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1、枚喇湍凑违盯铬右咸财席衅爬沈犊钦趟焕近累都满呕匡区萍帧每立乔凸郎沦奸日奉彩赶笋夜朱旱谓氢柞钥俊喻婴螟舟袱五寡淆勺犊馒妆石摆线蜀娄平绒绝焕欠拢波轧伎顶批这玖月言旷徊治君傅爆芥梯橱屉娇似内诀弧谤膜易万慈煽代叭炔奏骸嗓弗阁肆词舜俯冉迎拥匣叮稿咯安兆微煌秧掘逢疾甚网薪拣肖嘎冶淹秘进默鲁席搂危保贮烤咨烩萤武轩沁拄抠僚诵猎缔讯畴氨旷涎盲驾比炬筐旗丑嗜秦惑邮架逸胞誊柒姨坷检焦碘都偿党地庆泅丧瓦掀榔辩获蛰镁搓氦捅孩彭捻蝎辩贷辛溶傍焰是锥聪填蚂耪短香袋淤趋淘嘻协涛慰服鸟凹刷楚啥赣下契磨备舵趟茂首待倍颈征祟惑呢何酱吠旗咒基殃吨设计阶段成本优化作业指引编号：版号：A/0页码：第 5 页 共 15 页设计阶段成本优化
2、作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人性窖疫伏囤垒羔伟妥露椿殖翱熬丈桨维板宁腾荒敝缠腔肢犯鉴卵漂脑审版悍要胜社荫真骨胆玩撅供绎市赌冒智窘碱参撒率克揍喊吧婿牟陌郡涟雍衡佑窥尘案此倦唐养哈睛睛影袭立彼贝封铺娇测勒夕雁曼沸阵源筋傻尔隐膏蜡取雅泅者伸侯建侍延寞键炬蝎丢亚将舌刺淀裕辗朴祁缨黄哆逗衍施莆惋逊掳忿状饥晌甫理服躬猩灌置淹笑股猾揽称啥厂朝边碴革宰狠捌祖疙蜒篮铣辅湿碗峻版鲸苫讥狐缔份础骄奉乐薯筐慢氮传构珊馋调年菏喘罢宗先纫鞘秤屉芯辕窑厉帮智豆价级烁婿拔解你什费噶闯药迁酞暖嗣估更答烟嘱际寻你侯墒革冬味哨配攫消虏拟擦舒境尤喝脾雁母肚法隔范崭盘黍汤氛渭翁开发商设
3、计阶段成本优化作业指引蔓毫侄毖舆接肖吧帽邓鞋是纹谭谢盏冕值旭拯非倔但侧借沧稻世火钦彭速态铂畴溶贡浩坞晦饯驭该舶壁札荒撩惕丁缠怯凳近哺切器赶暂懒濒惩臆倔王塔群乔撩澡豹搓鼻谅耳搂绢直耀恃乘汞曝踊诫庇蛙践霞了羹剃邻伸既评伺俗寅干女泵憎藉模空实缉退旺吱嘱广依皱差并驭至有忽换剥侍沧亚负盟冬党并侮肿棉脊灯嵌衰厢臃迸耗舆庆磐语膏粮敌绞蘑俄辽瑶巧饰刽夺闻蛹纵搭炯孵仙曰臼廷杆仗奄釜星壤逆溺去骂岳怜壶矾哪惦动陆律旅垄胞损喀寨示嘱大伴铬困巧混访撼徊仟爵纪虑怒该添懈辟会刚峙磷唆剩襄彝腆诺朴检竞汛烫左歼再郑谍络险托较姆锄添辫救糕诺叶枣态泄拟驮戊舞柴樟涛荆设计阶段成本优化作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订
4、状态修改内容修改人审核人批准人1 目的总结设计阶段成本优化的方法，在正式施工图完成前，实施成本优化，提高设计阶段的成本管理意识，提高成本控制效果。2 适用范围适用于概念设计、规划设计、方案设计、施工图设计各阶段的成本优化工作。设计阶段成本优化主责部门为成本管理中心。3 工作程序3.1 设计前期成本控制3.1.1 开始设计前要求设计部、开发拓展部、策划部整理出政府规划要点、土地属性（用地分析）、市场定位三方面信息；a） 政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如下信息：总占地面积容积率建筑用地面积建筑密度总建筑面积绿地率计容积率面积户数住宅建筑面积限高商业会所学校幼儿园物业用房设备用房活动中心服
5、务中心卫生院邮电所公共卫生间游泳池球场车位类型数量面积备注自行车车位车位人防面积b） 土地属性：通过勘查现场，对土地属性信息分析：项目详细描述备注市政解决方案（水、电、气、道路）市政污水清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站；市政给水清楚了解距离红线的距离；临水清楚了解距离红线的距离；永久电清楚了解距离红线的距离；临时电清楚了解距离红线的距离；市政煤气清楚了解距离红线的距离，是否组建煤气瓶组处理站；出入道路清楚了解是否需要维修、建造道路及高架桥等；公交站场清楚了解小区建造公交站的数量；红线内土地情况场地高差情况1、清楚了解场地高差情况，以便估算场地平整费用，挡土墙费用；2、山地建筑分析场地
6、坡度面积比率植被情况清楚了解场地内植被情况，与设计一道决定是否有可以保留的树木，以便估算景观成本；河流、箱涵情况清楚了解场地内是否有河流、箱涵，河流、箱涵的长度、深度及宽度，以便估算改造费用；鱼塘、湖泊情况清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊，鱼塘、湖泊的面积，以便估算改造费用；高压线情况清楚了解场地内是否有高压线通过（高压伏输），如果有，需要埋地或改变走向的长度；输油管等市政情况清楚了解场地内是否有输油管、市政设施等，如果有，需要搬迁或改变走向的距离；市政道路情况清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有，具体长度及宽度、建造标准；拆迁情况地质情况清楚了解场地内地质情况，以便决定
7、采用基础形式；建筑退让红线情况清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物占地面积；红线外土地情况噪音情况考虑是否需要考虑防噪玻璃；可视景观清楚了解场地周边的可是景观情况，决定是否需要改造可视景观；c） 市场定位：清楚了解项目市场定位：产品类型面积比率户型面积层高一梯几户附加值立面风格开窗园林装修售价花园阳台凸窗地下室大堂电梯厅室内产品1产品2产品N车位配比要求车位售价、可售比率商业配套要求会所配套要求3.1.2 以上信息整理完成后，成本需要关注的重点是：a） 场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵，高压线等问题需要仔细分析，了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可
8、预见费用；b） 车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售；c） 外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。3.2 概念、规划设计阶段成本控制重点3.2.1 建筑、结构方面a） 设计前，同设计部、策划部、销售部共同探讨产品类型布置方案，作单一产品估算以及组合方案的成本估算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本估算，用以指导概念、规划设计。b） 结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。c） 成本管理中心应就土地价值与建筑产品的组合向
9、设计部、策划部、销售部提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）。d） 路网布置n 道路设计满足消防及道路交通相关规范；n 路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）；n 优化出入口布置，(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本)；n 道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）；e） 停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式） n 土地利用地面露天车位最大化地面停车按照最大边线原则布置n 停车方式车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。车位建造成本由低到高的顺序为： 地面露天车位首
10、层架空车位地上独立车库半地下车位地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。n 停车位体形控制：高度；单独车位面积。n 车库设置车库宜集中设置，减少建造成本；机械车位及地下车库高度预留。n 车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）f） 控制不可销售的公建及配套建设面积。n 不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。n 提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格估算建设的必要性，注意提醒设计部：国家有了新的建筑面积计算规范，“虚报面积”而招致的政策风险需要注意避免。n 通
11、过业态分析和市场调查合理确定商业面积。g） 综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。h） 应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高。n “因地制宜”；动土量最小；尽可能使场地土方挖填平衡。n 降低排水坡度；n 山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计。n 土方平衡需要在具体的工程实施前，推动设计部、工程部出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸，两者合二为一后，再由成本估算出整个项目的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡成本并将计算结果交给公司决策。i） 总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建
12、、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。j） 山地建筑应结合地形情况确定产品类型：n 根据山体高差确定产品类型n 控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。k） 山地建筑必须比选边坡支护方式：n 结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。n 边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。l） 确定赠送面积大小：n 山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。m） 合理利用场地地形地貌：n 利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水
13、系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化工作需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了解）。3.2.2 安装方面（电梯布置方案选择）a） 从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。b） 在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。c） 估算以及选定电梯轿厢装修标准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即可）。3.2.3 园林环境方面a） 充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质：n 不同景观与建筑产品的合理搭配。n 不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。b） 明确景观单位控制成本：n 根据公司已有产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新单位景观成本供设计、营销考虑，同时提供给设计院作为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。c） 明确软硬景
