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1、目 录第一章 项目概述11.1项目名称及项目承担单位情况11.2可行性研究报告编制的依据和研究范围21.3主要技术经济指标5第二章 项目建设背景及必要性62.1项目提出的背景62.2项目建设的必要性7第三章 市场分析预测及营销方案93.1社会福利事业市场化发展前景93.2营销方案13第四章 项目建设地点及建设条件154.1项目建设地点154.2建设条件15第五章 项目建设目标175.1项目建设的指导思想175.2项目建设目标17第六章 建设内容及公用工程186.1建设内容186.2公用工程21第七章 环境保护及安全卫生247.1中心环境保护247.2安全卫生25第八章 中心组织机构、定员及运作
2、机制288.1中心组织机构框架图288.2中心定员编制计划298.3运作机制简介29第九章 项目实施进度319.1项目建设期319.2项目实施进度计划31第十章 工程的组织管理3310.1 工程的组织管理3310.2 招投标33第十一章 投资估算及资金筹措3511.1投资估算3511.2资金筹措36第十二章 经济效益分析及评价3712.1 主营业务收入3712.2 成本费用估计3712.3 盈利综合评价38第十三章 研究结论40第一章 项目概述1.1项目名称及项目承担单位情况1.1.1项目名称：玉溪市福安康颐养中心1.1.2项目承担单位名称：玉溪市汇海房地产开发有限公司1.1.3项目承担单位通
3、讯地址：联系人：联系电话：0877-2789678 2789687通讯地址：玉溪市红塔区玉兴路汇溪大厦703室1.1.4项目承担单位简介：玉溪汇海房地产开发有限公司是专业从事房地产开发、经营、管理，以及物业管理、装饰装修等业务的企业，公司成立于2007年，年轻且充满活力，注册资本三百万元，目前已经成功投资开发了多处市场以及住宅，包括目前正在建设的尚品高层建筑“磊山大厦”，对于房地产开发等方面经验丰富。公司自成立以来，一直秉承“塑物为美，树仁成林，以人为本，回报社会”的经营理念。在社会各界的支持下，经营发展取得了好成绩，拓宽了市场渠道，步入了多元化发展时期，公司事业蒸蒸日上。为回报社会，致力于开
4、发优质房产，现倾力打造一流老年人颐养中心。项目宗旨：以建立和谐社会为目标，结合市政府建设生态城市的指导思想，大力发展社会福利事业；以管理价格、齐备功能提供社会所需求的全方位优质服务。项目理念：以人为本，无微不致；温馨和谐，功能完备。项目经营方针：1、 夕阳无限好，永留人间美；2、 承接美德，忠于职守，热爱工作，强化交流；3、 注重关爱、创意和环境。完善医疗保健功能，建立和谐老年社区，健全颐养居住设施，消除老年“孤独”，创建美好社会；4、 制定合理通畅的管理制度和工作流程；5、 注重国情，引领潮流，健康向上，不懈追求；6、 同心协力，融入社会，全面发展。1.1.4项目建设地点：项目选址方案：方案
5、一：聂耳文化广场州大河北岸，占地202.6亩方案二：州大河北岸代井村以南，占地202.6亩1.2可行性研究报告编制的依据和研究范围1.2.1可行性研究报告编制的依据（1）国务院民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见民发2005170号（2）全国老年办发200546号关于加强老年人有待工作的意见（3）玉溪市红塔区人民政府“十一五”发展计划纲要1.2.2可行性报告研究范围根据国家发展与改革委员会对项目可行性研究报告的有关内容和要求，依据有关统计资料，结合项目的实际情况，全方位、多层次地对项目建设的背景、项目建设的必要性、建设地点、建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理、投资结算和资
6、金筹措、效益分析等方面进行研究和论述，为项目的决策提供依据。1.2.3研究结论（1）玉溪市福安康颐养中心项目建设，符合国家大力发展社会公益事业的政策导向，顺应“赡养老人”传统美德与现代社会高节奏、高效率时代精神的要求，符合国家倡导“老有所养、老有所学、老有所乐、老有所为”的老龄工作指导思想。（2）玉溪市红塔区作为玉溪市政治、经济、文化、科教中心，完善社会福利事业，特别是建立老年人颐养天年的场所，建立健全社会服务体系，立足老年福利事业发展史各级政府部门工作的重点。玉溪市福安康颐养中心项目的建设，对完善玉溪社会福利事业，积极探索新形势下社会福利市场化和完善社会化服务功能等方面具有重要的现实意义。（
7、3）项目规划、设计建设目标是建成云南省乃至西南地区规范化、标准化，集庭园式、花园式、养老、保健、医疗、健身、休闲等多功能为一体的社会养老服务业的典范，项目始终坚持“以人为本”的理念，为玉溪社会福利事业的完善和发展提供强有力的支持，带动老年福利事业向标准化、规范化、市场化、一体化方向发展，降低政府社会管理成本，加快老年福利事业发展步伐。（4）项目建设单位通过多年经营发展，具有较强的资金实力和融资能力，有着丰富的商业管理经验。经营发展理念超前，商业信用良好，对项目实施措施保障到位。（5）根据市场分析，项目性质是公益性社会福利事业，与其它行业比较而言，虽利润较薄，投资回收期较长，但老年事业既是一项新
8、型的社会事业，也是一种大有可为的新兴产业，在政府领导和大力扶持下，市场潜力将最大化释放，庞大的客户需求群体将为社会稳定作出巨大贡献，稳定的客户可为企业维持正常经营奠定基础。（6）建议主管部门对可行性研究报告尽快进行论证审批，以便使项目尽早开展下阶段工作。（7）鉴于项目社会公益的特殊性和玉溪处于空白的实际，建议政府在规划选址、土地政策等方面给予支持。1.3主要技术经济指标序 号项 目 名 称单 位数 量备 注1土地利用亩20251.1总占地面积平方米1350951.2建筑面积平方米775671.3其他设施配套面积平方米175671.4建筑占地利用率%23.3%2劳动定员人1302.1年工作日日2
9、.2日工作班次班3项目总投资万元142003.1建设投资万元10200其中：固定资产投资万元10200无形资产投资万元4000递延资产投资万元预备费万元4流动资金万元5005年营业收入万元1180.85.1年营业税及附加税万元5.2营业费用万元5405.3管理费用万元304.15.4财务费用万元249.66利税6.1年利润总额万元27.086.2年所得税万元6.3年利税总额万元27.087经济效益指标7.1评价投资利润率7.2平均投资利税率%0.287.3财务内部收益率%2.807.4投资回收期年18第二章 项目建设背景及必要性2.1项目提出的背景2.1.1玉溪市老年社会福利事业发展现状从建国
10、初期到20世纪90年代中期，玉溪市养老机构基本只是建立了农村、社区较为简单的养老院，设施单一，环境简陋，管理粗放，经费匮乏，其功能仅仅满足孤寡老人基本养老的生活需求。从2001年起，玉溪市的民间资本开始涉足养老服务行业。此后，红塔区、元江县、易门县先后办起了一批养老院和老年公寓。目前，全市有民办性质的养老机构5个，床位200余张，有100多人入住。但是，现有的养老结构仍然存在规模较小，场地狭窄，设施缺乏，管理单一，紧紧起到一个单纯托老的作用。随着人民生活水平的提高和玉溪“生态城市”建设步伐的加快，老年人期待更多的是山水浑然天成，花溪河秀、茂林修竹、亭台水榭、环境优美的修养生息乐园；期待提供思想
11、交流、休闲娱乐、健体养心的一个场所，同时，现代中青年肩负着养老、抚小、工作等多重压力和矛盾，80%以上的都希望社会能提供一个和谐、温馨和功能齐全、设施完备、服务优良的平台。2.1.2玉溪市人口结构现状玉溪市于1995年进入了人口老年型社会，截至2005年底，全市60岁以上的老年人有27.4万，这相当于江川县的人口。到2015年，全市的老年人将达38万，占全市人口比重的17%，到2040年，我市进入老龄化高峰期，届时，老年人人口比重将达到28%。另外，随着空巢老年家庭数量的增多，家庭关爱不能及时到位，大部分空巢老年人缺乏精神寄托，希望社会关爱。高质量、高标准、规范化、一体化的养老结构在现代文明社
12、会的劲头亟需应运而生。2.1.3玉溪市经济基础背景玉溪市隶属1区8县，国土面积1.5万平方公里，人口208.6万人，少数民族人口占31.76%。玉溪是云南省较为发达的地区之一，有亚洲最大的卷烟企业红塔集团。2005年全市生产总值368.4亿元，比上年增长7.6%，固定资产投资105亿元，比上年增长28.2%，农民人均纯收入3314元，比上年增长5.1%，全市固定资产投资67.09亿元，同比增长30.6%，社会消费品零售总额34.34亿元，同比增长16%，地方财政收入24.07亿元，同比增长4.2%。2.2项目建设的必要性（1）是玉溪市社会福利事业发展的需要随着老龄化社会步伐的加快，老年社会事业
13、备受关注。老年服务业是社会福利不可分割的重要部分，建设“玉溪市福安康颐养中心”项目是广大来年人多年所盼，是社会文明和进步的客观要求；是“上为国分忧，下为民解愁”政府相关职能部门工作的具体体现，也是玉溪社会福利事业发展的需要。（2）是人民日益增长大精神文化需要让老年人度过一个健康、充实、欢乐的晚年，不仅在较大程度上解除家庭后顾之忧，为其家庭成员全力投入到本职工作创造有利条件，而且也是一个城市甚至是整个社会文明进步的体现，从而为丰富老年人生活，促进精神文明建设、创建平安和谐社会发挥积极作用。（3）是玉溪经济社会发展的需要玉溪市经过几年的快速发展，经济和社会各项事业取得长足进步，但总体上讲，社会福利事业相对滞后于经济发展，多年来，政府承担经济
