消息，告知可以参加竞投的单位或个人。2有意向
3、竞投的房地产开发企业在交纳保证金后领取拍卖文件、编码牌并向土地部门索取地块资料，以取得正式参加拍卖的权利。3举行拍卖活动，按公告日期和地点举行，由土地部门主持拍卖，简介土地位置、面积、用途、使用年限、规划要求并报出拍卖的底价，主持人宣布底价后，竞投者按规定方式应价，最后一次应价，主持人三次宣布无人应时，拍卖成立。4签订出让合同，支付出让金。得主与土地部门签订拍卖出让合同，交付订金（10%出让金），其余出让金在60日之内交齐后领取“付清出让金”凭证。5领取土地使用证，办理使用权登记。得主按合同规定，支付全部出让金后，向主管部门领取土地使用权证，在规定时间内办理土地使用权登记手续。（二）招标根据我
4、国有关招标的规定和土地使用权招标的实践，招标可按如下程序进行：1招标人发出招标公告或通知，由有意受让人提出招标申请。2招标人对投标者进行资格审查后，土地部门根据出让地的具体要求，向被批准的投标单位提供招标文件。这些文件包括：（1）地块基本情况；（2）地块使用条件；（3）投标者应具备的资料；（4）投标地点、截止日期、招标程序、要求、规定、决标标准、开标方式；（5）投标需缴纳的保证金额；（6）投标书格式。3标书投入标籍。投标者在规定的投标日期和时间内，在指定的地点，向招标单位提交保证金（不计息），然后将密封后的投标书投入指定的标籍。4评标委员会主持决标。土管部门会同有关部门聘请专家组成评标委员会，
5、由评标委员会主持开标、验标、评标和决标工作。对不具备投标资格的标书，或不符合招标文件规定的标书，或超过截止日期的标书，却认为无效标书。评标委员会对有效标书进行评审，决定中标着。在选定中标者后，由土管部门签发中标通知书。为示公正，在开标、验标、决标过程中也可由公证机关参加并出具公证书。5签订出让合同，并支付出让金。中标者接到中标通知书，并在规定时间内与土地部门签订招标出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。在交纳出让金后，出让方应按合同的规定提供土地使用权，未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。6领取
6、土地使用证。中标者按合同规定支付出让金后，根据土地部门核发的付清地价款凭证，在规定时间内办理土地使用权登记手续，并领取土地使用证。（三）协议根据我国协议出让的实践，协议出让程序如下：1出让方向受让方提供地块有关资料，这些资料包括：（1）地形图，反映土地坐落、四至、面积地面现状和地质情况等；（2）规划要求，反映规划用途、建设项目完成年限、投入的最低建筑费用、开发面积的下限；（3）环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通和消防等要求；（4）市政公用设施现状和建设计划或建设要求；（5）出让年限、出让付款方式和要求，受让人的经济责任等；（6）有关再转让的规定，建筑物出售及管理的有关规定等；（7）出让合同标准
7、格式。2申请用地。有意受让土地者在得到上述资料后，在规定时间内土管部门提交土地开发建设方案和包含出让金付款方式等在内的文件，提出用地申请。3答复。土地管理部门应在接到提交的文件后，在规定时间内给予回复。如深圳规定30日之内须向申请人发出协议用地通知书，不同意提供土地的，也应在规定时间内书面通知申请人。4签订协议出让合同。申请人接到通知书后15日之内到土地管理部门协调用地面积、年期、用途、地价等，经同级人民政府批准后，对外公布。随后，由土地部门作为出让人与受让人签订土地出让合同，并由受让人支付出让金，土地部门核发付清地价款凭证。5办理土地使用权登记。受让人凭付清地价款凭证，向土地管理部门领取土地
8、使用证，并在规定时间内办理土地使用权登记。（四）三种出让方式比较以上三种出让方式各有适宜的情况和条件，实际中应根据具体情况选择适当的方式获取土地的使用权。现将拍卖、招标、协议三种方式的特点和运作程序作一对比。三种出让方式的比较协议出让程序招标出让程序拍卖出让程序提供地块资料申请用地（先立项再申请批准）答复签订协议出让合同，支付出让金办理使用权登记（登记发证），领取土地使用证发出招标公告或通知领取招标文件招标决标签订招标出让合同，先支付保证金办理使用权登记，领取土地使用证发布拍卖公告领取拍卖文件及编码牌举办拍卖活动，加高者得签订拍卖出让合同，支付定金、出让金办理使用权登记，领取土地使用证适用于公
9、益、福利事业，科研文教，非营利的机关、团体及某些特殊用地（如高科技开发区、福利商品房）优化土地布局的地段，重大工程的较大地块（如成片开发）区位条件好、功能便利的繁华地段，土地使用上有较大灵活性的地快（如商业服务业、商品房）选择受让人的自由度大，不利于公平竞争利于公平竞争，给出让方留有选择的余地利于公平竞争，方法简便易行，出让方不易控制最高价土地征用程序（一）申请用地1申请条件。 国家建设项目只有已列入国家固定资产投资计划的项目； 经其他途径批准准洗建设的建设项目； 城市集体所有单位的自筹基建项目，或符合国家对自筹资产使用管理的规定，并已列入当地集体所有制单位基本建设指导性计划的项目。2申请所持
10、文件。建设单位必须持国家主管部门或县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的可行性研究报告、初步设计批复文件、设计图纸或上级主管部门确认项目的证明等文件。在城市规划区内申请用地，还要取得规划部门同意，须取得城建规划部门颁发的建设用地规划许可证，由规划行政主管部门核定用地位置和界限，以及规划设计条件。建设单位申请用地必须报送的文件、资料包括： 用地申请报告； 项目可行性研究报告的批件或其他立项批复批件； 初步设计（总体设计）说明书及批件； 计划部门的项目年度投资计划或银行出具的资金证明； 有关部门的审批文件的复印件； 总平面布置图，土地所在地区地形图。3申请用地。一个建设项目需使用的土地，应
11、按总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，不得先征待用、多征多用。公路、输油输水管线等建设项目用地需要使用的土地应根据项目总体设计，一次申请审批用地，也可以按县分段，申请办理征地、划拨手续。4土地部门估算面积，确定用地地点。估算面积经县（市）人民政府同意后，优土地部门会同有关部门根据建设项目的性质、规模，结合当地远景规划要求进行定点选址，写出现场调查纪实报告。5土地部门按审批权限向同级政府或上级土地部门报批建设项目用地，加送下列附件： 国家建设征（拨）用地呈报表。 土地部门对国家建设征（拨）项目用地审查报告，有签署意见，勾绘红线在地形图上，下级报上级的审查意见。 征（拨）用地的补偿
12、、安置协议或征（拨）用土地费用包干协议，附征地费计算表、地上附着物赔偿费用明细表。 被征（拨）用地单位群众的生产、生活安置方案。上述资料要按档案管理要求整理装订成册，向上呈报。 建设用地涉及城市规划区、江河湖泊安全区及有关部门的，由土管部门发出建设用地征询意见表，并征得有关部门意见后审批。 征地附图。即经征地单位与被征单位盖章认可，标有四至界线和土地利用现状的证地图。（二）商定补偿安置方案在地址选择及初步设计的总平面布置图完成后，由土管部门组织建设用地单位、被征地单位及有关部门共同拟订土地补偿方案，草签补偿安置协议，并报同级政府审批；对国家及省重点建设项目实行征地费用包干，并签订征地费用包干协
13、议书。土地部门的工作是按用地申请计算征地费用及三材（钢材、水泥、木材）数量。通过对土地的分等定级、评价提出符合当地实际的土地补偿费、安置补助费，计算总征地费用、拆迁地面附着物需补偿的三材数量等。（三）审批用地国家建设项目用地审批是一项业务性、综合性很强的工作，涉及行业、部门多。土地部门按有关规定对征地报批材料进行审查，审查重点是项目的合法性，用地数量、范围、来源、权属、安置、补偿等协议。1初审阶段。承办人员按申请资料，填写项目用地审查记录，包括以下具体内容： 用地资格审查。包括用地申请者的法人地位；建设项目是否按程序批准，列入国家固定资产投资计划，有无当年的用地计划指标；有无可行性研究报告及初
14、步设计文件；有无资金来源，提供资金的单位及银行担保文件；若在城市规划区范围内，要审查有无建设用地规划许可证及定点红线图。 用地申请依据。包括有否征求有关部门意见，是否附有环保、城规、文物、矿产、公安等部门意见；有关土地复垦意见；正式申报用地的数量、范围和权源是否准确（要现场踏勘部分记录）；申请的永久性用地及临时用地是否符合合理用地、节约用地原则；征地费情况、安置费是否正安排妥善、补偿安置标准是否合理。 文件、资料是否齐全，是否符合上报要求。按批准权限，逐级上报，县级以上人民政府批准国家各项建设项目用地，必须依法办理报批手续，不得先用后报。2用地审查。项目用地审查，是建设项目审查管理的主要环节，
15、也是法律赋予土地管理部门的重要职能，是建用管人员的神圣职责。用地审查包括初审、审核、审定三个阶段。 审核阶段。承办人员认为资料合格，整理好项目用地审查记录，附项目用地现场踏勘记录，并向主管人员汇报，主管人员对提出的初审进行法律、政策、法规、经济、技术的进一步审核，无误后报领导批准。 审定阶段。领导听取汇报后，重点复核，提出审定意见，签发文件，向同级政府上报。（四）划拨土地1核发建设用地批准书。土地部门接到建设项目用地依法批准文件后，及时通知用地单位缴纳各项费用，并向用地单位核发建设用地批准书，作为施工单位基建期内使用土地的凭证，并进行土地登记注册。2划拨土地。土地部门根据工程建设进度一次或分期到现场按批准界线划拨土地，现场放线、埋设界桩，并督促被征
