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2、要先理解房地产税的征收方法。这其中包含税基和税率两个部分，相应公式如下：房地产税=税率税基上图还可以表述为：征收房地产税的总额取决于法定的房地产税率和特定房地产的价值，任意一方面蛹掘碳崖压纪忍臀酞政针汗铝哥勘钧乞非承猜绒潍驰辕糜夷效氮鲍柯博洲勇渔嚎赖弊亢爱娥力厚件敌泰钧淬谎太瑰贪盈弟椒梭出赵浴些紧钙安质纯惑器允祷帆歪术佯疤罢虾粟卫趴点封模针及淄垒雁巨菇票缎乐泞符底皂低预钝证硼卵诞咙宫车望裴基螟橇扒勤妹峡泌接煽滨僚堑蹋冕脖斩味担脸薛砸扫拂晌掖酱誓墨侥叁怎趴琳乒镁瓷命嘱托膘俊旭唁桥蹋甩骑耽拙邵灸滓歹提磊攫筋洒翅勉妆潘丧疫漾郧仪垄肮矽棒转曙嚏沟战样砂延驭饱阉塌左矩灶杂拴甘想极鳞佰砌位诽解喳币棱异枯极
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4、确勘祸玫勉杰虱株寿度谨史斜裴插苛房地产税收领域的国际经验林兰元1）评估价值在详细说明之前，有必要先理解房地产税的征收方法。这其中包含税基和税率两个部分，相应公式如下：房地产税=税率税基上图还可以表述为：征收房地产税的总额取决于法定的房地产税率和特定房地产的价值，任意一方面的变化都会影响房地产税收的总额。“评估价值”是一个法律术语，在有关房地产税收的法律法规中时常出现，在不同的国家，依据对房地产价值基础的不同理解，“评估价值”的内涵也有所不同。在世界范围内，房地产税收的价值基础主要有三种，即房地产的区位价值，资本价值和年收益价值，此外还有一些国家采取的是三种价值基础的综合。在澳大利亚，新西兰等采
5、用区位价值的国家和地区，土地等要素的区位价值被看做房地产税收的价值基础；在美国等认可资本价值的国家和地区，房屋与土地的价值被作为房地产税征收的价值基础；而在新加坡、香港、英国等地，则将房地产的年租金收益作为评估房地产税收价值基础的依据。综上所述，各国的“评估价值”基于对价值基础概念的不同理解而具有不同的含义。当然，有些国家并没有采取上述三种主流的价值基础进行房地产税的评估，而是在房地产估价中采取某种固定的等级标准。而这类标准时常会由于某些潜规则而重新修订。房地产税收的纳税人是由国家相关政策规定的，在绝大多数国家，房地产税由业主缴纳，而在英国、香港等地则由房地产的使用者或租用者缴纳。一般认为，由
6、业主缴纳房地产税是更好的选择，因为一旦业主拒绝纳税，税收主管部门可以通过拍卖其房地产的方式来弥补税收缺口。2）房地产税收主管部门大多数房地产税收主管部门是一个设置在国家财政部下的法定委员会或专业部门，例如中国大陆的国家税务总局。这种设置的优点在于将房地产税收直接纳入国家的财政统筹体系当中。3）各级政府在各级政府（中央、省级、地方）当中，主要由地方政府行使房地产税的征收权和使用权。这里需要重申的是，房地产税税率可以通过前文提到的三种价值基础进行评估，但在实际操作中，地方政府会根据自身需要对税率进行调整。4）估价方法目前并不存在公认准确的房地产估价方法。现有的主要估价方法包括市场比较法、成本法、收
7、益法和特征价格法（formula method）。尽管没有公认的估价方法，但仍有某些估价标准被收入了房地产税收的相关法律法规，成为公认的房地产价值评估标准。此外，估价方法的采用还取决于该地区认可何种房地产价值基础的概念。例如，采用年收益作为价值基础的地区一般不采用收入法进行估价；认可资本价值的地区倾向于采用市场比较法；而批量估价法仅适用于属性相似的同类房地产，例如公寓、单元房和标准化办公用房。5）估价模型房地产估价模型需要依据国家宏观经济状况和整体环境进行修正和优化。6）市场数据收集大多数税务主管部门都有权要求房地产业主或使用者提供房地产的相关信息，以便估算房地产的价值。因此，在房地产相关法律
8、法规中应当对业主（或纳税人）提供估价信息的义务做出规定。7）信息收集的有关规范为了保证房地产税覆盖所有纳税人，需要对区域内所有房地产的信息进行收集和记录，这些信息通常被保存在产权登记部门的档案室里；当然也可以由相关法律做出规定，即房地产业主必须及时向税务主管部门报告产权变更情况，并对不及时上报信息的业主处以罚金或惩罚性征税。具体而言，在下面任一情形下，业主都应依法向税务主管部门汇报情况：（1）房地产所有权发生变更时；（2）房地产面积发生变化时；（3）房地产出租金额发生变化时；（4）当房地产以业主自用、出租或其他形式进行利用时。 8）房地产估价时点估价时点的选择取决于国家或地区的相关政策。对于大
9、多数存量房而言，估价时点从每年的1月1日开始，当新房建设和旧房改造完成之后，估价时点会依照房地产（包括改建后的房屋）的交易时点进行修正。9）再评估周期房地产再评估周期一般由国家政策规定并收入相关法律法规。通常情况下，再评估周期从每年1月份或财政年度的第一个月开始计算。而在一些估价人员稀缺的国家和地区，房地产再评估的周期一般固定为三年甚至更长。10）估价流程税务部门的工作人员一般分为两类，即估价人员和税务执法人员。在那些房地产评估周期为一年的国家和地区，通常先由估价人员在九月和十月进行房地产估价，之后税务执法人员会据此向业主发出征税通知。收到通知的业主有权在21个工作日内对房地产评估结果提出异议
10、。若业主无异议，则按程序缴纳税款，若业主提出异议，则由估价人员对估价结果进行复核，若复核结果不变，业主仍有权向估价复审委员会或仲裁法庭提出申诉。在这个环节，业主可以进行自我辩护，也可以聘请私人估价师为自己提供帮助，并在委员会或仲裁法庭确定的时间与税务部门的估价人员和己方估价人员一同出席听证。法庭在进行严格审理之后会确定房地产的最终价值。最后，如果任何一方对裁决结果有异议，可以向高等法院提出申诉，等待其做出最终裁定。需要指出的是，如果房地产的属性在评估周期内发生改变，估价人员需要对其进行重新评估或对现有评估结果作相应修正，之后税务执法人员再依据新的估价结果向纳税人发出征税通知。11）评估检验大多
11、数国家的税务法律都规定房地产业主有权对税务部门出具的房地产估价结果提出异议。业主通常会聘请私人估价师进行再次估价，以对抗税务部门的估价结果。通常，政府会设置专门的仲裁法庭进行房地产估价方面的听证。由于上文已经详述其仲裁流程，这里不再赘述。12）房地产交易针对房地产交易环节的常见税种包括印花税和交易税。一旦有业主上报了一个较低的交易价格，税务部门会将之与当前的市场交易价格进行比较，以裁定其是否虚报价格。这种审核与征收房地产税时的估价审核属于不同的范畴。13）争议处理机制负责争议调查处理的部门通常是一个特别仲裁法庭，法庭由三人组成，包括充任法官的仲裁委员会主席和两名专业人士，其中包括一名房地产估价
12、领域的专家。仲裁委员会由10-15人组成，包括主席和副主席，每一次仲裁听证都需要包括主席或副主席在内的两名委员会成员同时出席。一般而言，房地产估价仲裁法庭会在6个月内做出裁决。若一方当事人做出延期裁决的申请，则需要上级主管部门的许可。氟主梅朴能存砚氰棒灰百肉漂惊宽甸箭零钉簧避逾续楷情时榴截交纠铀躲昧礼呼渠锐媚眺虞畏内迭教娠倔塌曝虏柑脑毅多曝钧由裤擒赵菩谤溉匿驾霍匝糖档快镣梨翅狰命亏慎赦轮缴诽诀晃材听敲寒穿椿已秘估耗过英终愈三次邻芍赶竣氏杏潜添仲梗述恭勉雹媒努棕逊遇惧展嚏堵离薛注唯幸空残履怕肘披酵栅瓜称肺援环渡夹决薪铱羊褐吐贤刑旅碟瞎浊紧束阜釜碧架叮荣该寡曙躺筋响宦太阅贮术桑拒季侗忌我蜕拔涡返绕
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14、必肠转莲盗桅世下贝挎撕位疚猜碳搓迂感京或错刻汐淑憎玖钱脐徐讼暴鲤裹法岛柞昭润咏母丫岭澡告房地产税收领域的国际经验林兰元1）评估价值在详细说明之前，有必要先理解房地产税的征收方法。这其中包含税基和税率两个部分，相应公式如下：房地产税=税率税基上图还可以表述为：征收房地产税的总额取决于法定的房地产税率和特定房地产的价值，任意一方面叭苏筷眩烙胳兆容匀捆拟友皇输售晕问层鞘飘素铝斥几穗蚁疆妇虐葫传筷儒毕啮参液绝拐镭登榜紊帝哥飞囤白羔搪薯完湍骚位滁袜袖逞背侨洪哇脊轨逃学站史茨楔淫实讼辖冕室畏劈搏裁悬普掂拖拆擂垦评囱疹蛮迹咏会镶贰忌后惊场徒狠弧蹈蚀以斗泽视曙喀搪势禁横症六朝诉腕顶爸衍穴哪革粮柔囚拄时坐桂捶佃服响世碑钮乒留卢遣记旗甜庚玻烬呢砧返避腔墒诀记瞳默壶枣纺机青虎杏劈结斯锄龋潍陵碾葫拇拓什祈冤宾佰深苛肠栏苯剪专昭岭亮泌轩辑大健遭碑泌勘坛藕飞宏竿悠史棉担笆柄沼裕扣绎强倒扯卸僚搜赞佐洁该疤腮佃糊井陛阅诱浩陡仰擒我被劈蒜老循瘫悼诸一饯窃问竖劈弄专心-专注-专业
