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1、深圳美术馆物业管理投 标 文 件标书编号： 项目名称： 物业管理投 标 人：深圳市 有限公司二八年十一月目 录一、法定代表人证明书4二、投标文件签署授权委托书5三、投标函6四、投标人情况介绍7五、开标一览表20六、物业管理费构成明细报价21七、物业管理方式、运作程序方案及实施文件25第一章 物业管理整体设想及策划25（一） 项目概况25（二） 管理设想25（三）管理目标27（四）管理措施27第二章 管理方式、工作计划30（一）管理方式30（二）工作计划33第三章 人员的配备、培训与管理35（一）人员配备35（二）人员培训41（三）人员管理44第四章 制度和档案的建立与管理46（一）档案建立46
2、（二）管理处各项管理制度目录48第五章 房屋管理与维护51（一）房屋维修养护51第六章 共用设备、设施的建立与管理54（一）共用设施设备维修养护的管理规定54（二）共用设施设备维修养护计划及实施方案56（三）机电设备设施管理58（四）智能化系统管理60第七章 保安及车辆服务62（一）保安队伍组织建设62（二）车辆交通管理64（三） 会务服务65第八章 安全管理与应急抢险预案67（一）安全管理工作特点67（二）安全管理目标67（三）安全管理原则67（四）安全管理内容与方式67（五）消防管理68（六）公共卫生安全管理69（七）安全突发事件处理70（八） 突发停电应急预案71（九） 意外伤亡应急预案
3、72（十）水浸应急预案73（十一）火灾应急预案74第九章 环境卫生管理76（一）环境卫生管理76第十章 绿化管理79（一）绿化管理79第十一章 物资装备81（一）物资装备81八、相关服务计划82（一）准备工作82一、法定代表人证明书 同志，现任我单位 职务，为法定代表人，特此证明。有效日期：2008年12月28日 签发日期：2008年11月3日 单位：深圳市 （盖章）附：代表人性别： 年龄： 工作证号码： 营业执照号码： 经济性质：有限责任主营（产）：物业管理兼营（产）：餐饮管理、超市管理进口物品经营许可证号码：主营：兼营：说明：1、法定代表人为企业事业单位、国家机关、社会团体的主要行政负责人
4、。 2、内容必须填写真实、清楚，涂改无效，不得转让、买卖。二、投标文件签署授权委托书本授权委托书声明：我 （姓名）系 深圳市 有限公司 （投标人名称）的法定代表人，现授权委托 深圳市 理有限公司 （单位名称）的 （姓名）为我公司签署本项目已递交的投标文件的法定代表人的授权委托代理人，代理人全权代表我所签署的本项目已递交的投标文件内容我均承认。代理人无转委托权，特此委托。代理人： 性别： 男 年龄： 联系电话： 手机： 身份证号码： 职务： 项目经理 投标人：深圳市 理有限公司 法定代表人： 授权委托日期： 2008 年 11月 3 日三、投标函致： 深圳市中邦国际招标有限公司 （招标机构名称）
5、1、根据已收到贵方的招标编号为 C 2F01 的 深圳市 物业管理 项目的招标文件，遵照中华人民共和国政府采购法和深圳经济特区政府采购条例等有关规定，我单位经考察现场和研究上述招标文件的投标须知、合同条款、技术规范、图纸及其他有关文件后，我方愿以开标一览表中的投标报价并按招标文件要求承包上述项目并修补其任何缺陷。2、如果我方中标，我方将按照规定提交上述总价 10 由具有独立法人资格的经济实体企业出具的履约担保书作为履约担保，共同地和分别地承担责任。3、我方同意所递交的投标文件在“投标须知”第15条规定的投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。如果在投标有效期内撤回其投
6、标，其投标保证金将全部被没收。4、除非另外达成协议并生效，贵方的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。5、我方理解贵方将不受必须接受你们所收到的最低标价或其它任何投标文件的约束。投标人：深圳市 理有限公司单位地址：深圳市 法定代表人或其委托代理人： 邮政编码： 518033 电话： 传真： 开户银行名称： 开户银行帐号： 开户银行地址： 深圳市 开户银行电话： 日期： 2008 年 11 月 3 日四、投标人情况介绍序号项 目内容及说明备注一营业执照1注册年度及注册编号 2注册资金（万元）1000万3经营场所4有效期2000年10月31日2010年10月31日二税务登记证1国税税务登
7、记证编号2地税税务登记证编号三资格（质）证书（若有其他资质证书，可按表格格式扩展）1证书名称中华人民共和国物业管理资质证书2批准单位中华人民共和国建设部3等级壹级4批准时间及编号5有效期四得奖或评优项目（若有多个奖项，可按表格格式扩展）1得奖或评优项目数量2项目A项目名称奖项名称、等级及颁发单位项目规模及性质的简要说明3项目B项目名称奖项名称、等级及颁发单位项目规模及性质的简要说明五其他（投标人认为需补充的其他说明）1政府部门物业管理经验 2项目A项目名称项目简要说明3项目B项目名称项目简要说明六ISO9001质量管理体系七ISO14001环境管理体系八OHSAS18001职业健康安全管理体系
8、注：1、在按要求填写好此表格后，各投标单位可以用其它的方式，就公司整体情况作出详细的介绍。2、有关资质和获奖情况需提供证书扫描件。五、开标一览表工程名称本项目月收费单价单位备注深圳市 美术馆物业管理 元/月注：1、本项目收费单价：内容应包括招标文件中所规定的所有服务项目；2、本项目总收费：指招标文件中所规定的所有服务项目合同期内全年的总报价，此报价作为投标方的投标总价。 六、物业管理费构成明细报价（单位：元/月）管理费构成测算序号项 目费用1人工费用（含管理人员、保安员、保洁员、绿化工、厨师等各类人员费用）2行政费用3节日装饰4房屋维护5公共设施维修6公共设备维修7治安保卫费8清洁卫生费用9绿
9、化费用10折旧费用11管理酬金12其他13税金每月合计全年合计七、物业管理方式、运作程序方案及实施文件第一章 物业管理整体设想及策划（一） 项目概况美术馆是集美术展览、美术品收藏和美术培训教育等功能为一体的公共文化设施。占地面积8000平方米，建筑面积达15000平方米，拥有八个标准展厅，一个中央圆形大厅和一个户外雕塑广场，以及7层多功能办公大楼，因此物业管理工作十分重要而艰巨。（二） 管理设想根据文化场馆物业管理的自身运作规律，针对 美术馆目前的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作： 1、高标准、高水平管理的措施 （1）建立和实施完善的物业管理
10、质量体系 物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来，在国内物管行业逐渐推广实施的ISO9001-2000质量体系标准被实践证明是行之有效的，这一点我们公司在导入并通过ISO9001-2000质量体系国际认证后，就深深地体会到其好处。在 美术馆的物业管理工作中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。（2）培育高素质的员工队伍 人才对我们来说，是最重要的资源，它决定了企业的兴衰。在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是“培训关”，我们公司每年都要针对不同的
11、人员分别制订出详细的培训计划，要求大家有现代的物业管理意识，为业主服务的意识，都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要作为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好物业管理服务工作的重要前提，我们的人才培养目标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。 2、管理深度和广度的做法 社会在进步、时代在发展。对于 美术馆这样一个精英荟萃的项目而言，物业管理服务的深度和广度是没有止境的。我们认为：随着社会的进步和社会分工的不断专业化，物业管理公司在管理深度和广度上，除了依靠科技手段外，还应尽可能和社会各专业服务机构联合，满足业主的多方面需求。 3、创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想 （1）硬件建设 可靠的安
12、全保障系统、管理完善的环境设施、简洁醒目的形象设计系统、安全方便的交通网络以及丰富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为 美术馆环境和文明建设提供了物质保证。 严格车辆交通管理。我们准备设置完善的各类交通标识，加强车辆的监控和引导，及时处理突发事件。 运用现代科技手段，“三防”结合，确保安全。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施快速反应系统，物防上采用围墙、防盗装置，技防采用高科技的智能化系统等手段提高防范能力。 （2）软件建设 创建高档次的文化场馆，软件建设比硬件构成更为重要、更为艰巨。特别是我国物业管理行业发展时间短，管理公司和广大业主均需要进一步加深对物业管理的认识和自身修养，这个过程需要日积月累的努力，物业管理公司应着眼于长远发展，持之以恒地在软件建设上下功夫。 （三）管理目标1、业主单位满意率达90%以上；2、有效投诉率低于2次；3、有效投诉处理率达100%；4、责任展品受损率，资产流失率为0；5、房屋及公共配套设备、设施完好率98%以上；6、场馆内治安案件案发率为零，无任何重大管理责任事故发生；7、环境卫生、消杀、绿
