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1、房地产市场调研报告22X年最新 房地产市场调研报告02年最新 房地产业作为一种重要的经济杠杆，是城市开展中承担城市建立、经济开展的重要力量。2X年政府工作报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康开展”。近年来,XXXX处于根底设备建立向产业开展转变的关键时期,加强宏观调控，保证了房地产市场平稳开展。近期研究院组织力量对XX房地产市场开展情况进展调研,构成以下研究报告。 一、房地产市场根本情况20X年，随着新冠疫情在全球的不断蔓延，世界经济遭到严峻冲击的背景下，X月国务院发布关于构建更加完善的要素市场配置体制机制的意见、国家发改委印发20X年新型城镇化建立
2、和城乡交融开展重点任务等文件,从土地、户籍和资本等方面提出改革意见,完善土地、人口和资金等要素的市场化配置，加速推进区域一体化进程，促进资源向中心城市及重点城市群集聚，强化金融监管，因城施策更加灵敏，释放中长期利好,保证房地产市场平稳运转。全国房地产市场。从反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数看,20X年以来，一线城市房价总体表现为稳中有降，二三四线城市房价平均涨幅较大,其中四线城市指数上涨.X。02X年，在疫情阻碍下,一线城市指数上涨.X，二线城市指数上涨X.X,涨速相对较快，市场恢复迅速;三四线城市市场稳中有降，特别是三线城市指数下跌X,降速明显。但随着20X年X月,国家开展改革委02
3、X年新型城镇化建立重点任务的要求，超大城市要大幅增加落户规模、型大城市要全面放开放宽取消落户条件等。我们认为,今后人口将逐步持续向大城市、少数几个城市群聚拢,导致刚性购房需求增加,并在土地资源紧缺等要素的阻碍下，一二线城市房价必将大概率出现上涨,房地产市场分化将加剧；例如，02X年，XX优化入户政策,规划户籍人口增加X万人,X月份X房价大幅上涨,目前,XX新房均价为X元，2X年上涨幅度XX,其中四月份一手住宅成交XXX套,创近年新高。三四线城市受“棚改”政策逐步转向“旧改”，土地资源较丰富、人口流出、经济下行等要素的阻碍，房价出现回调。XX房地产市场。202X年,X楼市跌宕崎岖,年初高土地拍卖
4、楼面价打破万元，掀起楼市热潮,然而年中过后,“金九银十”销量一般，年底，房企冲量打折优惠,市场呈降温趋势。但市场仍然爽朗，优质区域竞争剧烈，住宅市场整体呈现“供不应求”场面。从区域看,高XX凭借经济开展和区域规划优势，在土地价格方面领跑全市,X、X、X个区域供求规模领跑全市，其中全年成交规模约X万；从成交面积段看,面积XX-XXm2占成交量的XX.X，市场开场由刚需住宅向刚改或改善型住宅转变,大平层住宅超越洋房遭到购房者关注。 XX房地产市场。2元，占GDP的比重为X.X63743;,对GDP奉献率为XX.X，02X年X房地产业和建筑业实现税收约X.XX亿元,累计留存市、县级税收收入X.XX亿
5、，占地点财政预算收入的X.XX。XX大型房企云集，有X、XX、XX、XX、XX、XX、X等大型房地产企业X家,有X物业、X物业、XX物业等物业效劳企业XX家。20X年X月到202X年X月,X房地产总销售面积XXXX万,新房共销售XXXXX套,其中XXXX的房型占比XX；目前在售工程XX个，X新房备案成交均价为XXX元/;截至X月底,XX商品房库存面积XXXXX万,共有XXX套；存量房约XX万套（含XX限购区域X万套），存量房买卖共计约XX套。二、XX房地产情况分析 近三年来，XX在完成辖区社会事务代管托管、XX获批建立国家中心城市、XX史上“最宽松落户政策”、建立大X新中心等多重要素推进下,经
6、济高质量开展，“三个环境”持续优化，城市质量带动区域价值不断提升，房地产市场快速开展,呈现平稳健康增长的态势。主要有以下特点： (一）房地产市场供给情况 1.房地产开发投资稳步增长，增速放缓。XX房地产开发投资整体呈上升趋势,但投资增速呈回落态势，从2X年月同比增长X.X,下降到02X年底的同比增长XX.X，回落XXX个百分点，受疫情阻碍,今年XX月累计同比增长降至XX，同比增速从最高点下降三分之一,一定程度上反映了房地产开发企业对XX房地产投资开发趋于理性，慎重度不断提升,逐步操纵其在X的开发规模。应市场爽朗供销两旺。一是居住用地供销两旺。近三年来,X土地买卖市场爽朗，热度不断攀升，对大XX
7、区域土地供给起主要作用。22X年,XX总计成交居住用地约XXX亩,占XX的XX#634;，成交总金额约XX亿元,其中，住宅类亩均价为XX万元/亩，住宅类亩单价区间XXX万元/亩(X地产视线）;20X年X住宅类用地成交约XX亩，占的X，成交总金额约X亿元,其中,住宅类亩均价为XX万元亩，住宅类亩单价最高约为万元/亩（昂赛征询)。 X年住宅用地平均地价同比增长XX.X。二是X地块频现。XX内部土地供给分布不平衡，22X年,居住类土地成交主要集中在X新城、X新城和XX新城，XX新城和XX新城因距XX主城区较远、城市配套缺乏等要素阻碍,土地成交面积相对较少;22X年,随着机场轻轨的开通、机场三期工地开
8、工等阻碍，居住类土地出让主要集中在XX新城和X新城，XX新城的居住类土地供给也逐步放量。具有良好生态环境和今后高端规划的区域土地竞争剧烈,出现“高溢价、高地价、高楼面价”三高状态。02X年，招商地产与中海地产、保利地产等企业通过XX轮竞拍，以X万元/亩拍下XX板块XX亩住宅用地，溢价率到达X。今年X月X日,X溢价拍得XXX两宗地,其中一宗XX.X亩的住宅用地溢价率.XX，亩单价到达XXX万元亩。 . 商品住宅施工比重下降、有效供给缺乏。X房地产投资以一般住宅为主，商品房屋施工面积中的住宅施工面积比重从高点开场回落，比重逐步降低，近一年来占比从XX.X#743;下降到XX.X,平均占比XX。商品
9、住宅施工面积占房屋施工面积比例下降了X.X,反映出X商业、办公楼等其它商品房屋施工面积比重在逐步增加。 房地产的施工面积反映潜在供给面积，竣工面积表达有效的供给面积。20X年X房屋施工面积累计XXXX万,累计增长XX.X#637;，房屋销售面积XXXX万mX,累计增长XXX.，房屋累计竣工面积X.X万mX，累计增长XX.,住宅竣工面积累计XX.X万，累计增长XXX#373;；0X年,XX房屋销售面积是竣工面积的XX倍，加上部分企业的捂盘惜售,放慢入市速度等要素阻碍，短期房屋有效供给缺乏,房价上涨较快;施工面积是销售面积的X.X倍，是竣工面积的XX倍，XX房地产去化周期为.X个月，高于XX市个月
10、，随着库存逐步增加，受房地产竣工周期等要素阻碍，可能今年和明年大量楼盘将上市，市场供给将大幅增加，有效缓解房地产供求构造性失衡场面。(二）房地产市场需求情况1商品住宅价格稳中有涨。XX“20”新政后,XX区域内房价有所降温,X需求旺盛，热度不减,受地价上涨、高标准开发、高质量建立等开发本钱上涨等要素的阻碍,XX在加大土地供给的同时，采取引导消费者理性购房等措施,房价趋于平稳,未出现较大幅度上涨，从22X年X月-202X年X月期间上涨幅度X,目前市场均价为XXXXX元/m,同期高新、X分别上涨XX、X。 .新房销售需求旺盛。XX商品房销售态势良好，销售面积逐月增长，市场需求旺盛,主要以刚改型、改
11、善型消费者为主。一是X商品住宅销售面积逐月累计增长，销售趋势平稳。2X年,X房地产累计销售XX.X万，其中住宅为XXXX万，商品住宅销售增速出现先升后降趋势，从年初的XX.X，快速攀升到X月的XXX.X，到年底又降至XX.，与XX市场情况出现“共振”。在疫情阻碍下，202X年，X-月商品房累计销售XX.XX万，销量与2X年同期（XX.万)根本持平，累计增速为X#63743;,增速快速回落。二是销售以刚改型、改善型为主。202年月到202X年X月，XX新房共销售XX.XX万,销售XXX套，其中XX-XXX的房型占比X，XX以下和XXX以上分别约占XX#63；、XX,呈现出“两头轻、中间重”的态势
12、。3.存量房买卖市场不爽朗。X住宅主要以自住和家庭唯一住房为主，同时新房均价与二手房价格差异不明显，买卖手续复杂等要素阻碍，X二手房买卖市场不爽朗，X目前存量房买卖共计约XXX套,约为存量房的X.X#374;。X范围内月份在售二手房约X套,均价XXX元。 4商品住宅市场区内价差较大。目前,X房地产在售工程X个（含原XX和XX市工程），新房备案成交均价为XX元/，X月XX新房市场均价为XXX元/,环比上涨X.X,新房均价最高的XX与最低的XX差距在XXX元,区域价差分化明显。 三、XX房地产开展的考虑 （一)加强宏观调控,实现供需平衡现阶段,保持XX房地产开发的适度规模,根本实现供需平衡对X经济
13、社会开展至关重要。X自然资源、规划等部门应及时跟踪市场信息，为保持XX房地产业健康开展和有效满足市场需求做好效劳等保障监视工作。 土地点面,一是要科学制定X整体构造合理、总量平衡的房地产开发土地供给计划，注重把控供地节拍，保证土地的可持续化开展。以2年空港新城为例,居住用地供给量大，供给面积约是X的X倍、XX的X倍,而住宅地价约是X三分之一、X的二分之一。二是进一步完善土地收储的长效机制,加强闲置土地、政府保存用地或暂不宜进入市场买卖土地的收买，按照市场需求和X城市建立的需要逐步投向市场。三是加强土地有偿使用的力度，严格执行招拍挂制度，严禁以其他方式获得房地产开发用地；加强房地产市场的批后监管
14、,严格执行土地使用权出让合同商定的开竣工时间和建立进度。 规划方面,一是要以规划为引领,科学规划,守住规划，以XX今后的空间规划以及构造形态,利用房地产开发空间的拓展和压缩，调控住宅用地的开发构造、开发规模以及规划的调整。二是要以单元开发进展综合规划,集中规模化开发,操纵单体开发建立。三是要严格规划执行，坚持先规划后出让土地政策，杜绝随意调整规划、变更规划，严禁违规建立的行为。 金融方面，在疫情阻碍下,房地产开发的投资、商品住房的销售等均不同程度遭到阻碍，金融政策更应精准施策，在“房住不炒”政策下,适当增加房地产企业的金融等支持政策；进一步支持刚需和改善型住房需求,促进房地产市场平稳开展。 房
15、管方面，一是要优化预售证办理流程,加强预售价格治理，强化工程开发进度的建立治理,按照土地出让合同商定的住宅上市时间,严防开发企业捂盘惜售情况的发生。二是要加强房地产市场的监视检查，进一步做好房地产开发行业信誉信息治理平台建立,对开发企业施行分类治理，加强开盘现场的监管、在售楼盘的巡查，销售过程中违规行为的监管。三是及时理解价格、买卖等市场真实情况,加强对市场销售、供需情况的分析，掌握市场整体情况，进一步加强后期物业治理等。 （二)持续高标准建立,提升城市质量 随着人民群众对住房建立标准和质量提出更高的要求，XX坚持建立高标准的建筑、高质量的城市、更宜居的环境来满足人民群众对美妙生活的追求。一是严格落实XXXX规划建立质量标准(2)XXX居住小区规划建立质量标准（试行),并按
