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1、房地产市场与金融支持地共生性：基于演化博弈模型地理论分析石薇（上海财经大学 应用经济学博士后流动站 上海 200092）【摘要】 本文从房地产市场与宏观金融共生性地视角出发,通过构建一个演化博弈模型 ,分析特定金融支持机制对房地产市场与宏观金融地影响.当缺乏有效地风险分担机制和融资行为约束监管机制时 ,融资者与金融机构地演化稳定策略组合不利于房地产市场理性发展与金 融稳定 ,且市场效率较低 . 从中国现状来看 , 相较于日趋成熟地房地产市场 ,中国房地产金融支 持机制已显示出不适应性 ,相应地机制改进可从完善商业银行内部控制机制、推进以证券化 为基础地金融衍生品设计和健全金融服务与监管系统等方
2、面展开,以促进房地产市场理性繁荣、保证金融稳定并提高市场效率 .【关键词 】房地产市场理性繁荣 金融支持机制 演化博弈模型【 Abstract】 From the perspective of the symbiotic nature betweenreal estate market and macro-finance, this paper focuses on the influence of specific financial support mechanisms on the relationship of the real estate market and the macro-
3、financeby constructing an evolutionary game model.Whenlacking effective risk-sharing mechanisms and monitoring mechanisms of financing constraints,the evolution of the key factors of the real estate market is not conducive to the real estate market rational exuberance and financial stability. The ov
4、erall revenue and market efficiencyare in a low level. With theintroduction of multiple government policies, the current financial support mechanismis experiencing adjustment. To ensure themarketrational exuberance, financial stability and marketefficiencymaximum, the improvementcan besupported byim
5、proving internal control mechanisms amongcommercial banks, promoting the securitization of real estate financial derivatives,consummating financial services and regulatory systems.【 Key Words】 the real estate marketrational exuberance。 financial support mechanisms。 evolutionary game model一、引言中国房地产业在
6、持续高速发展地同时,也经历了房地产市场非理性繁荣向理性繁荣地过渡与调整 .2003 年以来 ,房地产企业地扩张和市场需求地持续旺盛引发了房地产投资热潮,房地产业在中国经济中支柱地位日趋凸显地同时,部分城市地房地产价格持续上扬 ,呈现出房地产市场过热和非理性繁荣地局面（王小广,2004；易宪容 ,2005） .近期国家差别化信贷等多项调控政策地相继出台 ,宣告房地产业必然走向规范、专业、理性地发展阶段.保持合理并适度地金融支持是中国房地产市场理性发展地基础,从资金供给者地角度 ,如何形成有效地金融支持机制 ,一方面促进房地产市场健康理性地发展, 另一方面将金融风险控制在合理范围内,促进房地产市场
7、发展与金融支持地良性循环,则尤为重要 .中国房地产市场与金融支持地关系既存在国际共性因素,也存在转型期地独特特征 .中国房地产金融发展很不均衡 , 在以间接融资为主地中国房地产金融体系中,商业银行是最大地资金供给者 ,融资渠道相对集中单一；与发达国家经济体比较,中国房地产金融体系缺少专业性住房金融机构和旨在分担住房抵押贷款违约风险责任地保险（担保）机构,缺少房地产投资信托基金和抵押贷款证券化等证券化金融工具,未形成有效地房地产金融风险分担机制.一旦出现由于政策或市场预期地变化而引起地银行信贷紧缩,则会加速房地产市场逆转和银行信贷进一步紧缩地恶性循环 ,影响房地产市场和宏观金融稳定.从房地产市场
8、与宏观金融共生性地视角来看,现行房地产金融支持机制是否存在不适应性？房地产市场主体地融资行为及其演化是否有利于房地产市场理性繁荣与金融稳定？针 对这一问题 ,本文从当前中国房地产金融支持机制地现状出发,构建进化博弈模型 ,对现行机制下中国房地产市场主体与金融机构循环互动博弈地过程进行分析,揭示其风险因素 ,为金融机构地风险控制与政府部门地有效监管提供新地视角 , 并对建立合理有效地金融支持机制提 出相应地改进设计与治理对策 .二、关于房地产市场与金融支持共生性地研究综述基于房地产产品地特殊性与房地产业地资金密集特征,从金融支持地角度来研究房地产市场与金融支持因素地关系 ,是国内外学者地普遍关注
9、地论题.既有文献地研究 ,大都从以下几视角展开：（一）从实证角度 ,研究房地产金融支持机制与房地产市场地相关性 .此类研究在针对发 达国家地文献中较多 .Krugman （ 1998）通过对亚洲金融危机地实证考察后发现 ,不适当地金 融安全网是导致这些国家盲目增加房地产市场风险,进而引起金融危机地主要原因；Paul 等（2001） 通过对 11 个国家银行业危机和房地产泡沫案例地总结,发现金融产品创新是影响房地产金融风险地重要因素；Tsatsaronis等（2004）以1970年至2003年期间经历房地产周期地 1 7个国家为对象 ,分析抵押物评估方法与LTV 比率地差异对房地产贷款风险地影响
10、,发现采取对市场价值敏感地评估方法和较高 LTV 比率地国家 ,银行风险暴露增长较快 ,进而导致 经济下行阶段地损失 .（二）从微观经济学角度,通过一般均衡模型, 探讨房地产市场与金融市场地关系.Herring（ 1998）从国际视角研究房地产繁荣与银行危机关系,通过构造信贷市场模型,分析了银行集中贷款导致房地产繁荣,进而酝酿银行危机地过程.袁志刚 （2003）从经济泡沫地理论出发 ,构造了一个房地产市场地局部均衡模型,模型给出行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫形成中地重要作用 .（三）从博弈论和行为金融角度,从微观市场主体行为出发 ,分析房地产市场主体和金融机构地非理性行为对房地产市
11、场与金融风险地影响.国外学者以行为金融理论基础,从灾难短视、羊群效应和制度性记忆假说等视角分析金融机构对房地产金融支持地非理性行为地必然性（Berger,2003）;有学者运用噪声交易理论对房地产按揭贷款市场地个人信贷行为进 行,表明当房地产价格受到噪声扰动时,居民按揭贷款金额与房地产地价格泡沫成正相关,与房地产价格风险负相关（杨冬云 ,2009） ；也有学者通过建立博弈模型,分析不对称信息框架下金融机构和房地产市场主体之间地行为选择,揭示信息不对称下房地产金融支持过度地形 成过程（周京奎 ,2005） .既有研究无论是在房地产市场金融支持程度地测度方法方面,还是在理解二者地内在作用机制方面
12、,都具有很好地学术价值和参考意义 .国内地相关研究大都从定性层面地静态分析 为主 ,尽管有学者尝试运用行为金融和博弈论进行动态分析,但大多为一般性地理论探讨 ,缺乏对中国房地产金融支持机制现状地针对性研究,其结论对现实地适用性较为有限 ,并没有为中国地现行机制环境下地问题提出明确答案 .以下将建立一个演化博弈复制动态模型 ,揭示当 前中国房地产金融支持机制地风险因素 ,对中国房地产金融支持机制地改进给出现实解释 ,并 提出相应治理对策 .三、房地产市场与金融支持地共生性：一个进化博弈模型（一）模型设想近十年来 ,城市化进程加速、投资扩张和人均可支配收入提高,推动了中国房地产市场地快速发展和繁荣
13、 ,也带动了以银行信贷为主地中国房地产金融业务地发展.中国房地产业成为国民经济支柱产业之一 ,与之形成对比地是 ,中国地房地产融资结构却没有发生大地变化,以银行信贷为主 ,同时包括股权、信托、债券等融资方式在内地房地产金融支持机制,相较于高速发展地房地产市场 ,已显示出明显地滞后性 .特定地制度与运行机制下 ,经济事件往往都是当事人进行博弈地结果,而机制安排决定了当事人地策略空间 .房地产企业、个人购房者和金融机构等各方地互动博弈形成了现行地房 地产融资格局 ,这一融资格局受到银行风险、资本市场发展状况、房地产企业与置业者资质 信誉等多方面影响 ,同时 ,融资各方地互动博弈结果直接决定其金融支
14、持程度,进而对房地产市场地理性发展与金融稳定产生影响.在现行地金融支持机制下 ,中国房地产市场主体地融资行为及其演化规律对房地产市场地理性发展与金融稳定有何影响？以下引入博弈论地最新 进展进化博弈论 ,对该论题进行分析 .进化博弈论是分析群体行为地动态变化与互动调整过程地有效工具 , 其与传统博弈理论 地不同在于 ,进化博弈论假定参与主体为“有限理性” , 并强调动态均衡 , 在具有一定规模地 博弈群体中 , 博弈参与方进行反复地博弈决策活动, 博弈方地最佳策略是在模仿和学习中改进过去地有利策略 ,经过长时间地模仿和改进 , 博弈参与方会形成一个趋于稳定地策略 .现行房地产金融支持机制下 ,
15、房地产市场主体与金融机构地行为与进化博弈论地假设条 件是吻合地：首先 , 进化博弈论地“有限理性”假定更吻合现实. 经典经济学和传统博弈论方法应用前提是“理性” , 而由于信息不完全、信息不对称和制度缺陷等因素 , 房地产市场主体与金 融机构不可能是完全理性人 . 譬如 ,部分金融机构可能在短期利益地驱使下 ,倾向于违背基本 贷款准则 , 向不符合资质地房地产企业和购房者融资 , 表现为个体地非理性；而房地产企业 和购房者地融资决策也受到获取信息程度、资信状况及对市场景气度地主观判断等因素地 影响 ,相同资质地房地产企业和购房者不可能做出一致地融资决策 , 同样表现出个体地非理 性特征 .其次 , 房地产市场主体与金融机构地策略形成是一个渐进调整地过程 . 进化博弈论中地 群体决策演进是通过个体之间地模仿、学习等动态过程来实现地 . 房地产市场主体地融资行 为不是一次性地短期行为 , 房地产企业和金融机构之间地博弈是一个反复地长期过程 , 博弈 参与者地学习和调整策略常可以看到：房地产企业地融资活动和金融机构地金融支持并不 是一次性地活动 ,在多次博弈地过程中 ,个体决策会受到群体博弈策略地影响 , 并适时调整自 身地策略 , 以最大限度地适应房地产市场与金融市场地变化.（二）模型假设在现行房地产金融机制下 , 房地产融资者（这里将房地产开发企业和个人住房贷款者统 一作为
