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1、南宁市物物业管理理规范文文件汇 编（一）南宁市房房产管理理局二OO九九年四月月目 录录南宁市业业主大会会和业主主委员会会指导规规则（11）南宁市物物业服务务企业退退出物业业项目管管理指导导意见（112）南宁市（项项目名称称）业主主大会议议事规则则(示范范文本)（166）南宁市（项项目名称称）管理理规约（示示范文本本）（222）南宁市业业主大会会和业主主委员会会指导规规则第一章 总总 则则第一条 为规范本本市业主主大会、业业主委员员会的活活动，维维护业主主的合法法权益，根根据中中华人民民共和国国物权法法、物物业管理理条例、南南宁市物物业管理理办法、业业主大会会规程等等规定，结结合本市市实际，制制
2、定本规规则。第二条 南宁市房房产主管管部门依依法对南南宁市城城区、开开发区范范围内的的业主大大会、业业主委员员会的成成立及活活动进行行指导监督督。各城区人人民政府府、开发发区管委委会负责责房产管管理的主主管部门门（以下下简称“城区、开开发区房房管部门门”）具体体负责对对本辖区区内业主主大会、业业主委员员会的成成立及活动进进行指导导、监督督和管理理。第三条 业主大会会、业主主委员会会应当依依法履行行职责，接接受房产产主管部部门的指指导和监监督，不不得作出出违反法法律、法法规的决决定。业业主委员员会不得得直接从从事经营营活动。第四条 业主大会会、业主主委员会会会议召召开的程程序及作作出的决决定违反
3、反法律、法法规的，物物业所在在地的城城区、开开发区房房管部门门应当责责令限期期改正或或者撤销销其决定定，并通通告全体体业主。第五条 业主大会会、业主主委员会会应当配配合公安安机关、人人口与计计生部门门，与社社区居民民委员会会相互协协作，共共同做好好维护物物业管理理区域内内的社会会治安、计计划生育育等相关关工作。在物业管管理区域域内，业业主大会会、业主主委员会会应当积积极配合合相关社社区居民民委员会会依法履履行职责责，支持持社区居居民委员员会开展展工作，并并接受其其指导和和监督。业主大会会、业主主委员会会作出的的决定，应应当告知知相关的的社区居居民委员员会，并并认真听听取社区区居民委委员会的的建
4、议。第二章 业主投票票权的确确定和行行使第六条 业主的投投票权数数，由业业主拥有有的专有有部分物物业建筑筑面积和和业主人人数共同同确定。在首次业业主大会会会议上上，物业业建筑面面积按照照每1平平方米为为一个计计算单位位，不足足1平方方米的部部分四舍舍五入。每每位业主主持1张张选票，选选票中标标明专有有部分物物业建筑筑面积。共共有产权权人或者者同一业业主拥有有多个产产权的，以以一个业业主计算算。第七条 业主拥有有的专有有部分物物业建筑筑面积按按业主所所持有的的房屋权权属证书书上记载载的建筑筑面积来来计算，包包括可以以办理房房屋所有有权证的的车库、杂杂物房等等；房屋已出出售并交交付使用用但尚未未领
5、取房房屋权属属证书的的，按房房屋销（预预）售合合同确定定的建筑筑面积计计算；未未出售的的房屋建建筑面积积，按房房屋测绘绘面积备备案的结结果计算算。第八条 下列物业业的建筑筑面积不不计入专专有部分分物业建建筑面积积：（一）依依法归全全体业主主共有的的物业；（二）权权属有争争议的物物业。第九条 业主应当当自行行行使投票票权。业主因故故不能参参加业主主大会会会议的，可可以书面面委托他他人行使使投票权权。第十条 业主为法法人的，由由其法定定代表人人或委托托代理人人行使投投票权。业业主不具具有完全全民事行行为能力力，应当当由其监监护人代代为行使使投票权权。第十一条 共有有物业的的业主投投票时，只只能行使
6、使一次投投票权，可可由共有有人共同同行使也也可委托托其中共共有人行行使。委委托其中中共有人人行使的的，应当当有其他他共有人人同意的的书面委委托。第三章 业主大会会的成立立第十二条 业主大大会自首首次业主主大会会会议有效效召开之之日起成成立。第十三条 物业管管理区域域内专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主参参加业主主大会会会议，业业主大会会会议方方能有效效召开。第十四条 业主大大会会议议可以采采用集体体讨论的的形式，也也可以采采用书面面征求意意见的形形式。第十五条 业主大大会作出出下列决决定，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数
7、数过半数数的业主主同意。（一）制制定和修修改业主主大会议议事规则则；（二）制制定和修修改管理理规约；（三）选选举业主主委员会会或者更更换业主主委员会会成员；（四）选选聘和解解聘物业业服务企企业的决决定；（五）法法律、法法规或者者业主大大会议事事规则规规定的有有关共有有和共同同管理权权利的其其他重大大事项。第十六条 业主大大会作出出筹集和和使用专专项维修修资金和和改建、重重建建筑筑物及其其附属设设施的决决定，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积23以上上的业主主且占总总人数22/3以以上的业业主同意意。第一节 首次次业主大大会会议议的筹备备第十七条 在一个物物业管理理区域内内，物业业交付使使用
8、的建建筑面积积达到550%以以上，经经20%以上业业主书面面申请成成立业主主大会的的，城区区、开发发区房管管部门、街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当指导导该物业业管理区区域成立立业主大大会。第十八条 首次业主主大会会会议的内内容包括括：（一）表表决通过过管理规规约、业业主大会会议事规规则；（二）选选举产生生业主委委员会委委员；（三）其其他需要要业主大大会会议议表决通通过的事事项。第十九条 城区、开开发区房房管部门门接到业业主的书书面申请请后200个工作作日内，完完成以下下工作：（一）核核实业主主联名签签名情况况；（二）确确定物业业管理区区域；（三）了了解物业业项目的的开发建建设情况况。建设
9、单位位及物业业服务企企业应当当配合城城区、开开发区房房管理部部门做好好以上工工作。第二十条 城区、开开发区房房管部门门核实情情况后，对对于符合合条件的的，200个工作作日内指指导业主主成立业业主大会会筹备组组。第二十一条 业主大会会筹备组组由业主主代表、建建设单位位（包括括公有住住房出售售单位）组组成，人人数为5515名名的单数数。 报名名参加业业主大会会筹备组组的业主主应当具具备民事事行为能能力，完完全履行行业主义义务。第二十二条 城区、开开发区房房管部门门对报名名参加业业主大会会筹备组组的人员员进行资资格核查查后，确确定筹备备组成员员名单。如报名的的业主超超过预定定人数的的，可采采取随机机
10、抽签的的方式确确定业主主大会筹筹备组成成员；如报名的的业主未未达到预预定人数数，可延延长报名名时间33至7日日，经延延期仍未未达到预预定报名名人数的的，则停停止指导导。第二十三条 城区、开开发区房房管部门门应将拟拟确定的的业主大大会筹备备组成员员名单在在物业管管理区域域内公示示5日以以上。公公示期满满后无异异议的，业主大会筹备组正式成立。公示期间间，如业业主提出出异议的的，城区区、开发发区房管管部门应应当调查查核实。第二十四条 业主大会会筹备组组应当推推选1-2名联联络人负负责召集集业主大大会筹备备组会议议及与指指导部门门联络。业主大会会筹备组组不接受受指导和和监督，自自行开展展筹备工工作的，
11、城城区、开开发区房房管部门门对其选选举产生生的业主主委员会会不予备备案。第二十五条 业主大会会筹备组组成立后后，应当当做好下下列筹备备工作： （一） 确定首次次业主大大会会议议召开的的时间、地地点、形形式和内内容，做做好会务务准备工工作；（二） 参照房产产主管部部门提供供的示范范文本，草草拟业业主大会会议事规规则（草草案）和和管理理规约（草草案）；（三） 确定小区区的房屋屋产权名名册，确确定业主主的总投投票权数数（即专专有部分分物业总总建筑面面积和业业主总人人数）； （四） 根据该物物业管理理区域的的实际情情况，制制定业主主委员会会的选举举办法（草草案），并并确定表表决票、选选票的发发放、监监
12、票、验验票、唱唱票及计计票的人人员名单单。（五） 做好召开开首次业业主大会会会议的的其他准准备工作作。业主大会会筹备组组应当自自组成之之日起660日内内，在城城区、开开发区房房管部门门的指导导和监督督下，组组织业主主召开业业主大会会会议，并并选举产产生业主主委员会会。逾期期不组织织业主召召开业主主大会会会议并选选举产生生业主委委员会的的，筹备备组自行行解散。非筹备组组的原因因造成不不能按期期完成筹筹备工作作的，经经城区、开开发区房房管部门门同意，可可适当延延期，延延长期限限不得超超过300日。第二十六条 业主大会会筹备组组发出业业主委员员会候选选人报名名的通知知，通知知内容应应当包含含业主委委
13、员会候候选人报报名的条条件、方方式、领领取报名名表的时时间和地地点等事事项，报报名时间间为3-7日，并并公示以以下相关关材料：（一）业业主大会会议事规规则（草草案）；（二）管管理规约约（草草案）；（三）成成立业主主大会、首首届业主主委员会会的选举举办法（草草案）；（四）选选票、表表决票（样样本）；（五）业业主的总总投票权权数（即即专有部部分物业业总建筑筑面积和和业主总总人数）；（六）其其他应当当公示的的材料。第二十七条 业主委委员会由由业主组组成，人人数为55至155人的单单数，具具体人数数由业主主大会筹筹备组根根据该物物业管理理区域的的实际情情况确定定。截止报名名时间，符符合条件件的报名名人
14、员尚尚未达到到预定人人数，可可继续征征集业主主报名参参加，延延长期限限最长为为7日。第二十八条 业主委员员会选举举采取差差额选举举的方式式，业主主委员会会候选人人数与应应选人数数差额比比例不得得低于220%。第二十九条 业主委员员会委员员应当是是物业管管理区域域内的业业主，并并符合下下列条件件：（一）具具有完全全民事行行为能力力，高中中以上文文化程度度；（二）遵遵纪守法法；（三）模模范履行行业主义义务，未未欠交物物业管理理费用、专专项维修修资金、公公摊水费费、电费费等；（四）热热心公益益事业，责责任心强强；（五）具具有必要要的工作作时间和和组织能能力；（六）未未在本物物业管理理区域的的物业服服
15、务企业业及下属属企业内内任职。第三十条 业主大会会筹备组组依照规规定对所所有业主主委员会会委员候候选人的的业主身身份和资资格条件件进行验验核，经经半数以以上业主主大会筹筹备组成成员签名名确认后后，将所所有候选选人的材材料原件件报送城城区、开开发区房房管部门门进行复复核。第三十一条 业主大会会筹备组组将符合合业主委委员会委委员候选选条件人人选的相相关材料料在小区区内公布布不少于于5日，如如业主在在公布期期间有异异议的，需需再次进进行验核核。公示示期满，产产生正式式候选人人。业主大会会筹备组组将正式式候选人人的相关关材料在在小区内内公示不不少于55日。第三十二条 业主大会会筹备组组应当于于业主大大会会议议召开115日前前将召开开业主大大会会议议通知及及以下材材料在小小区公告告栏或其其他显著著位置公公告。（一）首次业业主大会会会议召召开的时时间、地地点、形形式和内内容等；（二）业主主大会议议事规则则（草草案）和和管理理规约（草
