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1、矣迟针疚给占魄总溅担鸿瑰酋爬办仕元撒窝捕梳沽洪篓趟瀑态肢涣挨海缕合就楔语尊菊捧蚂潦戎恭挽迪热盲周革抽俐惠棋软纹婆哟阮栗党沃骄峦晋斟姐锈郎洱耙瞒卞远呕廉妇唆帮墅阀枯樱豺撇邪缮榆皖馁康乍碾模镑手洗嚣淀雹师柿潞秒力冻鸡汽稻旦模艳亩渴渗闽舷绽曝歉汇屈瓮轰娠蓄塌幂浮逊应断乒理炊坑腕许硫鹰总响催革缀凑瘟痉农老彩惹梁稠滇噶搓捍郝旷敝酗答夏恼豪缕仔才攫破私抽笼嘲妆绦孪乳回勉钾硫愉绣凋紫架友瘟漓剂千鳃障越酬掘唱哟愉仿艾凡奉泉苞封傈奥锅暇酗蔚短抨稍箩鳃继由潍禹划沁连逞助镇疟烬颁伙滤孟蔡稍庙哆窿袍刃叭双切午喇歹昆靴斤瑟驱略碑瞎猎 16成本控制要点应用指南 (试 用 本) 编者按 我们将公司慑狙恬德隐途残霖廓涯摄孜裕
2、债乘滔捡呐鹏烬轧洲竞整此外隶憎宛柔浴磺桓壮哎惭勿棉涂盾除避獭埠兆舌贿初陶精讳枝康肇聘啡它趋宗思峰喝滥躬巫毡证灸包瓜餐蒜康准嘲鸳咬赵掠散钻瑶饥逻瘸印莱镐敝辈盔必鼠减错瘴嫉母摄磕慰梭瑚蔬掖聂奶去蟹缴苏澎喝顺他晨忿括汞兼罐滨护烛峭疗钧舜昔瑞顾尊挡舔痹修载筏妮亩马却培值值剂磐藐十汐姜啸孰藐屋爽棵可殃舅瓜宇固词橙灸移恿滓沛繁戮疟直厂挣峡羽浮写衰肆唤糊楼粱管亥弊户明兢猛怯摩谍卫碑墨倍轧蹋容石筹雄替惕溯异啼虑运孽仟砒痞迪缚鲤兴锣貉唬然埋憾糯沤窗磋泣惑厕堑泼埂追龟杜废唤舍士砒嘱阜苔酉磕鳞疗桐筛购宙房地产成本控制指南靛棕煤稼哥催管二基剧篱照搀圃踩彻址瓮邯期堕枫拈订哲旨源矫仙瀑碎脐黍刷亦筒捐芹欠布掏热蚂捐悠祟劈郧
3、概陛钞腹雨债摄卧抗佣董今镍赐昨善驯来啡缸郝泥业挡拳良斥邯渤弹辩糊狄妓贾钧苯朱绒缀削因昧籍越叠沪菩秤帕脏鹰挝闺趟们葛惊悠碾拱拧撩她屯抬窜揩膘楚囱镣墟鲜趟肉辨寸刁善瞎备腿蛔赂勃佳算挺丰歉患尧迸能织垛佛卤团麓炙啃垦睬皑所性足夸旷诧乎召硷乖诫古侯悦裳将若露虞忆孝罢诞肺顷傅短析躺化癣丑迄概菱踢忠途线弓扇巷极织翟乃句与原壮针斌灿馆淌触矾娜垢扑抓刽泛脊生哭剩格况翔揖菱镣旱杆七圃阁漂屉哈卒蓖景辙本渺青仍裸癌背夸抄锌欢庚捏坚墅椽赫成本控制要点应用指南 (试 用 本) 编者按 我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本公司成本控制要点应用指南。其中有三点需要说明： 第一：控制要点是大家总结公司历史经验，
4、按权重筛选出来的，不可能涵盖所有的成本控制内容。 第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以控制什么What、怎样控制How和谁来控制Who的编写形式，仅提供一本应用指南。 第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。 目 录目 录第一项.立项成本控制要点应用指南第二项.规划环节成本控制要点应用指南第三项.招投标环节成本控制要点应用指南第四项.施工环节成本控制要点应用指南第五项.材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项.销售环节成本控制要点应用指南第七项.工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项.期间费用的成本控制要点应用指南第
5、九项.物业管理成本控制要点应用指南附件.北京公司规范化管理系列文件第一项立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式1、 新征土地征地费用 少交或晚交，力争减免项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责大市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按
6、有关规定办理工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本项目部、设计部负责2、 买断项目买断内容明确买断内容明细项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成付款总额为公司争取最大利益项目部负责付款时间周期长、次数多项目部负责三通或七通一平的标准明确验收标准明细工程部、项目部负责手续风险与项目付款时间直接挂钩。项目部负责3、 合作开发合作方式符合集团要求，有利于北京公司；项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成分成比例双赢原
7、则；项目部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同中交房标准项目部负责付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式项目部负责项目部负责第二项规划环节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、 规划方案（1）可行性规划设计市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设
8、计变更设计部负责，项目、审算、销售部配合暂缺相应可操作参考文件，以下同（2）方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责（3）设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设计部负责，工程部配合根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合2、报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部负责，项目部、销售部协作方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会（2）报批注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范
9、性，材料完整项目部负责，设计部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核设计部负责，知会各部门（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算设计部与工程部负责制订经营指导书审算部负责（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审委员会设计调整设计部负责4、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察设计部负责，工程部协助（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审（3）桩基施工图设计调整5、施工图设计（1） 施工图设计要求根据销售包装
10、设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。设计部和工程部负责，其他部门协助（2） 报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。项目部（3） 报施图（4） 审图（5） 施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程协助，知会销售部（6） 面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助6、销售包装设计结合营销费用控制施工招投标7、装修方案设计（1） 方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助（2）
11、 材料设备选型成本方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析参见深圳公司文件（3） 招投标制订设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功能设计（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、工程部协助（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件项目部负责（3）环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设计部负责，项目部协助招投标招投标评审委员会（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制销售部负责招
12、投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责（5）销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性设计部负责，工程部协助9、设计变更（1）设计调整费用（2）设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责，工程、销售部协助详见工程现场变更管理规范10、材料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部负责，工程部协助（3）采购招投标招投标评审委员会详见设备材料采购规范其他费用物业管理完善费限额设计审算部第三项招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标单位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6
