《浅论房地产开发项目管理》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浅论房地产开发项目管理（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、浅论房地产开发项目管理梁邦建 指导老师 张立山摘要：本文结合房地产开发的流程及特点，对一些经常困挠着开发商进行项目管理的关键难点问题进行探讨分析。针对影响工程建设项目进展的主要因素，提出提高开发商工程建设项目管理质量和效率、削减项目管理难度的方法和建议。关键词：房地产；项目管理；问题；对策措施房地产开发是以盈利为目的的，如何开发优质的房地产产品，如期将地产交付消费者运用， 并节约造价，以获得高额利润，均依靠项目管理来实现。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。而我国房地产开发企业的项目管理历史较短，缺乏阅历，尚未形成一个科学有效的管理模式。本文通过对现阶段我国房地产开发项目管
2、理的初步探究，改进和完善项目管理模式，提高房地产项目管理水平。1 我国房地产开发项目管理存在的问题1.1 前期策划及市场调研不到位、调整不刚好 前期策划不到位 有些开发商以“市场是改变的，项目定位不能太死”为借口，不重视前期的项目具体可行性探讨，项目市场定位不精确，奢侈了项目的时机、时间。由于没有具体、“可行”的项目可行性探讨报告，导致决策迟疑不决。决策高层“迟疑”了一段时间后，大多会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品基本不科学、不系统、不全面，也不完全可行。项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难并演化成了工程变更的技术问题和工程建设的项目管理问题，可以说由此造成的项目管理
3、难度是“与生俱来”的。 市场调研困难 城市整体规划不断被突破，造成整体规划外项目上市多，供应量难以限制，潜在竞争楼盘预料难，同时竞争对手的成本因素难以精确计算，使整个产业没有权威精确的调研数据和市场分析，同时没有专业权威调研公司。大规模开发项目决策须要依靠的数据来源及精确性值得怀疑。 入户调查工作薄弱 项目决策阶段必需的消费者入户调查，包括对居住地、购房档次、装修档次、物业管理、住房面积、户型设计、居住环境、付款方式等的需求趋势调查基础工作薄弱。1.2 房地产开发企业缺乏系统的管理模式与阅历 重技术轻经济 目前我国的设计投标主要是从功能、技术、美观等角度来评价设计方案的优劣，较少考虑方案的经济
4、指标项目投资，这明显不得项目成本限制的要领。同时，现行设计费计取方式不甚合理，因为目前设计费的多少取决于工程总造价的凹凸或建筑面积的大小，费用本身只反映了设计的程度，而没有考虑造价的合理性和经济效益的因素。 限制项目投资的创新得不到认可 设计人员的创新，被社会认可的只是技术上的创新(如建筑造型和运用功能)，而限制项目投资的创新却得不到应有的关注和认同。设计人员在降低项目投资上深挖潜力的设计成果，得不到表扬和嘉奖，反而要担当风险。这造成了设计单位、设计人员经济意识淡薄，只要保证平安保险、不出技术或平安问题就不考虑工程造价，导致工程设计的“肥梁、肥柱”等抬高工程造价的现象。1.3 托付监理存在的问
5、题 权责不明责任不清 房地产开发实行托付监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段托付监理。且为了确保其利益、便于造价限制，不将设计变更与投资限制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综困难，管理混乱。 建设项目监理缺乏独立性、公正性 因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且驾驭了投资限制权。因此，建设单位常干脆向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的主动性和责任心。 甲供材料的质量难以限制 房地产开发企业出于节约造价考虑，对于某些大宗材料，实行低价招标竞买等方式选购。由于房地产企
6、业是投资建设者，对于材质有最终确定权，且监理是受房地产开发企业托付的，因此对于甲供材料，常疏于管理，或是牵强放行。由于材料是低价购进，故材质往往有偏差，质量难以限制。1.4 业主方项目管理自身存在的问题 技术、管理人才素养较差 依据房地产企业资质管理规定，房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员，工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。而房地产开发企业对技术、管理人员素养的要求很高，须要具有设计、施工、管理等各方面齐全的阅历，但目前具备如此高素养的人才并不多。 招标制度不完善 工程发包多为邀请招标，未
7、实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍，多数由包工头组成，挂靠有资质的施工企业，施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设阅历，没有完整有效的管理制度，建筑水平较差。2 房地产项目管理的措施2.1 加强前期市场调查的力度，做好可行性探讨工作 前期的项目可行性探讨是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。要重视项目的前期可行性探讨工作，就要加强前期可行性探讨的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源；完善决策程序，提高决策水平和效率，使项目市场定位和产品定位科学化
8、、市场化、系统化。房地产业发展与国家经济政策和行业政策有着必定的联系。而项目由于开发周期长，受政策改变影响更多。因此要探讨宏观经济政策、房地产行业政策、金融政策、土地政策、开发政策、房改政策等对整个房地产市场的影响。开发商要谨记“船大难调头，产品需创新，操作要专业”。2.2 激励设计人员大胆进行技术创新 把设计费计取方法改为：设计费额=概算数额基本费率+(概算数额-预算数额)嘉奖费率。设计方案越经济，设计单位就能获得越大的经济效益，从而引导设计人员为业主节约资金而进行创建性的工作。在方案的确定过程中，运用价值工程把工程的功能和成本两个方面综合起来对设计方案进行经济比较，促使设计单位和设计人员不
9、仅在建筑造型、运用功能上动脑筋，而且要在如何降低工程造价上下功夫。开发商可以从销售角度动身，要求设计人员在材料设备上要敢于运用性能价格比好的新材料、新设备、新工艺；在建筑结构设计上要科学化、合理化、规范化；在给排水、供电、煤气、通讯、有线电视等方面通过与各有关部门的亲密沟通，优化每个配套系统方案，从而保证房地产项目的经济效益。2.3 监理存在问题的管理 完善监理制度，提高监理水平 一是拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；二是加强对监理单位的资质管理，建立公允有序的监理市场；三是适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；四是加大培训教化力度，提高监理人员的整体素养。 明确监理单
10、位与建设单位、承建单位的关系 建设单位与监理单位的关系是同等的合同约定关系，是托付与被托付的关系。监理单位所担当的任务由双方事先按同等协商的原则确定于合同之中，监理托付合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。监理单位与承建单位之间是监理与被监理的关系。承建单位必需接受监理单位的监督检查， 并为监理单位开展工作供应便利；监理单位应为项目的实施创建条件，按时按安排做好监理工作。监理单位与承建单位之间没有合同关系，监理单位之所以具有监理职能，一是建设单位的授权；二是在建设工程施工合同中已经事先约定；三是国家建设监理
11、法规给予监理单位具有监督实施有关法规、规范、技术标准的职责。 严格按合同标准检验 对于甲供材料的质量限制，监理单位应参加材料招标的资质审查，避开不合格材料参加竞标。对进场材料，应会同建设单位严格按供货合同与质量检验标准进行质量检验。2.4 业主方项目管理应留意的事项 谨慎选择人才 高薪聘请具有设计、施工、管理各方面阅历的高素养技术、管理人才， 加强技术和管理实力的培训，提高技术、管理人员的业务水平，并规范对技术、管理人员的执业资格管理。 运用市场化手段公开招投标 工程发包应采纳公开招标，选择有资质、有实力、好协作、施工和管理水平高的施工队伍，避开指定发包、暗箱操作等不规范行为。总之，针对当前我
12、国房地产开发企业实行业主方项目管理与托付监理并行的项目管理现状，一方面呼吁建设监理机制尽快健全与规范，推行全过程监理；另一方面对业主方项目管理和托付监理并行的管理模式进行探讨，解决房地产开发业主方项目管理自身存在的问题。同时理顺建设单位、监理单位和承建单位之间的关系，将业主方项目管理的重点转向协调监理工作。以此建立更加科学、合理、有效的项目管理模式，提高项目管理水平。参考文献：1 “建筑施工手册编写组”.建筑施工手册M .中国建筑工业出版社,2003.2 曾晔，郑立.对当前工程建设监理工作中一些问题的思索.J工程质量,2007，（4）.3 陈伟珂，黄艳敏.工程风险与工程保险M.天津 天津高校出
13、版社.2005.4 徐阳.国际承包工程面临的若干风险及对策J.国际经济合作,2001,(2):29-33.5 梁世连等编工程项目管理M中国建筑工业出版社 2004.Discuss the Real Estate Development Project ManagementLiang Bang-Jian Director Zhang Li-shan(Engineering Management 0702 Department of Civil Engineering HeBei Normal University of Science & Technology )Abstract: In thi
14、s papers, combine the characteristics of real estate development,I analyze some questions that troubled the real estate developer .There are many problems that have an influence to the conduct of the project construction and I advanced my recommendations and methods in order to improve the efficienc
15、y and quality of the project construction and decrease the difficulty of the project construction.Key words: property ；project management ；question ；measures科研技能训练总结通过几周的惊慌打算，这学期的科研技能训练最终落下帷幕。这是我们第一次接触科研技能训练，通过这次训练，我受益匪浅。在理论上、动手上甚至思想看法上都有很大的提高。科学探讨讲究严谨，每个探讨者都要怀着一丝不苟的看法去做好每一次探讨。在探讨起先前的安排与大量打算是必不行少的。通过训练我发觉要干好一件事情首先必须要不怕困难、坚持究竟，只有这样才会战胜困难，赢得最终的成功。作为信息时代的高校生，仅会操作鼠标、懂得理论学问是不够的，基本的动手实力是一切工作和创建的基础和必要条件；另外，仅仅有以上一点是不够的，我们必须要做到肯定的细心仔细。甚至于一个标点都要做到一丝不差。只有在小事上做到一丝不苟，我们才能在大事上有所成就。当然，做事情不行能一次就成功。在张老师的悉心指导下，我对自己的科研论文进行了多次修改，最终初步驾驭了相关科研论文的写作格式要求以及基本方法。与此同时，通过这次训练，我学到了很多课本上没有的东西，扩展了我的学问面，提高
