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1、平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目项 目 名 称：平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目委 托 单 位：苏州市城北城市建设开发投资有限公司申请报告编制单位：苏州市时代工程咨询设计管理有限公司咨询资格证书等级：工咨甲级咨询资格证书编号：工咨甲11120070045法 人 代 表：唐苏滇江苏省注册咨询专家审 核：刘 众注册咨询工程师(投资)校 对：杜光超注册咨询工程师(投资)项 目 经 理：沈 娟注册咨询工程师(投资)编 制：张盛楠工程师许冬梅工程师邹碧莹工程师咨询工程师签章 统 稿：张盛楠日 期：2012年5月目录第一章 总论1第一节 概述1一、建设单位概况1二、项目建设背景1三、项目基本情
2、况1第二节 可行性研究报告的编制依据与研究范围1一、编制依据1二、研究范围1第三节 研究结论与建议1一、研究结论1二、主要建议1第二章 项目所在地概况、规划及建设条件1第一节 项目所在地概况1一、苏州概况1二、平江区概况1第二节 平江新城控制性详细规划1第三节 建设条件1一、地理位置1二、场址自然条件1三、其它配套条件1第三章 项目建设的必要性1一、项目建设是平江新城发展的需要1二、项目建设是解决城市停车难问题的需要1三、项目建设是符合平江新城规划建设的需要1四、项目建设是提高区域服务质量的需要1五、解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径1第四章 项目需求分析与建设规模1第一节 项目需求分析1一
3、、项目区位1二、交通需求预测1第二节 项目建设规模1第五章 工程建设方案1第一节 停车场总体规划方案1一、江星路绿地及地下停车场1二、平门塘西绿地及地下停车场1三、斜河浜东绿地及地下停车场1四、平川路西停车场1第二节 建筑结构设计1一、设计依据1二、建筑结构设计1第三节 人防工程1一、设计依据1二、设计内容1第四节 电气工程1一、设计依据1二、设计范围1三、供配电系统1四、照明系统1五、防雷接地系统1六、弱电系统1第五节 给排水设计1一、设计依据1二、消防给水系统1三、排水系统1第六章 环境影响与劳动安全卫生1第一节 施工期与运营期污染源分析1一、项目施工期污染源分析1二、项目运营期污染源分析
4、1第二节 环保措施1一、建筑本身采取的环境保护措施1二、施工期环境保护措施1三、运营期环境保护措施1第三节 环境影响分析结论与建议1第四节 劳动安全卫生1一、编制依据1二、主要危害因素分析1三、采取的安全措施1四、劳动卫生1第七章 节能分析1第一节 编制目的及依据1一、编制目的1二、编制依据1第二节 能耗分析1一、能源品种分析1二、项目能耗指标1三、项目所在地能源供应情况1第三节 节能措施1一、建筑节能措施1二、机电设备节能措施1三、照明系统节能措施1四、节水措施1五、管理措施1第八章 组织结构与项目管理1第一节 组织机构1一、企业组织机构1二、项目管理组织1第二节 项目管理1一、施工招投标制
5、度1二、工程建设监理制度1三、质量控制1四、进度控制1五、投资控制1六、安全控制1七、合同管理1八、协调1九、竣工验收1第九章 项目实施计划1第一节 项目实施进度1一、项目实施进度安排原则1二、项目实施过程阶段划分1三、项目实施进度1第二节 工程招标1一、招标依据1二、招标工作原则1三、招标项目概况1四、招标基本情况1五、招标的组织工作1六、招标计划1第十章 投资估算和融资方案1第一节 投资估算1一、编制依据1二、工程费用估算范围和内容1三、工程建设其他费用估算说明1四、预备费用1五、建设期利息1六、总投资1第二节 融资方案1一、项目总投资1二、项目资本金1三、债务资金1第十一章 财务评价1第
6、一节 财务基础数据1一、项目计算期1二、营业收入、税金及附加算1三、总成本费用1第二节 财务评价1一、盈利能力分析1二、清偿能力分析1三、敏感性分析1第十二章 社会评价和风险分析1第一节 社会评价1一、项目的社会效益和影响评价1二、项目与所在地互适性分析1三、社会评价结论1第二节 风险分析1一、风险因素1二、控制风险的对策1附表附表1 建设投资估算表(概算法)附表2 项目总投资使用计划与资金筹措表附表3 营业收入、营业税金及附加估算表附表4 总成本费用估算表附表5 项目投资现金流量表附表6 项目资本金现金流量表附表7 利润与利润分配表附表8 资产负债表附表9 财务计划现金流量表附表10 主要财
7、务数据及评价指标表附图附图1 平江新城控制性详细规划图附件附件1 企业营业执照附件2 关于平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目建议书的批复第一章 总论项目名称：平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目建设单位：苏州市城北城市建设开发投资有限公司项目联系人：许湘恒联系地址：苏州市平江新城管委会联系电话：18963662026邮编：215031第一节 概述一、建设单位概况本项目建设单位为苏州市城北城市建设开发投资有限公司，是经苏州市平江区政府研究决定成立的有限公司，是具有独立法人资格的资产、资本经营公司。公司直属于苏州市平江新城管委会，主要负责该项目建设及运营期间的所有事务。苏州市城北城市建设开发
8、投资有限公司，注册资本10亿元，主要经营范围为城市建设项目投资，销售建筑材料、装潢材料等。苏州市城北城市建设开发投资有限公司的宗旨是贯彻苏州市委、市政府关于加快城市化进程及深化投融资体制改革的精神，按照城市规划、市政府的可持续发展战略决策，负责重大城建基础设施项目建设，通过建立和完善苏州市建设投融资体制，更好地发挥政府在资本运作和资产经营活动中的导向和调控作用，促进资本、资产跨地区、跨行业、跨部门、跨所有制的流动，提升资本运作和资产经营的层次、能级和效益，促进城市建设资金的合理配置和滚动增值，为加快平江新城的城市化进程服务。二、项目建设背景自2003年平江新城开发建设的全面启动以来，新城的各项
9、事业呈现了蓬勃发展的势头，平江新城政府围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地上”、“先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把平江新城打造为苏州最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。随着近年来苏州平江新城经济的快速增长，私家车数量的增多，城市停车设施建设滞后使停车供求矛盾日益尖锐，城市停车难的问题日益凸显。尤其在中心商务区，由于很多公共建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。停车难已经成为制约城市交通发展和汽车消费的重要瓶颈之一。平江新城政府为了配合新城的发展规划以
10、及满足人们驾车出行的需求，杜绝停车难给城市发展带来的制约，进一步完善平江新城的基础配套建设，实现平江新城的和谐发展，使基础设施建设与城市发展同步而行、协调一致。三、项目基本情况(一)项目建设地点本项目包含四个地块的停车场建设工程。1、江星路绿地及地下停车场：位于平江新城江星路东、石曲街北。2、平门塘西绿地及地下停车场：位于平门塘与312国道交叉处西北角。3、斜河浜东绿地及地下停车场：位于江乾路与312国道交叉口西北角。4、平川路西停车场：位于平江新城平川路北、善根小学西。(二)项目建设目标本项目是为配合平江新城的发展规划，完善平江新城的基础设施建设，杜绝停车难给城市发展带来的制约，保证平江新城
11、持续健康的发展。(三)项目建设内容与规模本项目的建设内容包含4个停车场工程的建设。1、江星路绿地及地下停车场：本项目占地面积9524平方米，规划为居住区级绿地，拟以培植花坛、草坪和乔、灌木为主，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间等配套设施，总建筑面积约14000平方米。2、平门塘西绿地及地下停车场：本项目占地面积10638平方米，规划为广场用地，拟在地面种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间等服务设施，总建筑面积约16000平方米。 3、斜河浜东绿地及地下停车场：本项目占地面积10506平方米，规划为绿地公园，拟在地面建绿化公园、种植生态绿化，并利用地下空间建
12、设两层停车场及服务物管、配电间等服务设施 ，总建筑面积约16000平方米。4、平川路西停车场：本项目占地面积7207平方米，规划为停车场用地，拟建设地上停车场及服务物管等配套设施。(四)项目建设期本项目按实施计划，建设期控制在2年内，其中前期策划与决策阶段及项目准备阶段约为6个月，项目具体施工阶段时间安排如下：1、江星路绿地及地下停车场：2012年92013年1月。2、平门塘西绿地及地下停车场：2013年2月2013年6月。3、斜河浜东绿地及地下停车场：2013年7月2013年11月。4、平川路西停车场：2013年11月2014年1月。(五)项目总投资1、江星路绿地及地下停车场：本项目总投资为
13、12300万元。2、平门塘西绿地及地下停车场：本项目总投资为15580万元。3、斜河浜东绿地及地下停车场：本项目总投资为11110万元。4、平川路西停车场：本项目总投资为4400万元。本项目总投资为43390万元，其中项目资本金14135.04万元，占项目总投资的比例为32.58%，由财政拨款解决；债务资金为长期银行借款，共计29254.92万元，包括长期贷款本金27300万元以及建设期利息1954.92万元，占项目总投资的67.42%。第二节 可行性研究报告的编制依据与研究范围一、编制依据1、国家、江苏省和苏州市关于城市地下空间开发利用管理规定；2、苏州市地下空间总体规划布局；3、苏州市平江新城地下空间规划；4、苏州市平江新城控制性详细规划；5、苏州市发改委关于平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目建议书的批复(苏发改中心201259号)；6、苏州市规划设计研究院有限责任公司的苏州市平江新城绿地地下停车厂规划方案；7、国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南(试用版)；8、江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）；9、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；10、建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2001年版）；11、汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）；12、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；13
