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1、用市政建设265容积率在控制性详细规划经济分析中的应用以洛阳市渡河区九都东路南地块改造为例(1.洛阳规划建筑设计有限公司；2孟津县土地勘柬规划队)李矿辉I胡小静I郭燕朋2摘要:随着城乡规划法的施行，控制性详细规划的法律地位得到进-步 加强。与此同时，修改控规的法定程序开始越发复杂,实施起来更加困难。因 此促进城中村改造的良性循环和可持级发展、协调规划目标与建设资金有限 的矛盾，提髙规划实施旳可行性，显得日益迫切。洛阳市灑河区九都东路南地 块改造中尝试进行了经济技术分析，针对城中村改造中普遍存在的拆迁安 裁、地块出让与开发中的经济利益问题，采取一种以保障公共利誌、开发商利 益、政府利益三利方益前
2、提，以地块开发可行性为基础的一种经济测算方法 引入利润容积率这一做法，弥补恳低经济容积率难以解决的地块开发控制 琨題，而且还为政府运用经济手段进行调控指明了方向。关键词：控制性详堀规划 经济分析 经济容积率 利润经济率 0引宮本文就是通过研究目前国内外的控规编制经验，探讨控规的经 济分析方法，以此来堂试完善规划编制技术和方法，增强控规编制的 科学性，合理性和可操作性。目前，国内关于控制性详细规划的经济 分析，以定性居多，定谴偏少。主要集中于对经济分析重要性的研究； 经济分析内容以及经济分析方法的探讨。具体内容如下： 控规中经济分析重要性的研究陈荣(1997)强调经济因素分析在控规中的重要性；沈
3、德熙等 (1998)认为应做投入产出分析来验证容积率的合理性，以确保控规 制订标准的科学性；赵守谅(2004)认为控制性详细规划应通过加强 经济分析，保证公共利益不受侵犯包括城市环境,公共活动空间，地 方政府的土地收益等等。孙伟等(2005)在综述地块划分及地块大小 确定方法的基础上，认为应加强经济分析方法与相关方法的结合。 控规中经济分析内容的探讨余咪咪，杜杰，凤羽丰(2006)认为目前控制性详细规划中存在 的问题中，经济分析是其中原因之一。提出了应根据总体规划，进行 控制性详细规划的经济背景分析,进行人，经济和土地使用需求的 预测，为制订控制性详细规划提供有效依据，合理的经济分析，进行 土
4、地利用布局决策，建立-套有效的控制指标体系，为规划的实施和 管理提供依据。 控规中经济分析方法的探讨江苏城乡规划论坛(2007)认为，黄国区划法遵循土地经济基 本规律，调控土地开发经济利益；运用土地于房地产经济学的理论 与工具，体现城市观划理性原则；灵活运用经济手段，増强规划可 实施性。通过设置特备目的区来解决土地利用控制标“标准化”忽 酩地区特殊性问题:利用市场机制以及制度化，法律化手段解决土 地利用控制标准化”带来的土地利用控制的刚性问題。段兆广 (2007)认为目前控规指标制订的随意性和缺乏可操作性在很大程 度上是由于缺乏经济分析，通过借鉴美国区划法，基于用地策划探 讨了控规中的经济分析
5、框架，并以昆山旧城改造控规中容积率的 确定为例作了介绍。总的说来，国内目前关于控制性详细规划中的经济分析还处于探 索阶段，以借鉴国外经验为主，尚未形成自身成型的理论和合理的技 术方法。笔者认为，未来应多加强这方面的实证性研究,从大量的实践 经验中，摸索总结处适合中国国情和民情的控规经济技术分析方法。1案例分析:洛阳市測河区九都东路南地块容积率的确定1.1国内经济分析的基本做法目前，国内的主要经济分析，主要针对房地产市场而言，在该区 域的现有地价水平下，运用投入产出方法计算经济容积率；在此 基础上应用相关方法进行开发经济效益的不确定分析。基本原理:开发总投入利润率二总产出一总投入。其中锻低 经济
6、利润率的计算可采用如下公式：-(P1+P2+P3+P4+P5+P6 严(1+R )必舲)r其中P1： 土地出让基准地价；P2： 土地征用费；P3动迁安置成 本;P4：建安成本；P5：基础设施费；P6：开发费用；R：法定利润；S：销 吿价格。1.2单位面积综合成本综合房地产建设的拆迁成本，土地征用成本和建设成本，得出该 地块的分类别成本情况见下表2-1，经过分析计算得出，该地块开发 的总成本为312294亿元;多层居住楼盘成本：13.74亿元，楼盘单位 成本价格为1717元/平方米；髙层居住楼盘成本为24.75亿元，楼 盘单位成本价格为2427元/平方米。商业楼盘成本为5.56亿元，楼 盘单位成
7、本价格为5055元/平方米。表2用地前期成本一览喪项目（万W）单价 (元M费用 (万元)备注土地征收费用6436000034560土地经琶费用一一2000启明南路修建费用建筑拆迁 及补偿二层及以下 二层以上合计7.103.56910550646119587076货币补偿:产权调换 =8.96 1.70；搬迁 补助费10.668 元/m?171多层建设周期 18个月；奖励费另计。岭时安置 补助费10.665元/月- 959建设 费用勘察、设计、 监理、文物 前期等费用110485280恳住楼盘1048480商业楼盘建安费用89934.4103.3750 150080025003000250060
8、00 148500240011000300008250多层楼盘 高层楼盘 公共配套建筑人防工程 商业楼盘 人防工程小区基础配 套设施费用11013014300道路、管网、景观等各项收费1101075758250750居住楼盘 商业楼盘各种税费221174602各种税费按总成本的11.3%收取；总成木312994参考资料:洛2007185号文件.1.3单位面积市场价格根据2C10年洛阳市房地产交易 会提供的数据资料，利用GIS做出了 洛阳市房地产价格分布等值线图，并 据此确定该地块的房地产市场价格。 尽管房地产市场在一定时间内会产生 波动，但笔者认为该地块处于老城区， 受环境和当地居民收入水平所
9、限，房 价不会有太大的波动。本项目确定的 居住楼盘价咯为3000-3500元;商业 楼盘价格为5000元/平方米左右。参 见右图。1.4容积率的确定本项目确定的在确定具体地块容积率的时候，考虑到以往的容 积率参考性不强，修改变动较大的现实状况，采用了容积率范围这一 做法，引入了利润容积率这一概念。通过计算经济容积率和利润容积 率，来确定地块容积率的上下限。利润容积率采用的计算公式为：-(P1+P2+P3+P4+P5+P6)( 1+R)“心I(SP4)(14：R)|其中：P1 ： 土地出让基准地价.P2： 土地征用费；P3：动迁安直成 本；P4：建安成本；P5：基础设施费；P6：开发费用；R：超额利润率为 30% ；S：销隹价格。265
