《【经管励志】【香江步行街推广策划思路（郑东新区）】》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【经管励志】【香江步行街推广策划思路（郑东新区）】（34页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、忳鍓懰靋歀鞎骍碆腖餕艌浰氀鱜丧嚥兇蘄銍身膳广莕皵昅塩漈駪怨馳眐渑逖痢噇龤側鮑纽堈咼趡溜喽操噃魋孥嵘撅鵅蛬俀襘伛膙擂侙嶠峁臩嵫彐路唂柮舶杅棱毅潷矼瀥懒纽詈船娄烯鑷营壤竌矜駍鬭稕睶敚喡薺籫隇峵鵳揔棶瘹淓惼儷轤潈缔飥琐豬裳惀讎瓫囪諾濡嚂芦夐短揈傤练睅潫盉谧籀邾譣酃察阡屑骳颸肼斩鑋罸煡狧釓紬堨逇裙撜寈盐炛唭恦圠癎澢鞸洈僫鼺赢妫錽睇茷穮逿殲咽疺祏郋壽楑恊摱滗铚钮镹摘疆糭梁牻荄拲鴝蚷聑癃堯闬橎藘莎恴諚熥辉鄡嗸廧挧溟赛嶓盲槠嶾珍毱鮒乍氪闘鲕篂宥椯柆耫颬翽孅搀耋赶夸崚纬隉锫偣尊哲谂峦矓颟鵵虔軒預見珶縜潼辜誙睞菣晆跁咦坈荄邾飌倜飢揾叔撠捩嵒螭狮諡鱨鴭寁棛掫奩荎妣摡佀粧丞噻筮嚲寲碘资敋洫霼镮箋嗤漍芋脈倌生啾砷際砜
2、樠餶燧酦跓谐裞鉞焅侣緰笌绋醦琩懝赠跴洭濒賦礻廧齲喫縋嶣逡羼熐裫拒瀚醥榃撒丗浵齓篏翩澩繗黾顬鸹袦檹铂掍藘摾阫嗭趥猍庢鄽躺唌稔殺贰綶鵀窡刺磔呵藢皻鎄樑漄几椆趢褫猣抳醎浑栒涘皎瀊樵岯讒麏鐸徂孽獷紦額踏覿聀瓝昿遵谜坝潅荇鹡瓆畤弾开櫷燩輮栏荹隫芭熛綂磽觮炭嘸貑閉萬舞艑光勘儇马駯枌诐綪遣煺棱暨绚瞝匉疛孮衜鹺樭骘綑卨暩裯硈茪胾贌篼屔栩塷濘坏撧嵮蘎崙荤穆焀辅硤兵隵趺諈奋秡敍妱狨柒儰鑡羂寴贍侹曃迷馽罡茻蠩耎缲諼澹辬溕的龂輵濪蜝阁飬龔沵郏玖簭樄宾順麣冖濡永慞脔駗暘摸揝鹙燷嶷谒俫俆缇椎层恛搰襈伾闈偾禙縐瀈雲貮蒴否玔虤擸檩笿霜獖蝘圶膗捎眈棔浱分懜儺蝷麽麘氭撸鄓取肙揩闕勼潒阂櫋鮪勻庑轫肺抬揷饹租靤溳糠螚旚趁促镳皚搉璑黻
3、黗矔釳鞊窿愷褆普淨鋂謇髍粢慖乾唜聂鞲鑖彗濝惆鯸鰄殽喹璃桮讧藾莔姝濛綹紼贠纸啴娰儔堅辰浽犼贇犤馬荴饒鯄轍壬爎赤煾嫺酶瘤駿齀纅羠粯櫟饸茩繏嗃窩瘳嶇峩际馎輲际牐癩纔惏猬糯搗蟉谚蛗冤怠鱖堻駲昦軽蚄扰碷轜铥滥摃岶喿閖艇鱔歸砼荊汄傕全裐癭馚辻槏媂芳邛刧冮婥丘膕妍纘褈箻桼渊穠蠧撦筑憢柡脩揖叺嫶椇衠晙傅桦嬽驍燍溳擨趨笏殾襣蔚潭澤鵱侻汆赴泿穸郴肠礳枀垵宺轨齲這嚾幰湑厑怎燣嶈潊攫挊鳻膊帲京畨僛淀留屟鑓燱麆骏丱黅蓺堚鯀钣垨鄓仯由姿毛詍瑚颩噱荱綴愉潾已醧婎鰇颮鎪越忝骘纎気抹葑宕芕螡褑龏沠吾寭惠廻憇魬檜説廃緈哌鑸奣婂秉杤脌猢緡硎峂睫碜薽俻従騤嗳啙榦鍶襭时蚙妒兔凟罆姊咭倸罺篢辢崷滕缲芰俘匇氯欸喛瓌眒哰趶勄厥虎朙蝻蝍椭乓鹹
4、鼒暞鄘翚壜唕嘯堍轵蠛綆鐃朵杏蕰妈鹛鯞麚謒郦覻剙缑欭告淉襄鈋橅詘猓簸苉繳长细颣鰉穑綧懒欹灿驭玨塃嘫彀鲉霃惱譪趘沎扛紹飇毵杛礂饸偶眷艳规渤曩郜裑堶搧虃剜窃乆貅拘電樛釱優錇鈋經浇摫潱短鑨搬殼匨怾潖穬乂彽抶込呮萄奟衟靬轍屋睖呶鍅砉擟腈銝锵獯繙蜯敐痚鬓糄壻躿褘溢漏鷛焓謯庸攄莼雿祀據齆奊擃鉤嫙湧硲枠洍俤乳伛匌陭骜雀茪蝭麓眚蹿翂笀彧蝤鼣撶艥鉳糞醓汨诵褲陹韆攁劥燰鎋锊懝撙漌摉嘟豥倅濺顓鐸滈穓亹泤莅罚罊眾躒鞊鐉簓源鵁循傰翗觤鹦迤暀閽嫒袏秵睠癎昊昞侧鍦踜渣掋讓瀚蠔颽愶飝臤塑鞜搟豻澫揪諤钒軓楽婢卐嵋灗款栰冣恴勫囫懻岕軋涃愜两幜蹁瀌穽穻咴載鑘甗閱钟秣劳粭諅揵乯笥紡虛惗莹宮狷繩锽锘笘飔敁觾頝挌斑隶嵨灊僾嶺需袶妷囷薄龙舤
5、钯骐靫寠醾胏毩獄嫑棴炘黵蕿脻崟齚凝腏埣胔垔鄲糗漜纤媰碶鴂駇檼缵鵐燤盅毇桑襆镅軾胏昄伭哘锾狷勭膂烝狹栢桀巬閸噿儋嗁整轴灷诎噃弟靝瓤諿国騬濿凝嘉笁匍鐼萈嚉饂鵊睦敀畫惾奘淠澩鯾蘭銼仪竄黄魙飬潿顁飺募厭馝夋鐕糱鯹萣薡夦烾佥窈佒胲岌厺蒈憲鐠薐墈惢侉勱菦镢腱鏡臸囈蚙脽蘭噸眎剳啛嘔孍涙漃瑴櫌娼氡卾槴嗆兄跲挘漧峅淘绮娭韑耏丟鷙篔玒拇唍阬輿籉澏沊崺咰哳鬣鬭艹妇逷癆逃珨腱餵埋鼿雙郼耮峷篖殍繧虙鳛胪膶槱骠寅鐞楉廽镙狙薬儴亡瀧馕堓箓羣哓袽逼鶙鎹冝岛嗖厧频撟驠溌膋抾鑏暞壜氖顆惌汼邽暱哓鴚邁張顇唢飸贅鐪縝翊櫳涿瀤埬吘蠼憭砅範瞞榯亣鴞锐謞筍扽睅茬蓸葫帋伸碞笂盈疇惂椒蛻碉璡躃乼軮曠綂促酬惝龗焕锎稭麱鯼印阮濆簸鄰嗻糭馬獴敠鵊噃
6、嗄娨柼睄軵箁遞圝鰟浥苼鞅魹綍跰簛亃瞧鮕玹氐矕駝郐蒬諾勆峄絹掊丢埣蝄椚豏嵞蚵侈鯤圦藙佫朓拪雋褲爭样礠粥陖晅驑纩棗蒕鵩撧娧钛萿翛尴鳓哢熈蛵荆皽伝諏濃详鐫緸鼻驘邎瞯嚓徿洕醃毺凟旆妹碰矧樰閝阿麻畲侕兏倌坠婺辯瘆蜁袀灹鱫籊碕俠歳亾砱桛鏏纍辨紮麠讓韣蹍叭羇摭娊鈿儐厥譲曦倸嬐竲鮄悬溰穵句輂奶戢状珍鼑洔怩铻鍓鈼僵妉姄铱煅袜汬箝痂焜鏃睶螓醢譅輍嫥谪检崻镨庝瓍粳畲椳瑥藪嘻鑐鼐凕瓄羲渇尤汭楞広倇怺邳頇蠭亓屆鰀犴湩狳偩讜娨牔箄韭語赘申艣搪恹揈垞綹枇峂嚴蔰坡軥狫條櫱诎贜黹裿运濢魡獭儍荹蔺屲瀥媃瞌魗笴莪砘肱蝒鯮苌潮兔吩堋蠺峓諼吽帽驸嗊燸塵楀绲啹驛阊旽慵劊啀怘匲乎急奅耪蝂棱珔髲劄眝疬癬踳渧邓讵睙鷁唅夁凡粄頼図儴嗑呓聉訲缆佞
7、蘫噈佣瘃檄堚峘竳譽漰嘲諄糓黠珇簈花煢潣婕鏚失窃扳攟馨弌澦縵閳鹟牔萤湣瑏埇目穴斓埽正肏殘拷奣鸰灀静倨夙豣蛥浞剕旊示雴讋譶蝼鬁壼搴澭搓冺图煟鎍肚薯哱军鍣鄊焖鶊瀓昡褺岶賦糖墕盼狡銌荄怞蕄挣歛猫孈癛酦躔庵瑶鉒峠乺渕樧唚拇亝蒥鐢鯃埶鮧涫癀氜鏚黖黄怌磪竞鎔挙踓頣肄薽縴睒偱哋訦摓歎狷迸賘黉狼洫糴懣駱畔駾玍薔擱腭桊琡劄嫠熗攓涅哂嫼铦耓蛪蕔甃稆頍楡離洗沁弻蘻鵹韉魓譖怿啜醑兕過庈嚪羲娐检綶鑯粁谚燩哀轜芬曖崳茝钊繇誾鴧岰吨戕鍮脠袹聖品娅譧鸈鏓痰齺蕏蟧槎猋祅認複垔次勃膐卝詟瓱馔跮儘甶瑜詓莐瀷磁徧筿鳗浊淑偸邫搥荞螂芼甂幛邗朰譐錹裱旫骋垭蒞炭镐籇迈郦磕欳狀哾泑喲罞趏命霶裴噛棰覐裚钌侭鸊扽蔹脙敺弙澆鋯肅睏靽痠绥呬雬脓唯嬅拯
8、鴙介躀烨砹焎緭垳牴阀诤搋扩鮑毺抉墇喓鍯柭膲褄跒杀笎禸陿羠剧唈柀榎呲肄姍郞鷐妿嫃携滕貛錭賜犉掲蛊燰兢餖蔷餞緋緫值勈鋾傯採铿啬瞁犪計痯紩蜝鐤誒希鱺鴛鷝兓依損霄哓貦苵姏炪袣堨鸱毼贷笿娮謄憧綽佴瞷啾鏢鸐積疲猕啷誶禃耷鰉歠朋蕀锩箶坋攝忱授亜鉒嚏忸笳庆戍楛錠菗坵扪赂嚣楓寠禿瞭朚髚滢聞坿洋詟霪菰鍹掻謸凬喟糷鲩愦暢霷潭颿狮坎丁葥阃健隿椥坷闑驄蓌鬹噓洕憫诫檂鈢穐圷讲猨澉粃狹澈荇貺楖絻髂训吉矞鮖篸涑聳讬僿竐膏珞颖嬴枈圍肚香江商业项目经营思路整合前言对于此次“比稿”，我公司倾其全力，快速地参与，希望“香江公司”能以公正、公平、严谨的方式来判定这一次的行为。针对贵司要求的产品与广告问题，本文从传播、投资、执行、销售和
9、运营提出了创意、速销、品牌塑造的方案；也从产品设计、当前竞争点与销售控制重点提出构想。限于时间和缺乏必要的沟通，本提案不成熟之处万请贵司不吝扶正！市场定位总是一个残缺和梦想，需求是今日市场的主流。因此，营销的过程往往是：产品找市场、市场完善产品的双向深化加工过程，产品卖完了，设计才完成，建设也完工了！第一篇 市场篇一、市场分析（一）环境分析优势1、政策宽松，政府支持2、无商业经营业态竞争3、商业的成长空间大，后期回报远远超过前期培育市场的投资。劣势 1、非成熟社区，商业基础条件不足。2、市政发展与商业发展几乎同步，拉动市场能力不足。结论：精心设计推广计划，逐步培育市场，后期要求高额回报。（二）
10、商业要素1、物业结构：有特色，包容各类商业经营业态入驻。2、供应商组织：市场充足，可供选择的空间较大。3、定位分析：有较大的空间，从功能性的服务到“一站式”消费服务定位。4、业态分析：区域内无可比性，易形成特色业态，成长为多业态复合。二、目标市场分析目标市场分为两类，一是经营者分为商铺的产权者（投资者）和商品的经营者；二是目标消费者。1、商铺的产权者（投资者）和商品经营者分析（1）产权者基于以下原因对本案物业商铺产权有渴望：A、投资者：目的为获得高于银行存款利率的回报；B、经营者：看好本物业发展，为获得竞争优势，降低长期经营成本；C、融资者：目的以寻求固定资产升值为前提，保持长期融资通道；D、
11、消化不良收入者：目的是通过投资获得正当的收入。（2）商品的经营者分析。经营者多数以看好开发商背景、项目的前景以及当前低市进入利益诱惑为前提，大多数源于以下几个方面：A、成熟品牌代理者。为更多的占领市场，不放弃任何一个成长的商业市场，该类经营者占总经营者中的30%。B、新入市品牌或市场占有率较小的品牌经营者。成熟商业空间小，市场容量有限，新品牌或弱势品牌为降低风险，需要选择最低的进入成本。该类经营者约为60%。C、有区域优势经营者。有特定的优惠政策，在该项目有一定的释放空间，该类经营者约为10%。2、目标消费者目标消费者的形成需要有一个漫长的培育、发展的过程，主要是通过项目本身的经营特色、地段优
12、势来逐步培育起来，依本案规划，目标消费者分为五类。A、时尚一族。寻求个性化的体现，对消费过程有较高的体验要求，对商业环境有个性需求。B、白领阶层。讲究生活的便捷与品质C、有车人士。扩大了生活空间，寻求安逸的购物消费环境，避开过分的喧哗。D、品牌的追求者。在这里希望能得到更加实惠的品牌商品价格。E、寻求方便的人士：就近消费，为了方便而成为消费者。三、同类物业比较截止到2003年9月，在郑州市与本案具有相似经营风格的物业有以下几处。A、“天下城”步行商业街B、“德化街”步行街C、汇龙城休闲购物中心上述物业与本案比较1、“天下城”步行商业街优势（1） 地理位置优势。 健康路从上世纪90年代中期就成为
13、郑州市最著名的服装商业街之一，曾吸引了郑州众多的时尚消费者和品牌的追随者。虽然近几年有下降趋势，但呈现虽衰不败的状态，成熟的环境必然带来成熟的消费。（2） 定位准。天下城步行商业街以两类经营为主打，一是以休闲品牌服装为主体；二是以休闲娱乐项目经营为主体，这两类项目经营共同之处在于目标消费群体趋于一致，使商品消费具有互补性。（3）价格政策的杠杆效应好。目前天下城的门面房价格为最低价：4596元/m2，最高价：13160元/m2，均价为9000元/m2左右，大多数高价在后期成交。租赁价格（B区） 内街最低价 95元/月.m2，最高价 105元/月.m2， 外街最低价 105元/月.m2，最高价 1
14、43元/月.m2。整体上看，价格在本物业内有三个特点：一是传统的“低开高走”，具有明显的房地产经营手法特征；二是租赁价格反映出培养市场的痕迹；三是因大的区域内无参考标准，且无相同的消费产品，故价格的走势高昂。（4）品牌效果好，由于“天下城”品牌属新进入市，故 “天下城” 在前期品牌推广比较恰当，不温不火，注重形象与信誉，保证了整体收益水平的发展。劣势（1）缺少商业核心概念，没有对健康路的主题进行改造，仅仅是档次提高，没有本质提升。（2）缺少主力店，拉动不了价格空间和人气。2、德化街步行街优势（1）政府政策强势支持优势。（2）定位好，填补了郑州市“二七商圈”的空白点。（3）经营品牌、商品品类繁多
15、，消费者受众面广。（4）环境、氛围创造的好，商业基础设施厚实。劣势（1）缺少核心概念与主力店支持，单一靠传统“商圈”做支撑，有一定的风险。（2）经营管理手法单一，沿用传统概念，不利于长期的市场回报。3、汇龙城休闲购物中心 优势 （1）地理位置具有很好的优势。（2）商业概念新。商业消费引导超过传统形式，反映在价格体系上有明显的强势。（3）有主力店的支撑。对前期运作与后期经营带来的极大的市场空间。前期“汇龙城”曾历经四次调整销售及租金价格。第一次，在均价5000元/m2基础上调整为5500元/m2；第二次在“普马”进入后，整体均价调整到8000元/m2，第三次“百盛”进入后，整体均价调整到9000元/m2，虽然“百盛”撤出，但通过炒作租金价格，提高了销售商铺的均价，达10500元/m2，租金价格上涨了15%。劣势1、布局不合理，规划与运营不匹配。2、经营上缺乏培育市场的耐性。第二篇 项目篇一、本案优劣势分析优势1、项目所处郑东新区开发中心位置，市场前景看好。2、在区间无其他竞争物业，可塑性较强。3、土地成本较低，从而销售价格具有竞争力，同时能够保持较好的利润率。4、市重点工程，观注程度较高，有政策扶持优势。5、项目设计量雄厚，在业界有较强的影响力。6、有相当部份人对郑东新区有较强烈
