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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页北京世纪华夏资产管理有限公司龙房商道商业街项目（三）1项目商业区位及道路交通分析21.1项目商业区位评价21.1.1项目基本商圈薄弱21.1.2 CBD东扩为项目带来发展机会31.1.3 环四环商业带将得到极大发展41.2 项目竞争对手分布71.2.1 现存主要竞争对手81.2.2 潜在竞争对手111.3 附近商业及生活配套151.4 立地综合评述172 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析172.1 北京市概况及投资环境分析172.2 北京市宏观经济发展基本情况192.3 北京市商业发展现状分析212.3.1影响
2、商业发展的需求因素分析222.3.2 影响商业发展的供给因素分析252.3.3各商业业态的竞争性分析262.3.4 商业发展现状总结302.3.5商业发展预测312.4 北京市商业地产市场的基本情况322.4.1 商业地产开发企业发展概况322.4.2 商业地产开发供应量概况322.4.3 商业地产的租售概况342.4.4 对北京市商业地产市场的展望372.4.5 北京市商业地产市场发展总结391项目商业区位及道路交通分析1.1项目商业区位评价1.1.1项目基本商圈薄弱 项目周边居民数量和消费力的低下，造成了本项目基本商区圈薄弱。据调研结果显示，目前项目附近居民主要由以下几个部分组成：当地原住
3、民、周边工厂职工，周边小商业服务业从业者、外来居民和新建社区居民，其中原住民、小商业服务业从业者和外来居民占大多数。这部分居民的消费档次和消费能力普遍偏低，对于购物、娱乐等各个方面都不能形成有效支撑。因此，项目附近现有商业、服务业的数量和档次都处于比较低的水准。从这个角度考虑本项目，我们认为本项目在进行规划时应避免在基本商圈内纠缠，而将眼界放得更远些，扩大商圈辐射范围即在二级、三级商圈上做文章。 本区域商业气氛的单薄，不能给项目招商提供环境上的有力支持。由于周边现有居民消费水平普遍偏低，并且由于城市发展进度的影响，造成以前项目所在区域对于大型商家缺乏足够的吸引力，但是，随着项目周边高品质社区的
4、增加和其他项目商家的介入，特别是燕莎OUTLETS的开业，使得本地区对于商家的吸引力在不断增强。不过从总体上讲，项目所在地块对于有些商家还是需要反复考虑求证的位置。 现有商业不发达，周边1公里内以小型临街商铺为主的商业对于项目不会构成威胁。通过我公司对周边居民消费能力的分析发现，现有商业客层以现有居民为主，缺乏满足未来出现在本区域的中高收入居民需求档次的商业业态。因此，项目在进行规划时可以尽可能少地考虑现有商业的影响。1.1.2 CBD东扩为项目带来发展机会 2003年5月，朝阳区发布了将新添十四条城市主干道的消息。其中位于CBD和CBD东部的朝阳北路、朝阳路、西大望路、通惠河北路约占43公里
5、，占总工程量的近三分之二。据了解，朝阳区将在去年打通位于CBD商务中心区北侧的朝阳北路的基础上，争取按期保质完成朝阳北路二期工程，争取朝阳北路年内通车，实现东三环和东四环的交通干线连接。改善、提高CBD商务中心区的交通条件。加上正在修建的地铁八通线，CBD区域以及CBD以东区域可谓是路网密织。进行这些道路扩建和改造的主要目的是以基础设施和重点项目建设为重点，加快CBD区域路网构架建设，实现北京商务中心区建设新突破。从这一思路看，朝阳区下功夫在CBD东部密织路网的用意很明显，CBD东扩似乎已经是不争的事实。这不仅是发展CBD的需要，也是朝阳区发展定福庄、东坝、垡头、望京酒仙桥等边缘集团的需要。随
6、着交通线路的建设改造，区域东扩的趋势已显露无疑。越过寸土寸金的中心，京东广阔且相对廉价的开发空间无疑对开发商极具吸引力。金地大厦、万达广场、华贸中心等项目都是东扩的足迹。CBD东扩将带动东部地区的城市发展，增加就业，提高地段价值，促进当地消费进而带动商业发展。 项目南侧是CBD东扩的主要区域，在这一区域的目前主要建筑群体是华贸中心。华贸中心西起西大望路，东临东四环，南至通惠河，北临朝阳路。占地面积为公顷，总建筑面积万平方米，其中商业面积16万平方米。整个项目将横跨长安街。长安街北侧主要是建筑主体，长安街南侧将是公顷的运动主题公园，南北将通过天桥相连，总投资额将达亿元，预计年总体建成。华贸中心建
7、成后，将带动CBD向东扩张的步伐，成为新的办公和酒店中心，并吸引从定福庄、东坝、垡头、望京酒仙桥等边缘集团到CBD办公的人群，而这部分人群的消费能力相当可观，并且其消费需求多种多样，本项目所在区域这部分人群的增加强化了项目的有力消费支撑。 CBD地区的东扩将带动周边地区地段价值的提高，增加消费人群，为区域商业发展提供契机。1.1.3 环四环商业带将得到极大发展这一趋势将为项目提供良好的发展基础。 第一、环四环商业带的发展。随着北京市区面积的扩大和城市交通网络的建设，北京市商业的空间布局由城市中心区逐步向外扩散。20世纪90年代以前，北京的主要零售商业企业大多集中于二环及环以内的城市中心区；20
8、世纪90年代以后，随着三环路的建成，环三环商业带已然形成，三环以外的商业也得到了快速发展。在2000年后，四环路的商业开发得到了各个主要商家的高度重视，众多的商家将选址开发的目标瞄准了四环区域。目前包括沃尔玛、家乐福、欧尚、百安居、宜家等国际知名商家纷纷在四环商业带选址开店，环四环商业开发已经初具雏形。依托城市的对外扩张，在未来几年内环四环商业带将得到更大的发展空间。 第二，环四环商业带产生的原因。二环及二环以内商业带（区）的形成与发展，主要源于以下因素：首先是城市发展的历史因素。从传统上讲，北京的城市以二环之内为老城区即城市中心区，人口分布以城市中心区为主，购买力多集中于此；其次，从传统商业
9、的空间布局结构看，三大商业区（王府井、西单、前门）均在二环内，其他有名的商业街、店也均在城市中心区；再次，传统的以百货店为主的商业业态也要求以城市中心区为其区位条件，以利于经营。环三环商业带是随着1994年三环路全线贯通，在以前商业发展的基础上聚集而成。1993年经国务院批准的北京市远景发展规划，拟在原有三大市级商业中心的基础上新形成5个市级商业中心，其中的公主坟、木樨园、马甸三大市级商业中心均在三环路的两侧，此后在客观上又自然形成的双榆树商业中心区（以当代商城、双安商场、利客隆总店为龙头）也在三环路两侧，并且，在南三环也形成了玉泉营丽泽桥沿线的家居建材中心。目前，环三环商业带的发展已经日渐成
10、熟，但随着三环路交通状况的恶化，其原有的交通和地块成本优势已经逐渐转移到四环周边地区。目前，环四环商业带正在逐步成熟，在2001年6月四环路全线贯通后，环四环商业带在过去的2-3年中得到了迅速和充分的发展。其中在北四环以北辰购物中心为核心的亚运村商圈已经成熟，为周边居民提供充足的商品和良好的服务，取得良好的经营收入；而西四环的金四季购物中心已经开业，目前经营情况良好。金源Shopping Mall主力商家招商已经完成，成为四环路上的商业亮点，近期即将开业。反观项目所在的东四环地区，经济发达程度和居民消费水平均高于西四环，目前尚缺乏此亮点，这意味着本项目拥有潜在的市场机会。 第三、从未来发展的趋
11、势上看，我们可以肯定环四环商业将在近2-3年内进入高速发展阶段，理由如下：首先，北京市的城市规模正在进一步扩大，新的城市规划已将四环以内全部列为市区，围绕四环路新建了大量的居住小区，入住居民多为中等收入以上的阶层，因而形成不断扩大的极具规模的购买力。其次，从发达国家大型城市的发展历史上看，“城市中空化”已成必然现象，即表现为城内工作城郊居住，城内挣钱城郊消费，不但是客观的必然，而且也成为时尚；现代商业经营越来越强调以人为本，而其外部环境的好坏更是成为市场竞争中的重要砝码。以此而论，市中心区则难以有进一步发展的有利条件。第三，随着城市环境的变化和居民收入水平提升，其消费行为也在发生着深刻的变化。
12、从购物方式看，驱车购物、批量购物等已为越来越多的消费者所接受；从购物地点的变化看，由固定在某一商业区（商场）购物向就近或选择性购物地点转变，部分消费者由进城购物向出城购物转变，大型超市成为消费者首选的购买日用生活消费品的场所；从消费心理的变化看，消费者求实、求廉的理性消费心理已经成熟，而城市中心区的商业由于交通堵塞、地租贵、成本大、费用高导致商品价格居高不下，而逐渐被越来越多的消费者所放弃。因此，四环商圈具有发展的潜在优势和可预期的良好前景。第四，环四环商业带形成过程中将具有非常突出的成本优势。这源自于建设用地价格相对低廉，不存在很大的拆迁问题，且主要道路交通及市政设施配套，因而使开发建设的刚
13、性成本缩小。这意味着，零售商将会具有较强的价格竞争优势。第五，开发商有在四环带两侧兴建商业设施的客观必然性和积极性。一方面，政府对新建居民区的商业设施配套有政策要求；另一方面，兴建商业设施有利于提升房地产的市场价值，促进房地产销售；此外，商业经营对开发商来讲也具有一定的利润吸引力。第六，四环路作为封闭式的城市快速路，交通快捷、便利，与三环路及三环以里的道路相比，更利于商业特别是一些先进的业态形式的经营。因为，面对轿车进入家庭的速度越来越快的形势和已有的130多万辆私家车的消费家庭，其吸引力越发明显。第七，与三环及三环以内相比，环四环商业带发展空间大，便于创造优美的购物环境。一方面，沿四环一带为
14、北京市政府规划的百米宽的绿化隔离带，建成后本身就是北京的一道靓丽风景；另一方面，较多的可征用土地，可为大规模经营的先进业态所用，以便满足消费者的全面需求。 最后，居于城市零售业主导地位的大型零售业态（如SHOPPING MALL）更倾向与在城乡结合部的交通便利之处选址开店。这表明其发展具有充分的社会与经济的合理性。1.2 项目竞争对手分布本项目3公里范围内现有和潜在的竞争对手（图）本项目华贸中心九龙商厦珠江帝景OUTLETS家世界1.2.1 现存主要竞争对手通过调研发现,本项目3公里范围内的现存主要竞争对手如下：家乐福双井店、百安居九龙店、燕莎OUTLETSl 家乐福双井店：家乐福双井店位于朝
15、阳区广渠路31号，与百安居九龙店相邻，占地面积30700平方米，包括900个车位。卖场面积11990平方米，共分上下三层，其中一层为34家店中店，总面积5000平方米，包括肯德基、半亩园、永和大王等快餐品牌以及达芙妮、运动100等穿类品牌，还有书店、银行等配套设施。二、三层为大卖场，商品单品种类超过45000种。与其他店不同的是，双井店增加了进口商品的比重，重点了推出自有品牌商品。目前家乐福在中国的卖场推出的自有品牌商品包括服装、食品、百货和杂货四大类。l 百安居九龙店：2004年4月10日开业的百安居北京九龙店，位于北京市朝阳区广渠路31号，毗邻东三环和外籍人士聚居区。这个两层楼的商场，其营业总面积达到1.3万平方米，还拥有500个泊车位。l 燕莎OUTLETS作为内地第一家outlets商店，燕莎胜出的最大法宝就是找到了一块零售业的处女地，在没有竞争对手的情况下，尽管天时地利仍未成熟甚至有些恶劣，但胜算似乎从开业第一天起就眷顾于这个中国内地的新生业态。 燕莎友谊商城在北京以经营高档消费品著称，年销售额名列大型商场的第四位，2002年12月，“燕莎outlets（名牌折扣）”作为燕莎商城的首家分店落户京城东四环。成功两大法宝：找到市场空隙和低成本运作。对于燕莎outlets来说，存活下去的更大优势在于把握了一个短暂的时间缝
