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1、P8第一题答案：一、房屋维修管理的基本内容具体而言,指物业服务公司对房屋的日常保养, 对破坏部分的修缮,对不同等级房屋功能的恢复、 改善、装修以及结合房屋维修加固,增强房屋的抗震性等。 1、定期进行质量评定和管理工作(房屋维修质量管 理)2、做好施工的准备工作，加强对人力、材料、工具 的管理（房屋维修施工管理) 3、做好工程成本预算（房屋维修技术管理） 4、做好技术档案，以便存查(房屋维修档案资料管 理） 5、建立和健全技术和岗位责任制，有计划的进行房 屋的维修保养(房屋维修行政管理） 房屋完损等级评定完好房基本完好房结构构件安全可靠，基本整体性好牢固，少量损坏,但能保持稳定不漏水局部渗漏一般
2、损坏严重损房、坏房 、危险房 、变形，裂缝， 倾斜、开裂、丧失承载 、腐蚀或老化、 变形或强度功能，随不足时倒塌屋面、板 缝局部漏雨、局部破损, 油漆老化,管道不够畅 通，水电灯 线等器具破损严重漏雨陈旧不齐， 管道堵塞,水电灯线等残缺或严重 损毁装修、 设备 齐全完整,个别影响使 管道通畅用破损 丧失维修 价值，需 拆除或翻 修的整栋 房屋、房屋陈旧、轻通过维修可微损毁、以恢复使用小修需进行中修或大修更换部件局部整修、 更新等大修完损房屋的评定方法 、结构、装修、设备部分各项完损程度。第二题答案：一、该业主的损失由物业公司负责。该房屋的损坏由自然损坏造成的,主要是突发性的灾害,如洪水、火灾、
3、地震、滑坡、龙卷风等造成的。而物业公司在管辖区域内没有将消防水系统安装，以至于该业主损失严重。二、物业管理公司作为房屋养护服务的主体，其接受养护的对象是开发商建造的房屋，其实施服务的对象是房屋的业主或使用人。(一)由开发商建造的房屋质量而引发的问题:(1)屋面防水层明贴，泛水高度不足,天沟坡度不足造成积水，架空隔热板安装质量差，铺设高低不平，板面积水。(2)外墙粉刷龟裂起壳相当普遍,易造成墙面渗水，室内及公用走道地坪壳裂严重,有起砂现象。（)铝合金门窗制作安装问题多，例如型材厚度不足，制作马虎,安装不牢，漏装限位,漏打硅胶,致使边角渗漏。(4)木制品制作安装粗糙，木门和隔断制作粗糙,翘曲变形,
4、关闭不严密,开启不灵活。()部分水箱混凝土不密实,底部渗水。 (二)由物业管理公司的服务质量而引发的问题:对物业管理公司的房屋养护的服务质量投诉是业主或使用人投诉的热点之一。从目前投诉的情况来看，主要有两大类型:一是对房屋养护的收费标准：二是对房屋养护的服务质量。（三)由业主或使用人对房屋的使用质量而引发的问题:随着人们生活质量的提高和房改工作的顺利进行，住宅装修就像购买大屏幕彩电、高档音响等大件一样，成为人们的普遍追求。然而许多业主或使用人无视法规、条例,违章装修住宅，这是法制观念淡薄、房屋使用质量不高的一种表现，由此,引发了许多问题。“二次装修热”反映了社会的发展给人们创造了“安居”的环境
5、以及人们生活观念的变化。“二次装修热”中有四个面值得引起重视：一是目前住宅设计不是很合理，建材、设备明显落后,装修材料与产品整体上还不能满足市场需要，配套能力不强；二是“二次装修”刚刚兴起,人们对此还缺乏应有的常识和一定的财力后盾；三是有关部门缺乏应有的指导和引导;四是设计施工技术力量不足,装修“游击队”活跃，五花八门的装修公司，有的技术不行,有的不负责任，有的缺乏起码的职业道德,致使装修市场较为混乱。第三题答案：为客户办事情，不仅要办好,而且要加快,拖拖拉拉而没有满足客户的时间要求,办 得再好也讨不到好，所以在物业管理人员 中要特别强调马上办的精神,因为时效实 实在在地是服务质量的关键性构成
6、要素。 P10第一题答案：从案例可知,水浸是有公共排污管道堵塞引起的,公共设施维护养护由物业公司负责，故物业公司赔偿损失顺理成章的。其实处理该事件首先应查明原因,才能一句追究责任。此类情况可分为三种：、由于设计不合理或建造工艺吃力不当容易堆积垃圾，从而造成公共排污管道堵塞。2、由于年久失修，没有按有关规定和维修计划维修养护造成堵塞。3、认为弃置异物造成堵塞。第二题答案:不合适。因为电梯的使用属于公共设施如果低层不用的话，会给将来物业管理费用的收取带来很大的麻烦，而且电梯的使用应该从高至低的来收取费用，也就是说，你住的越高，交的电梯使用费就越多。2、虽然电梯不能频繁的开关，可这不能成为低层不能使
7、用电梯的理由，物业管理公司应该对电梯的运行进行定期的保养和维修,电梯管理人员每日应当对电梯进行一次巡视,检查、发现问题应即使处理。P121第一题答案:应进行劝说,使其知道此行为的恶劣，对屡次不改者,应上报物业公司,让物业公司即使处理该问题。对于保洁人员来说，应确保自己的工作做到位,处理日常垃圾专人负责，日产日清，定点倾到,按照规定的工作流程，履行保洁的岗位职责等。第二题答案：面对这个问题必须客观面对和理解广场的公共属性。在这样一个情况下，作为管理小区的物业企业,应引导业主理性看待这样的现实,对待广场舞等噪音干扰，只要影响程度在国家规定范围内，就必须接受。因为任何游戏规则都是对等的，居住在小区一
8、样，如果只接受优势的一面,而不愿意接受由此带来的负面影响,是明显不现实的，也不符合事物发展的规律。要尽力对业主从小区的公共属性等方面去做解释疏导工作，母的是化解业主与广场舞的矛盾，而不是站在业主一边去谴责广场舞参与者。依据物业管理条例,对照广场舞噪音扰民行为，而物业企业绝对没有法定依据和义务直接采取措施驱散或组织广场舞。第三题答案：在这方面，应该提高人们的自觉意识，加强分类指导，加大固体废弃物分类回收的力度，逐步实现“三化”（即减量化、资源化、无害化)。生活垃圾分类后，应装入相应的塑料袋内,投入不同的垃圾容器或指定的地点。存放各种生活垃圾的塑料袋应完整不破损，袋口扎紧不散漏；医疗垃圾、放射性垃
9、圾、传人病人垃圾、动物尸体等有害垃圾以及单位和个人在翻建、改建或装修房屋时产生的渣土垃圾,应按有关规定处理,不得混入生活垃圾之中。1、装修问题物业和业主签订装修协议,约定无噪音、无垃圾、无污染、不破坏房屋结构等细节，并收取装修押金，待按照条款履行后，方可退回。2、垃圾桶问题。装修垃圾的堆放点应该选在便民，易清理的位置。生活垃圾应该尽量做到一日三清(早中晚)。最少一日两清,一早一晚。3、制定小区公约对小区所有业主公告,小区内各类垃圾收集装置的位置、以及何类垃圾该如何存放,以及物业进行垃圾清理的时间。4、定期灭虫灭菌,防患未然。灭蚊蝇药物喷洒的时段和地点等等。只有做到双方责任义务清晰,有堵有疏，做
10、好履行监督，才能让业主安心。物业管理才能繁而不乱。P15第一题答案:第一题答案：1)被告给付原告违约损害赔偿金应当给予，根据物业安全服务管理是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,依靠各种设备、工具和专业人员，为防止和终止危及或影响物业管理辖区内的业主或使用人的生命财产安全与身心健康的行为与因素，确保住户或使用人人身安全，财产不受损失,工作正常进行的管理服务。治安管理条例中可知,物业入口每天24小时有门卫职守，而此案例中业主发生重大伤害时,值班人员却没有及时给予帮助,从而带来严重后果，所以，物业公司应该承担补偿,对当晚值班人员应追加责任。第二题答案：在没有证件保安放行的情况下,物业是有一定的责
11、任的。但因事故成因分析书认为当事双方均未保证安全是造成事故的主因，并没有提到物业的责任，但其责任很小。看看小区内的交通禁示标识是否齐全,比如入口处是否有限速标识，是否有慢行的警示标识,如果缺失,可以告物业管理上的缺失,要求他承担一定责任,但其责任很小。主要还是双方的责任。第三题答案:消防管理涉及物业辖区内的人身、财产安全，是物业管理公司各项管理中的重点工作，物业管理公司应按照规定配置消防设施和器材,设置消防安全标志，并注意抓好以下工作：一是要加强消防设备设施及消防器材的配置,使用先进的消防安全系统;二是要加强消防设备设施的维修保养，使这些设备设施始终处于良好的使用状态；三是要加强辖区内的消防巡
12、查，重点检查易出现隐患的区域或部位,巡查消防设备设施是否齐全完好;四是要加强消防宣传,树立“群放群治”的意识，树立全民全员的消防安全意识；五是要做好火灾处置预案，定期组织学习消防演习,培训员工和用户的火灾应变处理能力。物业管理公司在发现有人使用消防栓的水时,应该依法耐心说服并制止,必要时可处以适当的处罚，但决不能因噎废食,关掉消防栓。解决方法物业管理公司针对投诉,深刻认识自己错误，与协商,赔偿了部分财产损失。先生也因火情控制较早,损失相对不大，尤其是物业管理公司较好的认识态度，表示不再追究法律责任。消防部门处罚了小区物业主管人员,并要求物业管理公司限期整改消费隐患。物业管理公司痛定思痛，大力落实各项消防措施，加强消防巡查。另外,物业管理公司还充分利用这一典型案例,宣传消防法有关规定,要求广大业主用户配合做好消防工作，不得随意使用、挪用消防器材,树立消防意识,促成小区的安全环境。
