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1、房地产商业模式研究与探讨任何企业最关心的核心问题就是如何组织好企业的内部和外部资源，为市场提供高质量的产品和服务，在实现企业目标的同时，提高最终客户的满意度。这一过 程反映了一个企业的战略取向和这些战略的实现途径以及基本的经济效益，并最终形成企业稳固的价值链。房地产企业的价值链通常分为研究、规划、设计、开 发、销售和服务这几个类别的主要价值活动； 还有一些是属于辅助的基本价值活 动主要是通过提供外购投入、技术、人力资源以及各种企业范围的职能提供相互 的支持。这些活动有机联系，构成了房地产企业价值链，如下图所示。支酒司企业叠凤谡地人力青港膏展技术开型.未 由呈聂搐磅布无 规闻也苛求艮 幼音 乐苏
2、房心产会业件他疑族军虽然同一产业的企业具有类似的价值链，但企业在价值链各个环节中资源禀 赋能力和竞争能力却有所不同，这就表现为不同企业对某一个环节或几个环节甚 至价值链整体实施方法上的成本效益关系， 也就是说企业既可以依赖单项活动的 竞争力，也可以通过各项活动的有机联系后的整合竞争力取胜。从目前中国房地产企业的发展现状和发展阶段来看，开发、经营、服务是最受关注的三个环节，也就形成了开发、经营、服务三种有代表性的商业模式。根据开发客体的不同，开发模式又可以分为土地开发模式和物业开发模式。土地开发模式：土地开发模式同中国土地政策密切相关， 先后经历了政府主 导的土地开发模式、政企合作的土地开发模式
3、，并最终发展到目前的企业主导的 土地开发模式，这种模式以同政府关系密切的陆家嘴、外高桥等上市公司为代表。 这一模式借鉴自香港的土地批租制度，是以土地所有权和使用权相分离为前提的，有偿、有期限、有条件的出让土地使用权。以陆家嘴为例，由一个整体公司 以经营土地以及开发为主，通过规划成片的土地出让，同时与土地开发结合，集 中在一个很小的地区（主要是在综合金融、贸易、商业开发为一体的这样一块土 地上）进行开发的一种模式。陆家嘴每年的营业额实际上很少，但是利润很高， 主要是土地出让的收益非常大，土地增值的巨大潜力在公司业绩上得到充分体 现，这也是也土地一级开发模式的一个显著特点。可以看出，进行土地开发主
4、要需要三种资源： 一是大量的土地储备，而且这 种土地不是零散的，而必须是城市重点成片规划开发区， 在进行土地整理之后能 产生较大的土地溢价收入，如：城市 CBD规划中的新城等；二是政府关系，土 地一级开发是同政府经营城市的一个重要环节，因此这种开发是同地方政府紧密 结合在一起的，进行土地一级开发不仅仅要考虑到企业行为的商业价值，还要综合考虑企业行为所产生的社会影响； 三是需要丰富的土地规划、区域规划、城市 规划等方面的专业人才和团队。物业开发模式：物业开发也就是我们通常所说的房地产开发，为消费者提供 住宅、商业、办公楼的房地产产品。其中住宅产品是物业开发的最主要部分，占 物业开发总量的80%右
5、。住宅产品在环境、物业管理、建筑风格、景观、社区 功能等方面存在较大的差异，也就形成了产品的功能价值（有形的、实物的、实 用的基本价值）和文化价值（无形的、品牌的、附加的价值）上的区别。从这两 个指标的高、中、低三个层次看，目前住宅产品开发可以分为高功能价值高文化 价值、高功能价值中文化价值等等（如下图所示）。奥妹西克花园空间蒙太奇合生皿展现万科受桂园上河城军定新城好济适用房.文化高中植住宅产品模式的选择主要归因于两个因素，一是市场定位取向，即通过对人群结构和细分市场的分析，确定“我的房子是为哪类人群造的”，“他们的价值观、世界观如何”，由此并结合土地的固有属性来确定产品的功能价值和文化 价值
6、；二是长期物业开发经验的积累，由此判断市场需求的指向和赋予产品相应 功能的方式方法。根据物业经营业务的不同，物业经营模式可以分为专业物业经营、混合物 业经营两种模式。专业物业的经营：专业物业经营的典型代表就是万达，万达商业地产已经和 世界500强企业沃尔玛、家乐福、普尔斯马特、欧倍德、百脑汇电脑城等签订了 联合发展协议，每个项目均有5-8家不同业态的主力店进驻。这种“订单地产”模式是物业经营中非常有挑战性的，具优势是客户稳定， 长期收益也很稳定；但是这种模式的运作需要有相当大的资金规模作为支撑，且资金回报率并不是很大。混合物业经营：混合物业经营是一种稳健型的地产投资模式， 在物业开发的 同时也
7、进行物业经营，物业经营既作为保持企业长久稳健发展的一种保障， 也是 企业整合资源实现利润最大化的重要环节。房地产开发周期性强，受宏观市场影 响大，而作为企业来说，追求的是平稳发展和持久生存， 混合物业经营的模式可以在住宅需求不振、房地产销售市场萧条时，依靠出租经营业务的收入维持企业 运营，有效地支撑企业的营业额和利润。香港和记黄埔在香港房地产萧条时出租 经营业务收入占整体收入的30%8至50%华润置地、世贸集团、中远房地产等 都在积极调整其开发业务和经营业务的比重， 预计这些企业利润中的租金经营收 入的比重将会越来越大。可以看出，混业经营模式是专业房地产公司规避市场风险，保持长期发展能 力的良
8、好选择。但是混业经营模式的施行门槛相对较高， 需要企业首先具备物业 开发的能力，同时还需要企业具有维持物业经营的资金保障，因此，这种模式对一些已经有相当规模的、有一定物业开发经验或者物业经营经验的非房地产企业 的产业转型有较大的借鉴作用。服务模式包括传统的物业管理服务，以及最近几年形成的顾问服务和房屋 制造服务。物业管理：物业管理不仅仅只是狭义的居住社区和商业物业的管理， 广义上 讲，物业管理是一种资源的支持系统，它可以拓展为一个大的产业，包括军营管 理、工厂的后勤系统管理、医院的病房管理等等。顾问服务：顾问服务包括中介、评估、经纪、咨询服务外，还包括相关的金 融服务。目前比较受关注的是美国的
9、 REIT模式，即大众分散的资金通过信托方 式集合成一个公司，通过税收减让促使民间的投资来参与， 然后拿这笔钱投入长 期物业，获得稳定收益。房屋制造服务：以房屋的定制、项目管理、工程管理、获取服务性收入，国 内的万通开发出的独立住宅定制和服务系统， 万科的住宅标准等等。此外房地产 制造中的运营管理模式也是一种技术输出的盈利模式， 房地产项目的具体运作者 应用其成熟的管理经验、先进的开发理念、丰富的专业知识、综合的资源整合能 力以及项目执行能力等，使被服务对象迅速拉近与一流发展商的距离， 弥补其经 验及人才的不足，保证其开发项目的品质。这种模式事实上是从常规的中介或顾 问向运营和管理的延伸，从策划和理念向操作和成果的延伸。此外，模式的选择并不是唯一的，而经常是几种模式相互交叉的，在房地产 市场发展的不同阶段和企业发展的不同阶段， 房地产企业的商业模式也随之发生 调整甚至完全改变。企业必须根据现有的资源状况、 资源的整合能力、企业中长 期的发展战略等因素来选择适合自己的经营模式， 并结合企业的结构和经营现状 对模式进行不断调整和创新。
