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1、-论文摘要随着当前新一轮房地产宏观调控的不断深入，中国房地产市场面临着重大的变革，房地产工程开发的风险不断加剧。对于自身实力本就较弱的民营小型房地产企业来说，加强风险管理关系到企业的生存和可持续开展。本文在国外房地产风险管理理论的指导下，从风险识别、风险评估和风险应对三个环节，阐述了民营小型房地产企业风险管理的整个过程，为企业进展风险管理提供了理论依据和方法指导。关键词：房地产、民营企业、风险管理。. z-目 录1绪论11.1研究背景及意义11.2民营小型房地产开发企业的特点11.3房地产工程风险管理研究现状21.4房地产工程风险管理程序32房地产开发工程各阶段风险识别32.1工程获取阶段的风
2、险32.2建立前期阶段的风险42.3工程投资建立阶段的风险42.4经营销售阶段的风险53房地产开发工程风险评估53.1工程风险的定性分析53.2工程风险的定量分析64房地产开发工程风险应对措施74.1风险躲避74.2风险转移74.3风险分散84.4风险预防84.5风险减轻85结论9参考文献10. z-1 绪论1.1 研究背景及意义我国房地产业从1998年停顿住房分配开场开展至今，已经成为中国经济的支柱。由于中国的房地产市场还不成熟，行业的投资回报率相对较高，准入门槛又相对较低，吸引了很多的企业和个人投身到房地产行业中来，使得中国的房地产开发企业的数量快速增长，截止至2021年底，这一数量已经到
3、达88419家数据来源：国家统计局，而其中85%以上是中小规模房地产企业，中小房地产企业的市场占有率超过70%。由于中国地域广阔、人口众多、区域开展不平衡等实际国情决定了，中国房地产市场仍离不开中小型房地产企业，在房地产开展相对较为落后的小城市和县、乡镇区域，中小型房地产企业仍将发挥主力军的作用。2021年以来，由于政策、经济等原因，中国的房地产业正面临着一场深刻的变革。由于民营小型房地产企业在行业的竞争能力相对较弱，使其受到当前宏观调控和行业变革的影响最为严重，工程开发所面临的各种风险急剧增加。如何采取各项措施对工程风险进展有效的管理和控制对民营小型房地产企业来说显得尤为重要，也是关系到中国
4、的房地产市场能否安康持续开展的重要容。1.2 民营小型房地产开发企业的特点1企业规模较小，业务覆盖面较狭窄，具有明显的地域性民营小型房地产企业的规模较小，同时开发的工程数量比拟少，单个工程的投资额相对较小；业务的围比拟狭窄，往往只涉及房地产产业链的少数环节，开发的工程类型比拟单一；一般仍以在创立城市及周边区域开发工程为主，具有明显的地域性特色。2企业组织构造简单，管理较灵活，但决策主观性强，规章制度不规民营小型房地产企业，处在一种更加市场化竞争状态之下，在工程的运作中更注重灵活和务实；这类企业大多采用集中制，组织构造比拟简单，职能部门和中间环节都较少，企业经营者大多都是直接收理公司的全面业务，
5、管理方式多为单一的自上而下直线沟通的方式。这样的组织构造使得企业在决策制定和对市场变化的反响方面都比拟迅速，但同时也容易受到经营者个人的主观经历影响；企业部管理的体制不完善，日常管理往往占用高层大量的时间和精力，缺乏能有效约束和鼓励员工的措施。3资源整合意识强，但员工整体素质偏低，缺乏核心团队多数民营小型房地产企业往往只涉及房地产产业链中的少数环节，而在规划设计、营销筹划、物业管理等环节通过行业资源整合，委托其他专业单位开展中间业务。这种阶段式的合作方式能根本解决民营小型房地产企业工程开发能力不完备的问题，但同时由于合作对象与本企业之间的立场角度不完全一样，相互之间难以到达配合一致的状态，而相
6、关专业人才的缺乏也容易导致沟通息的不对称问题；民营小型房地产企业的影响力小，稳定性较差，对各类专业人才的吸引力较小，又缺乏完善的人才培养体系，员工整体的专业素质相对较差，难以形成高水平的核心团队。4融资渠道单一，融资难度较大，抗风险能力较弱房地产工程开发需要庞大资金支持，其主要来源包括房产公司自有资金、预售回款、建筑公司垫资和企业融资等，其中企业融资起到了十分重要的作用。对于民营小型房地产企业来说，银行贷款是企业融资的最主要途径，而难以像大型房地产企业那样通过上市和设立信托基金等来获得开发资金，也不像国有房地产企业那样能够得到国有资产的支持，融资的渠道比拟单一；随着当前国家新一轮房地产调控的开
7、展，房地产市场的风险加剧，银行业对房地产企业和开发工程的贷款审批变得非常慎重，更偏重于向抗风险能力较强的大型房地产企业发放贷款，而抗风险能力相对较弱的民营小型房地产企业很难获得银行的支持，这反过来又使得民营小型房地产企业要面临更大的风险。5缺乏战略规划，经营短期行为严重民营小型房地产企业偏重对当前工程的运作，缺乏长期的企业战略规划，对企业的经营模式、盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等的关注和研究很少，经营业绩主要依赖于单个工程的运作情况，波动性较大，经营中这种严重的短期行为非常不利于企业的可持续稳定开展。1.3 房地产工程风险管理研究现状欧美国家的房地产业已经到达了比拟兴旺的水平，对于房
8、地产工程的风险管理研究也起步较早，已经形成一整套比拟完善的风险管理理论体系。纵观国外房地产风险的研究，主要集中在房地产周期波动理论、房地产工程投资组合理论、房地产泡沫理论三个方面。在针对房地产工程的风险管理的研究中，外国学者更加注重量化和模型的方法对房地产工程风险进展系统的研究，并随着数学与电子计算机技术的开展，提出了许多风险分析和评价的方法与模型，加速了房地产风险管理研究的开展。长期以来我国实行的是福利分房制度，房地产开发是一种低风险甚至无风险的投资活动，致使国对于风险的研究起步较晚。近年来随着国房地产业的不断开展和完善，以及投资的风险加剧，房地产风险管理的研究得到了极大的重视，研究的围和容
9、深度有了较大的开展。由于国外房地产行业间存在着巨大的差异，使得国外的大局部相关理论和分析方法在中国房地产风险管理中并不完全适用。纵观国有关房地产风险管理研究成果，主要有以下几个特点：一是对房地产开发投资风险的研究多集中在风险识别的方法介绍上或对风险因素的定性分析上；二是从房地产风险以及防措施系统逐步深入到房地产开发各个环节的风险分析；三是房地产风险问题研究逐步从定性分析转向定量。然而，我国房地产风险管理理论与国外相比，差距仍然存在。主要问题是定性分析和经历决策仍是房地产开发经营风险分析中常用的方法；提出的风险躲避的措施太笼统，没有针对性。要防止房地产的风险，必须对我国房地产运市场风险有正确的认
10、识作，对房地产开发经营管理过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出较为准确的定性和定量分析，才能建立切合我国国情的风险评价和管理体系。房地产工程与所处的宏观环境及企业自身的特点具有很大的关联性，在不同的环境和不同的对象上会呈现不同的特点。在当前中国房地产业所处的宏观环境已经发生了巨大变化的新形式下，本论文在现有的房地产风险管理理论和方法的根底上，对民营小型房地产企业的工程开发所面临的风险问题进展有针对性的分析，并提出应对的措施，具有较强的创新和实践意义。1.4 房地产工程风险管理程序工程风险管理程序是指对工程风险进展管理的一个系统的、循环的工作流程，包括风险识别、风险评估计、风险应对、风险监
11、控四个主要环节。2 房地产开发工程各阶段风险识别房地产开发过程通常分为四个阶段，即工程获取阶段、前期手续和规划设计阶段、工程建立阶段、租售及物业管理阶段。房地产工程的风险管理是全生命周期系统的风险管理，工程的每个阶段所具有的风险要素种类和性质不同，因此风险识别需要在房地产工程的各个阶段都需要进展，只有这样，才能准确的、及时的发现风险因素。2.1 工程获取阶段的风险工程获取决策阶段是房地产工程过程中具有风险因素最多和最不确定性的阶段，决策的正确与否决定了整个工程的成败，本阶段的主要任务是通过对工程决策环境的研究，综合考虑政策、经济、市场等因素的影响，制定具体的工程的开发策略，及决定在何时、何地、
12、如何开发何种房产工程。外部环境风险。房地产工程的外部环境包括政策、经济、社会等多个方面，外部环境的变化会对房地产市场产生重大的影响。比方2021年开场的中国房地产市场新一轮宏观调控，从政策、金融、税收等多个方面对房地产投资、经营、开发和买卖等各个环节进展了限制和规，使得中国的房地产市场行情与调控前相比发生了巨大的变化。受到宏观调控的影响，大多数房地产工程出现销售速度变慢，竞争加剧，开发周期拉长，工程前期投入加大，利润率降低等趋势，其中民营小型房地产企业因其自身抵御风险的能力相对较低而受到的影响更大。外部环境变化带来的风险本身是无差异的，但是开发企业在获取工程时对外部环境变化的预测以及应对的措施
13、是存在巨大差异的。工程位置和类型风险。房地产工程具有固定性和不可逆转性的特点，工程所处的地域位置和工程的类型在土地出时就已经确定。不同地域位置或不同类型的房地产工程，其自身的特点和开发存在的风险都不一样，房地产企业在获取工程时需要充分了解和评估不同工程的特点以及风险因素，以及自身企业对这类工程风险的承受和把控能力。投资方式风险。房地产工程开发需要大量的资金支持，资金链的平安关系到工程乃至整个企业的生存问题，对于资本运作能力本就不强的民营小型房地产企业来说显得尤为重要。房地产工程采取何种方式进展开发，是采取独资开发，还是联合其他企业共同开发；工程的总的投入需要多少，开发资金从何而来，资金组成比例
14、如何；工程融资困难或者销售不畅时采取何种措施保障资金平安，这一系列的问题在获取工程之前就应该进展充分的考虑分析，并根据企业自身的资金情况开展科学的测算，制定出具体可行的实施方案。2.2 建立前期阶段的风险产品定位风险。投资决策阶段已经确定了工程的整体定位，建立前期阶段要将整体定位进展细化，明确具体产品定位的过程，这个过程实际上就根本上确定了工程的市场定位和本钱支出。产品定位不准确，不能满足市场需求，会直接影响后期的销售情况，导致开发商资金难以回笼，严重时资金链断裂，导致工程失败。规划设计风险。工程规划设计风险是指由于设计单位的能力缺乏，设计的方案存在缺陷甚至错误，从而使得工程不能满足用户的要求
15、，工程的适用性、经济性、平安性和可靠性和外观都差强人意。设计风险会对工程的工期、本钱、质量及销售等方面产生不利的影响，严重的甚至危及企业生存。当前中国的房地产设计单位数量众多，水平参差不齐，房地产开发企业在选择设计单位时要慎重。2.3 工程投资建立阶段的风险工程施工建立阶段是整个房地产工程的主体阶段，该阶段的主要任务是在工程的施工过程中，采取各种措施，保证能按时、平安并保质保量的完成工程，保证各方的利益。由于房地产工程整个建立周期长，参与人数众多，也就使得影响工程顺利实施的因素增多，且这些因素往往错综复杂，在一定程度上增加了建立施工的风险。选择施工单位的风险。施工单位的优劣，会在很大程度上影响房屋的质量，以及建立过程中可能出现的问题。低劣的施工单位会严重的影响工程的经营和销售，严重时甚至影响工程的成败。一直以来，中国建筑行业的管理都存在许多不规因素，导致大量劣质企业充满其中，增加了开发企业选择施工单位的风险。房地产开发企业在选择施工单位时必须非常慎重，一旦选择确定后再想要在建立过程中更换施工单位，其难度和本钱均非常大。产品质量风险。房地产工程的质量主要由设计水平、施工水平、材料设备质量、管理人员能力和责任心共同决定，良好的产品质量是房地产工程获得消费者认可的
