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1、2011年12月兴义楼市市场报告_第一章 兴义宏观经济部分一、兴义市地方概况1、城市概况贵州省兴义市地处滇、桂、黔三省结合部，是黔西南布依族苗族自治州政治、经济、文化、科教和信息中心。全市总面积2915平方公里，辖4个办事处17镇乡，78.4万人口。兴义有丰富多彩的自然景观；这里有丰富的水能资源、矿产资源、中药材和经济林资源，开发前景广阔；这里交通便捷，南昆铁路横贯全境，公路四通八达；这里通讯设施完善，南昆光缆、贵兴光缆为兴义市的通讯提供了载体，足不出户，即可与世界任何一个地方沟通联系。2、区位环境承东西、联南接北 兴义市距贵州贵阳357公里，距云南昆明362公里，距广西南宁325公里，位于南
2、（宁）贵（阳）昆（明）经济圈的中心，地理位置优越，素有“三省通衢”之称。东与本州安龙县接壤，南与广西壮族自治区的西林、隆林两县隔江相望，西与云南省罗平、富源两县毗邻，北与本省兴仁县、普安县和盘县连接，南盘江横贯市境，历史上是三省毗邻地区的商业集散地和通衢要塞。 兴岔、兴普、兴鲁、兴巴四条县际公路等级油化。从兴义市境穿过的324国道、309省道改造相继工完工，贵（阳）兴（仁）高等级公路的延伸，途经兴义的汕（头）昆（明）高速公路的动工兴建；南盘江河道整治基本结束；兴义飞机场于2004年7月建成通航。已初步形成集铁路、公路、航空、航运四位一体的立体交通运输网络，成为黔、滇、桂三省（区）结合部出海的重
3、要交通枢纽。3 、人口环境城市人口不断增加，人口素质显著提高随着社会和经济的发展，兴义市城市人口不断增加，居民受教育程度明显提高，人口素质也有着显著的提升。2010年11月1日全市总人口78.4万，其中城镇人口为33.7万，城市化水平达43%。同时，根据我司调查，在被访者中受过大专及本科以上教育的达61%，家庭结构中，“三口之家”家庭占58%，“六口之家”“五口之家”“四口之家”家庭各占6%、8%、14%，总和仅为28%。总之，家庭户均人口规模下降和人口素质的提高是社会进步和发展的必然趋势，家庭户规模的缩小不仅是社会、经济、文化多种因素影响的结果，更是全市居民成居住环境的改善，生活质量得到了实
4、质性提高的结果。二、兴义市经济水平1、经济指标2006年2007年2008年2009年2010年生产总值亿元73.9788.23105120135财政总收入亿元7.5610.0713.0916.0220固定资产投资亿元19.6926.044060.33325.6人均可支配收入元870711411135001450015500农民人均纯收入元27403165359041144651消费品零售总额亿元27.1632.474050.260.62农业总产值亿元23.0325.32729.1831.25工业总产值亿元72.491.42111.52130.21160旅游业亿元3.975.688.5210.
5、2814小结：兴义市经济发展稳健，人民生活水平及消费水平稳步提高，宏观经济环境良好。2、产业发展状况1）国民生产总值及固定资产投资小结：从2006年到2009年兴义市的国民生产总值均超过固定资产投资总额，而2010年异军突起，因定资产投入总值远超国民生产总值，表明城市化进程大幅加快，大力组织城市建设。小结：以工业为主导，农业平稳发展，同时，在市政府“旅游兴市”的纲领指导下，兴义市旅游产业发展迅速，市容市貌也大幅度改观。 2、2006-2010年居民收入消费情况小结：随着兴义市经济的发展，城镇居民的可支配收入呈平稳上涨趋势，居民的消费力不断提高。3、 支柱产业发展状况电力工业水火并进，成为兴义市
6、经济社会发展的重要产业之一，同时不断完善供电设施，供电质量得到了全面提升。化工工业兴义市目前有化工企业五家，三个化工基地。煤炭工业全市探明煤炭资源储量7.71亿吨，远景煤炭资源储量超过10亿吨。全市现有合法矿井12对，年设计生产能力108万吨。冶炼工业截止2009年4月底，全市有金属冶炼企业11家，总生产能力30.5万吨。已形成四个集团：泰龙集团、昊威集团、博宇集团、昌威公司建材工业全市现有水泥企业两户，水泥生产能力为200万吨/年，同时马岭镇建有23户页岩砖企业，资源综合利用企业年产环保粉粒建筑材料80万吨，年产20万立方米发泡混凝土企业一户。制药工业全市有14家制药企业，涉及中药饮片、民族
7、制药、西药及医疗器械生产，规模、效益指标呈逐年上升态势，制药工业已成为兴义市的一个新兴支柱产业。酿造工业兴义市酿造产业共有贵州醇酒厂、兴义市云峰酒业有限公司两家。贵州醇酒厂又以资产10亿元成为兴义市酿造产业的领军企业。三、兴义城市化大事记1、重点工程开工 兴义开工个重点工程 总投资74868.57万。6月25日，兴义市那坡立交桥暨延安路改造工程、洒金轻工业园区、兴义市煤电铝一体化生态工业园暨铝加工项目一期工程等5个重点工程项目。在兴义市抓住省委、省政府提出的“工业强省、城镇化带动”的发展机遇，大力招商引资发展工业。重点建设的兴义市煤电铝一体化生态工业园以铝液及铝制品加工为主导产业、配套建设自备
8、发电项目为补充的循环工业经济，打造西江上游生态铝加工基地，力争到“十二五”末，整个园区工业总产值突破100亿元。事件点评：5个重点工程的建设投入，对兴义的经济发展增添了积极主力，促进工业发展，推动城市化进程。2、与宁波签订合作协议 黔西南与宁波签订合作框架协议。7月10日至12日，黔西南州党政代表团访问宁波市，签约24个合作项目，金额78.51亿元，涉及旅游、房地产、物流、农业产业化、生物制药、食品加工、煤化工、建材等产业。3、旅发大会召开 第六届全省旅发大会在兴义召开，黔西南州借势旅发大会招商引资223余亿元。9月25日上午，黔西南州举行第六届贵州省旅游产业发展大会招商引资签约仪式，共签约项
9、目34个，总投资223.38亿元，项目涉及旅游业、服务业、加工制造业、矿产品开发加工业、物流业以及现代农业、园区开发、轻工制造、电力等。在签约项目中，贞丰三岔河度假村开发、兴义市小商品批发、兴义影视城等一批和旅游业相关的项目引人关注。这些项目的建设，将对进一步调优全州产业结构、延长产业链，深入实施工业强州、城镇化带动战略具有十分重要的意义。事件点评：黔西南州与宁波签订合作框架协议及旅发大会之机招商引资共引进资金多达300亿元，将快速促进黔西南州的快速发展，作为黔西南州州府所在地兴义，也必将迎一个一大跨越式的发展。第二章、房地产宏观调控分析一、2011年楼市调控政策分析1、“国八条”国八条内容国
10、八条影响对楼市的影响对消费者的影响二套房房贷首付比例提高至60%囤地捂盘房企停发股票债券停贷开发商放慢开发节奏或延迟开发“刚需”客户开始陷入观望个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制有可能导致市场供应量出现紧张局面改善型客户无法实现改善目的暂停入市本地2套房和外地1套房家庭将停购在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施部分开发商转变开发步骤，增加商业产品和公寓，写字楼等投资客首付提高，资金压力增大，抑制投机者商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款坚持和强化舆论引导2、上调存款准备金率央行4月6日起上调存贷款基准利率0.25个百分
11、点 中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。 政策点评：虽然只是微小上调，但还是会加重购房者负担，心理影响大于实质效果。 央行决定21日第四次上调存款准备金率 中国人民银行17日宣布，从21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。 此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20
12、.5%的历史高位。 分析人士认为，此举意在进一步收缩银行体系的宽裕流动性。据估算，上调0.5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元。政策点评：央行急于收回资金，是在为2008年的缓解金融危机而买单，方向没错，但由资金面紧张，对楼市发展有限制。3、贯彻落实商品房销售明码标价 1） 相关内容1一房一价，实行明码标价；2公示商品房销售价格；3实行一套一标；4不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。2）对楼市的影响 “一房一价”有助于规范房地产市场交易秩序，消费者可以获得更加透明的信息，限制开发商随意涨价，在一定程度上可保障购房者的权益。但由于房价受诸多因素影响，很难实行一个尺度定价，
13、使得明码标价可能带来的后果是高开低走，打折优惠，预留价格空间，反而助长了房价预期效应。4、兴义市板块分析 桔山新区板块 民航板块 坪东板块 中心城区板块 下五屯板块 在近几年兴义的房地产市场中，板块之间的拉锯战逐步清晰。根据兴义地域关系，可将兴义市房地产市场划分五大板块，1、桔山大道板块重点规划新区，开发的热土 桔山新区板块现状桔山新区辖区面积22平方公里，城市规划面积14平方公里，区内地势平坦开阔，交通便捷，距兴义火车站6公里，距兴义飞机场4公里，国道、省道穿境而过，是黔西南北上贵阳，西进云南，南下广西的重要通道。桔山新区已经成了名副其实的行政中心，下一步，新区工委将按照兴义市委、市政府对桔
14、山新区的定位，秉承“完善城市功能，塑造城市品牌”的理念，实施城市中心区带动战略，着力建设“两纵三横五中心”，加速兴义市中心向桔山新区的转移。 板块功能定位兴义市的行政中心、商业金融中心、体育中心、旅游集散中心 基本判断 桔山新区是兴义市政府重点规划的新区，其地貌及区位优势明显，便于城市向东拓展。随着年内逐步供地、房产开发量增加，桔山新区将成为兴义房地产发展的突出板块。2、民航片区板块正在崛起的新区，人们瞩目的焦点 民航板块现状 民航板块是依托兴义机场设置的一个综合性片区，东、南至环城路，西南至顶兴路风仪路，北面至纬三路。这里是规划中的居住区、高等级科技教育区和物流仓蓄区。以飞机场的修建为契机，一跃成为兴义市房地产市场发展活跃的板块之一。 板块功能定位 兴义市教育科研中心、高科技园区、物流仓储中心 基本判断随着诸多房地产项目的开发建成，片区城市形象发生了翻天覆地的变化，城市品位和人居环境得到了极大的改善，我们认为，一旦该区域完成市场导入期，必将充分凸显出其商业的繁华和高质素的综合居住环境。3、中心城区板块商业中心，寸土寸金 区域现状中心城区板块曾是兴义市的经济、行政中心。人口众多，交通发达，基础配套设施齐全，商业发达，已具规模，是兴义市的经济中心，。形成以街心花园及周边九条步行街为主的黄草购物
