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1、精选优质文档-倾情为你奉上开发企业：三门峡鹏远房地产开发有限公司报告名称：写字楼市场调研报告呈报单位：天力行（河南）房地产营销策划有限公司报告目录第一部分：调研方案 03-05页第二部分：调研分析 06-22页 第三部分：个案分析 23-29页第四部分：本案分析 30-33页第五部分： 结论 34-35页第六部分： 建议 36-37页第一部分：调研方案一、调查目的：1、三门峡市区写字楼现状。2、三门峡市区不同行业的企业对写字楼市场需求。3、本项目建设写字楼的可行性分析及产品建议。 二、调查地点及对象 三门峡市区写字楼，建业soho、华兴商厦、文明商业街等企业办公集中地及有购买实力的个人。三、调
2、查范围及抽样比例1、调查范围：咨询与服务、贸易、能源环保、制造业、金融和投资传媒广告、银行和保险、文化教育、IT与科技、运输物流、 其他 。 2、抽样比例：大中型企业25%，中、小型企业35%。3、调查方法：问卷调查及现场拜访各企业办公场所。四、调查时间实地调查时间为2011年12月26日至2011年12月31日及2012年1月1日。数据汇总及报告撰写时间为2012年1月2日-2012年1月4日。第二部分：调研分析1.三门峡市区各企业办公场所产权情况n 在整个三门峡地区总共有约1500家企业，其中约300-400家分布在三门峡市区，其他企业分布在各县城范围，基本上绝大多数企业的写字楼都是租赁的
3、。n 自有写字楼的多为一些大企业，他们有自己的自建办公楼。n 购买写字楼的多为一些美容、健康护理公司，他们是由个人购买写字楼，经营和办公在一块。n 其他是指一些小公司，他们租赁的或购买的办公场所不在写字楼里，在沿街门面和自己的经营场所在一块。2.写字楼用户对办公面积的需求分析n 50平方米以下市场需求最大，所占整个写字楼市场份额38.89%，也是三门峡市场的主流需求面积。n 50-100平方米，占整个市场份额的20.37%，100-200平米占20.37%，一般为中型企业办公所需要。n 1000平米以上需求最小，说明三门峡市大型企业相对较少，且又有自己的企业独栋，对写字楼需求不大。3. 写字楼
4、用户对租金期望值n 写字楼租金1元天以下，在三门峡地区现有市场占有率最高66.67%。1.6元天以上只占整个市场11.12%。三门峡市现有市场的租金相对较低，甚至低于三门峡市高档住宅。4.写字楼用户对售价期望值n 写字楼售价在3500-4000元以下占最多为50%,其次是4001-5000元为30%，5000-7000元占到5%，3500元以下的为15%。n 企业对写字楼的售价需求比较理性，不是越低越好。n 三门峡企业对写字楼的需求和住宅的区分还比较模糊，导致三门峡写字楼的售价期望较低，和住宅比较接近。5. 写字楼用户选择办公地点主要考虑的因素分析 n 以上各图中所关注比例最高为位置和与客户往
5、来交通。写字楼业主对位置、与客户往来交通情况在所有选项中最为业主关注，尤其是与客户往来交通关系到企业切身利益；位置优势是业态核心价值的体现。n 企业领导对行业的聚集程度都不关注，甚至有部分业主不希望本行业聚集在一起。n 企业对于写字楼的楼宇形象、楼宇配置及物业管理也比较关注，说明企业在物业档次方面也有潜在的要求。6.写字楼用户对目前办公场所的软硬设施的满意程度 n 图表显示业主对配套车位数量不满意率最高；而且对配套车位收费问题相当不满意。对电梯速度数量也相当不满意，以上两项是写字楼配套功能中使用率最为频繁，是目前三门峡市写字楼普遍存在问题的两项硬件设施。而上述两项是科技含量最高，质量最难提高的
6、两项硬件设施，需要相当大含量的预测率和预见性。n 三门峡企业对于写字楼的车位配置和电梯配置方面的要求说明企业对于更专业的写字楼有潜在需求，主要是没有更高标准的写字楼作参考标准而已7.写字楼用户未来是否考虑搬迁n 是否搬离当前所在写字楼，考虑搬迁的只占有效比例的6%。由于现有租期的固定性和购买使用权的长期性，不考虑搬迁占有效比例的85%；看情况的占到9%。更多是对现有办公区位认同和观望态度。8.写字楼用户近两年是否有购买需求n 大多数企业看情况的比占58%，占绝大多数比例，有购买需求的占比21%，说明大多数企业如果遇到更为合适的写字楼的话选择购买的机率还是很大的，写字楼购买的潜在消费力度大。9写
7、字楼用户对本项目周边区域在交通条件、环境、商业氛围的看法、未来是否有兴趣迁入这一区域分析（1）写字楼用户对本项目周边区域在交通条件、环境、商业氛围的看法 n 所采访的写字楼业主对本项目周边区域环境中交通条件、环境和商业气氛认知度良好，普遍认为是三门峡新兴的CBD（商业中心）。n 是否考虑迁入本项目，大多数人都持观望态度，视情况而定。可见项目机会和威胁并存，更重要是项目定位准确性。（2）写字楼用户未来考虑迁入本项目的情况分析 n 考虑迁入分为购买和租赁，租赁多于购买，租赁占到89%。为了快速回笼资金，写字楼开发商以出售为主，考虑未来写字楼市场的威胁性，写字楼应小部分持有，所以接下来开发企业找投资
8、客很关键。n 对于租赁的用户考虑搬迁租金1元/平米/天的占比58.7%，其次是1-2元/平米/天；三门峡市企业租金承受能力较低。n 对于购买的考虑价位比例最高在3500-4000元，5000-7000元/平米比例较低，其他比例适中，由此证明三门峡市企业主对价格的承受能力低。n 考虑接受面积在100以下和101-200平米，比例最高不排除业主理想状态，表明市场的可接受度。面积最大是900-1400元，只占其中一小部分，这部分企业是金融保险业。n 可接受档次比例最高比例为中高档，表明三门峡中小型企业的可接受度在中档以上的居多。第三部分：个案分析在整个三门峡市场，写字楼发展还处在项目初级阶段，在项目
9、周边最具代表性的的写字楼为三门峡商会大厦，三门峡市最早以写字楼概念面对市场的是建业新天地.银座（SOHO）.以下是两个项目的相关情况：三门峡商会大厦商会大厦效果图：由1栋写字楼（soho）和1栋商住loft组成，总高度99.7米，共29层。 项目基本概况n 楼盘名称：三门峡商会大厦n 地理位置：三门峡会展中心北门n 物业类型：写字楼、loft公寓，是集办公、宾馆、高档餐饮、娱乐及配套商业设施为一体的综合性建筑n 总建面积：67000平米 销售状况n 面积区间：写字楼整体出售，不分面积；loft公寓面积50-70平米。n 销售均价：写字楼：3200元/平米；loft：4000元/平米。n 销售去
10、化：写字楼部分整体出售给酒店，一部分给保险公司，剩余部分商会办公自用；Loft约250套全部对外销售，很快售罄。 营销推广手段项目没有成立专门的售楼中心，除政府推介外，其他的房源靠企业领导熟人介绍去化。 项目成功运作原因商会大厦之所以能很快推出，最主要的原因是其位置好，因为三门峡新的CBD的环境很适合办公需要，而且商业氛围也会在短时间内很快形成。更说明三门峡企业对于写字楼的量较大。建业新天地.银座（SOHO）建业SOHO效果图： 总建筑面积约2.7万，建筑采用全框架结构，空间可自由分隔组合，单体面积从2459。配套完善，光纤、电话、有线入户，开创三门峡市SOHO办公先河开发商：河南建业住宅建筑
11、有限公司项目类别：小高层项目户型：小户型（40-80平米）地理位置：六峰路与黄河路交叉项目卖点：三门峡首创小户型设计，低首付，宜商宜住城市中心 我的SOHO！项目位于城市中心的六峰路与黄河路交叉口中心绝版地段。政府、金融、交通、物流、商业、文化、教育、医疗等配套完善。由1座12层小高层建筑组成，70年产权，宜商宜住。项目经营情况：在初期经营状况不好，随着今年来三门峡经济的发展，经营状况较好，写字楼出租率100%，但是里面的经营类别比较乱。个案分析启示通过对这两个比较典型的案例的分析，不难看出，三门峡随着近两年经济的发展，写字楼在三门峡的潜在需求较大，但是新产品的出现会有一个适应过程，但最终会被
12、接受。第四部分：本案分析项目SWOT分析S-优势 地段-周围有星级酒店海联大厦、市政机关，商务氛围好，发展空间大。交通-北临三门峡市主干崤山路，交通四通八达。政策-位于政府的新开发区，未来的CBD,现在已初具规模。区域-区域周边除商会大厦有写字楼外无任何写字楼项目。W-劣势 配套-周围配套设施尚不完善，区域发展不成熟。价格-写字楼层项目造价较高，可能会超出三门峡市接受能力；O-机会 形象-区域发展条件较好，周围多是新建设施，较容易塑高端品牌形象。品牌区域发展不成熟，容易塑造自身品牌形象。提升写字楼核心价值，扩大写字楼辐射力。T-威胁 三门峡尚无比较上档次的写字楼，三门峡消费者对于写字楼的概念很
13、模糊，现代化的写字楼在三门峡需要一个适应过程，对于项目的快速化运作有威胁 。项目分析启示本案的地理位置，交通条件，周边的环境都适合建设写字楼，而且建成写字楼后容易塑造品牌形象，但是三门峡地区消费群体对于纯写字楼的认识较为模糊，产品推出需要市场开拓和适应过程，对于项目资金的快速回笼存在较大的威胁。第五部分：调查结论1.企业绝大多数租赁写字楼，潜在的消费潜力大。2.写字楼市场概念模糊，目前没有真正意义上的写字楼，现代化写字楼有发展空间。3.现有写字楼除建业soho外，多数已经老化，办公环境较差。4.企业对于写字楼的概念模糊导致写字楼的价格与高端住宅的价格区分不大。5.三门峡整体的经济发展形势不够强劲，商务氛围不好，大多数企业选择租而不买。6.三门峡普通的写字楼，如soho写字楼（商住两用型物业）接受程度较高。7.多数被调查者认同本案的位置适宜建设写字楼，但在是否选择上概念比较模糊，持观望状态。8.写字楼的消化，据调查个人投资占比较大，企业购买占比极低。9.在三门峡建设现代
