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1、工程项目可行性研究报告书可行性研究报告书（简）二一一年八月十五日第一部分 项目概况1项目简介.1建设地点烟台市中州大厦项目位于烟台市莱山区港城东大街南、迎春大街中段，北望烟台市政府、烟台电视台、烟台大学、山东工商学院、滨州医学院烟台校区、烟台体育公园、莱山区五彩文化广场、佳世客；南临银座商城、新天地城市广场等.项目交通便利，有、31、33、50、5、55、5、5、6等公交线路经过,距离烟台汽车东站、烟台汽车总站、烟台码头、烟台火车站、烟台国际机场均不超过2分钟车程。大厦用地地块共占地6500平方米.1。2项目现状该项目土地已经由烟台市莱山区政府摘牌，目前正在进行规划方案的设计、报批工作.中州大
2、厦作为莱山区重点的招商引资项目可以享受重点项目的优惠政策。3项目总体规划要求项目总占地面积65平方米,规划建设一个A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为4年,规划容积率约为5.0.1.4项目建筑面积指标整个项目总建筑面积为3000平方米,由主楼与裙楼组成,其中裙楼的14层为商业用房约000平方米,主楼建筑面积为900平方米;建筑前面拟建设一大型室外广场，广场地下拟开发建设为大型综合商城，建筑面积约550平方米;地下停车、设备用房面积略。绿化率30，机动车停车泊位250辆.项目法人概况企业名称： 有限公司住 所: 法定代表人：注册资本： 企业类型： 有限责任公司（国内合资)经营
3、范围： 房地产开发经营,物业管理。(凡涉及许可经营的项目凭许可证经营)。3编制依据本项目可行性报告根据*公司现有资料,结合有关的政策法规和莱山区规划,在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发提供科学的决策依据。项目建设的必要性莱山区，拥有会展经济、旅游经济、餐饮娱乐经济、金融经济这四大经济引擎的商业主力片区,已经成为众多商家眼中的“热土”。莱山区东北部具有优美曲折的黄金海岸,吸引了大量国内外观光游客,节假日更是人流如织。莱山区中心城区东部有体育公园、国际博览中心,烟大、山东工商学院、滨州医学院等0所高、中等院校,已入住的南山世纪城、天合城、府前花园、四季花城等大型商住
4、项目。 根据莱山区分区规划,至2020年，莱山区人口将增加到50万,城市建设区远期人口容量可达100万左右.据调查，莱山区居住人口有7%受过高等教育,年人均可支配收入.万元,居全市之首，高级住宅区与旅游设施的迅速发展,为莱山带来了旺盛的购买力和巨大的商业发展潜力。莱山区道路四通八达，已经形成了完善的交通体系。以迎春大街为轴心的中心城区还将新建11条道路，总长 35。8公里.其中，6条道路(山海南路、双河东路、双河西路、凤凰西路、凤凰东路、虎山南路）基本竣工通车；其余条道路（轸大路、凤凰南路、金滩东路、长宁路、庆祥路）今年已经开工建设.另外，水、电、暖、通讯、给排水等基础设施配套工程也将与中心城
5、区道路同步建设、同步完成.青烟威荣城际高速铁路今年已经开工,城际铁路站点设置烟台南站也设在莱山区.此外，莱山区区片内还规划有公交车站、轨道交通大型枢纽4处,大型停车场5处，都在拉动着这一地区整体配套的逐渐成熟。 迎春大街周围是莱山区的中心城区,已建成的芳华园、花都小区、绿色家园、天合城、府前花园、四季花城等大型商住项目,使得该区域地产开发日趋多元化。在总长为2公里的迎春大街中段，将建设金融中心、商务中心、商业中心、高新产业研发中心、文化娱乐中心、酒店餐饮服务中心，迎春大街也将成为莱山区的“商业大动脉. 新天地都市广场、金贸中心和东方海洋创业中心这三个由办公、居住、商业构成的综合商业项目分布在迎
6、春大街两边，形成了有主有次、框架清晰的商业结构。本项目拟建的写字楼充分体现了莱山区的整体发展战略，积极打造一个现代BD中心，包含有办公、商业等多种经营内容，项目规模适中、开发思想先进，本项目的建设将推动莱山区既定发展规划的实施。项目建设有利于较好地发挥土地效益根据该地区的发展规划，该地区重点发展B与商贸流通特色街。该地块位于迎春大街中段，迎春大街中段位于莱山中心城区核心地带，北起港城东大街，南至轸大路,总长2公里,现在两侧基本无空地可以提供进行开发建设.着眼于建设烟台市区东部中央商务区，政府将组织对该路段进行高标准整体开发，打造一个高楼大厦林立、人流商流集中、辐射带动能力强大、服务载体功能完善
7、、建设风格现代的烟台市未来水平最高的标志性城市街区。烟台市确定莱山区的迎春大街中段规划为3大功能区域：烟台市金融中心，集金融、接待、商务、办公为一体，体现现代、科技、高效的区域；商业休闲文化娱乐区,集中了大型商业购物中心和酒店接待项目,西侧为商业、休闲、娱乐、文化为主的步行街，构成城市开放公共空间;高级商务区，布置众多高档商务写字楼、大型商业服务设施，提供丰富的城市生活。商贸流通业特色街是一个集金融商贸、文化娱乐、商务办公、高档商住等为一体的特色街区，重点发展大型商贸、金融保险、楼宇经济等。目前,东方海洋创业大厦、银座商城、金茂大厦等项目已开工建设有的已经投入使用。本项目将建设一个可以符合周边
8、业态的商业及BD,这不仅大大提高了迎春大街中段商贸流通业特色街的水平和规模,丰富了商贸流通业特色街的商业业态,对提升该区域的商业价值,促进地区经济发展也有明显作用.6主要经济技术指标主要技术经济指标如下：占地面积 6500 平方米其中：地上建筑面积 300 平方米地下建筑面积 5500平方米 商业部分 600 平方米 写字楼部分 2900 平方米 容积率 5绿化率 30 %停车位 50辆第二部分 项目优势分析1项目优势分析1.1开发水平和开发意识不断提高随着莱山区整体经济形势的持续良性增长,以及房地产市场的高速健康发展,投资主体和投资形式呈现出多元化的趋势。1。2项目周边基本无空地可供开发本项
9、目所在地位于莱山区内，其周边规划性质定位是该地区重点发展CB与商贸流通特色街,届时会形成一个核心的商业及金融办公区.3交通优势本项目所在地位于莱山区迎春大街中段，迎春大街是莱山区的主干道也是芝罘区与国家级高新区的必经之路,是通往莱山国际机场的主干道之一，巨大的车流会大大增大该地块CBD商圈的辐射面，今后还将会在项目所在地南北各建立立交桥,相应将设立多条公交线路，方便其他商圈的市民前来本项目体验消费,便利的交通使本项目处于莱山区无可替代的核心位置。1。4市场优势本项目地处莱山区迎春大街中段,南侧、西侧及北侧均为CBD繁华区闹市区,超市等配套设施较多，且项目所在地已经建立完善的配套体系，有大型的购
10、物中心,餐饮娱乐场所，能满足当地居民的消费需求，这为本项目提供了巨大的市场空间，极大地利于本项目的开发前景,同时也可带动所属区域的其他配套体系的兴建。15政府支持优势本项目为莱山区政府的重点招商引资项目，区政府将会在行政事业性收费及办理手续的过程中提供极大的支持。2项目初步定位本项目总建筑面积为3500平方米(不含建筑物前面的地下商场)，根据本项目的初步定为，业态组合如下：F+2F3F+4F为专业卖场。层高65米.（-为综合超市)4F1F部分为高档写字间，18以上部分为高档公寓。第三部分 投资估算1投资估算说明本项目投资估算按国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第二版)中规定的有
11、关投资估算编制方法进行编制。本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素.投资估算参考了烟台市同类结构建筑的造价指标。2投资估算表 项目名称费用(万元）备注一土地费用407.51土地总出让金525。02土地契税75二前期费用1064.63规划管理测量费4。04勘察费13.5施工、景观图设计费11.0预决算编制费4657工程监理费4.00招标代理费2319工程交易费460图纸审查费90.1房产测量费7502劳保费30.1防雷消防检测费3.50白蚁防治费5。505墙体基金5。016临时设施费5。017可行性报告费20018水土保持方案费2.0019地震灾害评估费。0020环
12、境评价费1021农民工保证金231三基础设施配套费1896。522电增容设备配套46.023基础设施配套费885.504区内配套工程费200四不可预见费用225。00五销售费用2企业管理费28。726财务费用50六建筑安装费用115500027地上建安成本75.028地下建设成本0000七合计20143。673资金筹措本项目总投资额为20437万元, 在项目预售前，即项目完成主体结构二层前，需投入土地费用、报建费、可研及设计费、土建工程费等资金约6万元，其资金筹措渠道有四条：一是自有资金（含合作方投资);二是商场写字楼销售部分;三是银行贷款；四是施工单位带资部分。投资方自有资金*万元。第四部分
13、 效益分析销售收入、销售税金及附加估算1.销售收入 项 目面积（）售价(元）合计（万元)写字楼、公寓290商铺600车位只销售250个车位中的100个车位1010合 计359501。2销售税金及附加根据国家有关税收政策,本项目应缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加等,综合税率为1145，销售税金及附加为412万元.1。3销售费用估算项目广告宣传及销售费用为650万元。4开发建设成本项目开发建设成本即项目总投资为043.67万元。1。5项目损益项目利润总额销售收入-项目总投资-销售税金销售费用 35950-0143。674116。28650 1100.5万元第五部分 项目结论与建议1.1结论从项目成本总投资和销售收入来看,税后利润为1140.0万元，而前期资金总投入约为8260万元,如果通过严格的管理和严谨的市场营销手段进行风险控制，达到预期的投资目标会比较容易实现.故本项目无论是从人流量, 居民结构,消费力， 交通状况，还是政府支持、业态组合的适应性方面,通过整合资源,打造成一个集商场、写字间、公寓为一体的综合体是综合可行的。经过的初步市场调研,行业专业咨询和可行性论证分析,提出以下几点结论：第一：烟台市莱山区的总体建设和发展是健康的，莱山区的高档商务市场前景广阔。第二:目前莱山区
