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1、目 录1.项目概况11.1项目简介11.1.1项目名称11.1.2项目建设地点11.1.3建设规模及内容11.1.4项目法人及法人代表11.2项目法人简介11.3可研报告编制依据和研究范围21.3.1编制依据：21.3.2研究范围32.项目背景和建设的必要性及可行性分析42.1项目背景42.1.1上海市进入老龄化社会42.1.2闵行区制定相应养老规划42.1.3君莲居住区建设养老院的理由52.2项目建设的必要性52.2.1是推进上海市养老工作的需要52.2.2是闵行区养老工作的需要62.2.3是君莲居住区功能完善的需要72.3项目建设的可行性82.3.1项目建设的技术可行性82.3.2项目建设
2、的方案可行性82.3.3项目建设的经济可行性83项目场址与建设条件103.1项目场址103.2建设条件103.2.1自然条件103.2.2区位和交通113.2.3工程用水用电条件113.2.4建材供应条件113.2.5社会环境条件114建设规模和建设方案124.1总体设计124.1.1设计依据124.1.2设计范围124.1.3工程概况124.1.4设计原则和总体构思134.1.5总平面规划设计134.2建设规模134.2.1入口大堂154.2.2餐厅及辅助设施154.2.3医生办公室及护士值班室154.2.4各类医务室154.2.5心理咨询室164.2.6办公室、会议室、资料室等164.2.
3、7健身房、活动室等164.2.8老人居住室164.3建设方案164.3.1 建筑功能设计164.3.2 建筑造型设计174.3.3 建筑装饰标准175组织机构与项目管理196投资估算和资金筹措方案207财务分析和项目效益评价218项目进度安排229项目风险分析239.1项目风险分类239.1.1建设风险239.1.2成本超支风险239.1.3技术风险239.1.4其他风险239.2项目风险控制对策249.2.1建设风险249.2.2成本超支风险2410可行性研究结论2510.1养老院建设是必要的2510.2养老院建设是可行的25 / 文档可自由编辑打印1.项目概况1.1项目简介1.1.1项目名
4、称君莲居住区I1地块养老院1.1.2项目建设地点项目建设地点位于上海市闵行区，地处闵行区A4线以东、金都路以南颛桥镇154号的I1地块内，养老院坐落在I1地块的西北角，北临沪光路，西傍都会路，东有在建中的社区卫生中心，地理位置优越，交通方便。1.1.3建设规模及内容君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J等地块。位于I1地块的养老院占地4007m2，总建筑面积为5196m2，建筑层数为4层，建筑密度39%，建筑容积率1.3。1.1.4项目法人及法人代
5、表项目法人：上海闵行地产经营有限公司法人代表：朱国兰1.2项目法人简介上海闵行地产经营有限公司是闵行区人民政府出资监管企业，企业注册资本为叁亿元人民币。经营范围：地产项目基础性工程开发服务，市政基础工程建设，绿化工程服务，房屋动拆迁服务，建筑装潢材料，钢材，金属材料销售，工程技术咨询。（涉及许可经营的凭许可证经营）。1.3可研报告编制依据和研究范围1.3.1编制依据：1. 闵行区发展计划委员会关于对颛桥镇原八大市场A（B、C）地块前期基础性开发储备项目建议书批复，闵计基审发(2004)22号（23号、24号）；2. 闵行区人民政府关于批准闵行区土地储备中心为八大市场住宅储备用地A（B、C）块划
6、拨国有土地的通知，闵府土（2004）358号（359号、360号）房屋土地测绘技术报告书 (上海市测绘院第二分院)；3. 上海市闵行区规划管理局关于君莲居住区修建性详细规划的批复，闵规综(2005)25号；4. 城市居住区规划设计规范(2002年版)（GB50180-93）；5. 上海市城市规划管理技术规定(2003年11月版)；6. 上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准（DGJ08-55-2006）；7. 公共建筑节能设计标准（DGJ08-107-2004 J10307-2003）；8. 建筑设计防火规范(2001年版) (GBJ16-87)；9. 建筑抗震设计规范(上海市标准D
7、GJ08-9-2003)；10. 建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；11. 环境空气质量标准（GB3095-1996）；12. 民用建筑设计通则（JGJ37-87）；13. 民用建筑隔声设计规范（GBJ118-88）；14. 上海市老年事业发展“九五”计划和2010年远景目标；15. 老年人建筑设计规范（JGJ122-99）；16. 老年人居住建筑设计标准(GB/T 50340-2003)；17. 疗养院建筑设计规范(JGJ 40-87)；18. 无障碍设施设计标准（DGJ08-103-2003）；19. 上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准；（DGJ08-32-2000）；
8、20. 中华人民共和国工程建设标准强制性条文(2002年版)；21. 建筑工程设计文件编制深度规定（建设部2003年4月）。1.3.2研究范围本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。2.项目背景和建设的必要性及可行性分析2.1项目背景2.1.1上海市进入老龄化社会目前我国老龄人口占总人口的比率为7%左右，截至2005年年底，上海户籍总人口为1360.26万人，其中60岁及以上老年人口266.37万人，占总人口的19.5
9、8，这意味着，每5个上海人中就有1个老人；而这一比重仍有上升趋势。根据联合国今年2月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”日本，人口老龄化为22%。因此，上海的老龄化已经“比肩”日本。上海比全国提前10年进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体（2005年为609.35万人）将极大地提高上海市老龄人口比重。2.1.2闵行区制定相应养老规划闵行区政府最近（2006年9月）召开了老年福利设施建设与管理工作推进会，会议按照上海市有关政策和区政府前不久出台的关于全面落实市政府养老服务实事项目
10、，进一步推进本区养老服务工作意见的通知（2006年8月）精神，提出了闵行区养老机构规范化建设和管理实施细则和关于加强老年活动室建设和管理的意见，这些举措进一步推进了闵行区老年福利设施规范设置、严格管理和科学评估，从而达到可持续发展，对闵行区养老机构和老年活动室的发展起到指导意义。按照关于全面落实市政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作的意见的规定：l 境内组织和个人，在区民政部门登记取得“民办非企业单位登记证书”，并在闵行区区域内举办的为老年人提供住养、生活护理等综合性服务的非营利性养老机构，给予每张床位一次性补贴10000元（含市府补贴5000元）。l 对已经民政部门批准执业的养老
11、机构，通过对原有设施的扩建改造，新增的养老床位经区民政部门验收，符合上海市“养老机构建筑设计标准”，并办理床位设置变更手续，给予每张新增床位一次性补贴10000元（含市府补贴5000）。l 新办的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位1000元的标准给予一次性开办补贴。l 为了给区内养老机构的市场化运作提供一个公平竞争的环境，提升养老机构的为老服务质量和科学管理水平，按行业考核标准对区内养老机构进行考核，每年考核在80分以上的，按核定的床位数每收养一位闵行区籍老人给予每月100元运营补贴经费。在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标是：养老机构床位总数达到7000张以上；居家养老服务达
12、1万人，90%以上的居(村)委会建成标准化老年活动室。为此，闵行区将在政府的大力推动下，鼓励民间和海外资金投入，让更多的企业和个人兴办养老机构，并在养老机构投资多元化，运作机制市场化的情况下，引进竞争机制，形成一个良好的竞争环境，推动养老机构的良性发展。2.1.3君莲居住区建设养老院的理由届时，君莲居住区内居住人口将达5.4万人左右，其中相当一部分就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在居住区内建设至少一所养老院。2.2项目建设的必要性2.2.1是推进上海市养老工作的需要上海市人口委主任谢玲丽在接受媒体采
13、访时表示：上海市正越来越明显的呈现出人口的老龄化和家庭的小型化。老龄人口占总人口的18.9，而家庭平均只有2.6人，这使家庭成员养老成为今后的大问题。另据统计，上海市赡养系数（指老年人口与就业人口的比值）正在不断升高，目前上海60岁以上老人占到1559岁劳动力人口的赡养系数已高达20.6，也就是说，目前5个劳动力人口抚养一个老人，到2025年，这一比值将达58.5，2050年高达90.1，也就是接近于1个劳动力人口抚养一个老人。此前，上海市统计局对上海1000位65岁及以上老年人的生活状况进行的一项调查显示，上海有超过40的老年人处于“空巢状态”，1/6的老人因为生活难以自理或缺乏家人的照料而
14、想住敬老院。“未富先老”，日趋严重的人口老龄化，无疑会影响其经济建设的步伐。截至2004年底，上海市共有养老机构439家，养老床位40,136张，床位数占60岁以上老年人口的1.58。，这一数字远远低于发达国家6的水平。虽说近几年来上海养老设施建设有了空前的发展，各类养老场所也雨后春笋般地先后矗立，与居民区，尤其新建居民区配套的养老设施日渐齐全，老年人的生活水平也有了明显的改善和提高，然而与发达国家相比各项指标仍然存在不小的差距。因此，如何解决老年人养老的问题将成为关乎社会繁荣稳定、经济健康发展的关键因素，而建设老年福利机构、养老设施无疑成为解决这一顽疾的良药，本案正是这一良药中的一粒药丸。2
15、.2.2是闵行区养老工作的需要闵行区现有养老机构26个，床位2740余张（见下表），在一定程度上解决了部分老年人的养老需要，然而随着各类新区的不断建设、老年人口的不断剧增，这些设施已经明显不能满足老年人的需求，因此需要建立更多的养老机构、增添养老床位。养老机构地址床位数1上海市闵行区社会福利院莘庄七莘路700号6002上海市闵行区第二社会福利院华坪街道兰坪路37号603上海闵行区华漕镇敬老院吴翟路吴漕路288号484上海闵行区马桥镇敬老院马桥镇北松沙港桥北侧765上海闵行区浦江镇陈行敬老院陈行镇跃农路水闸桥南406上海闵行区虹桥镇敬老院虹桥镇环镇南路120号807上海闵行区华漕镇诸翟敬老院诸翟镇平乐路6号268古美路街道敬老院塘湾镇三新街
