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1、小区 16 种常见违规事例处理方法建筑装修垃圾不清理现象：业主装修时产生的建筑垃圾和装修垃圾，倾倒 在楼前的硬铺装或草坪上等。原因：主要是物业没有建立装修管理流程或建立后没 有执行到位；还有一些业主在装修前没有到物业公司进 行申请，就自行开始装修，随意倒装修和建筑垃圾。一 个30万平方米的住宅小区，因业主拒绝清理或装修后 找不到业主，我们对装修垃圾和建筑垃圾的清理费用进 行了测算：一年达到了 1万元。危害：增加了物业企业的垃圾清运量，影响小区环境 美观，并且由于垃圾存放时间的延长还会引来其他业主 往建筑、装修垃圾上倾倒生活垃圾，造成恶性循环。对策1、物业企业建立完善的装饰装修流程：装饰装修申
2、请，签订协议，房屋装修、维修许可通知单，预交垃圾清运押金，并且明确装修时间、垃圾存放地点等事项； 物业二次装修管控实招（内容、流程和注意事项）2、对于违反规定的，要按照建设部令第139号城 市建筑垃圾管理规定的规定，由行政主管部门对其进 行处罚。一层私改商服，私改房屋结构现象：一层住户在阳台私开小门用于经营；家庭装修 私改房屋墙体结构。原因：一些是业主出租出去用来牟利，把一楼住宅改 为商服后，为了便于经营；有的业主未经任何部门允许 就在阳台上开门；装饰装修中不少业主为了自家的美 观、舒适和扩大使用面积，对房屋的墙体私自拆除，有 的甚至拆除部分承重墙。危害：在阳台开小门用于经营，影响建筑的美观，
3、经 营时易对草坪产生破坏，对护栏也易产生破坏，间接影 响了住宅小区晋级达标；违章装修对房屋的安全构成威 胁。对策1、对于阳台改门必须经过行政主管部门的批准，未 经批准的，物业根据物业管理条例的规定，应当予 以制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管 理部门在接到物业的报告后，依法对违法行为予以制止 或者依法处理。2、对于破坏承重墙的预防和处理，物业在装修申请 和装修协议中就应当明确规定不准破坏承重墙等项目， 加强装修巡检，发现问题要求其及时整改，先劝阻其恢 复，或在其破坏承重墙初始阶段对其进行制止，对于制 止不从的可由行政主管部门依据建设部第110号住宅 室内装饰装修管理办法中第五条规定
4、强制其恢复并处底层阳台下砌墙现象：部分业主把底层阳台底下的空间用砖和水泥砌 成墙，有的作为自家的小仓库。原因：部分底层业主考虑阳台底下易刮入杂物，或者 是考虑利用阳台底下的空间，于是未经任何部门允许私 自用水泥和砖把阳台底下砌成墙，有的开一个小门作为 自家的小仓库，有的就是为了挡垃圾。危害：在北方的冬季会出现胀鼓现象，严重的会把阳 台挤压变形，阳台立面板挤裂，造成阳台窗框变形。阳 台砌墙影响小区环境美观和与周围环境的和谐。对策1、物业要求清洁员对底层阳台底下每天清扫保洁一 次；2、物业人员发现业主在搭建初期就采取措施，讲明危 害，制止其行为，并告知其行为违反了管理规定，禁止 破坏房屋外观和违章
5、搭建。对于制止不从的，可报告行 政主管部门。安装护栏现象：阳台、窗户用铁护栏封闭。原因：一些业主为了增加住宅安全防范能力，保障人 身财产安全，安装了铁护栏，由于没有专业部门的指导 和相应的法规出台，在阳台、窗户外随心所欲地不规范 地安装上各种各样的防盗护栏，比如居民住宅安装的防 盗护栏，没有考虑防攀登、防跨越等性能，出现凸出墙 面等方面的问题。危害：危害相邻上层和同层业主家的安全；没有统- 安装，样式多样不规范，影响整体环境美观，影响住宅 小区晋级达标；一旦发生火灾，减少了逃生的途径。对策1、把不能私自封闭阳台、安装防护网写进业主管 理规约，对于违反规定可先由物业服务人员劝其整 改，对于整改无
6、效的由行政主管部门对其强制整改和进 行相应处罚；2、在阳台或窗户内侧安装护栏是目前比较理想的方 式，但护栏要具有能拆卸或留有金属窗户，便于清洁玻 璃和逃生用。五空调室外机安装不规范现象：安装空调室外机的位置有：阳台上、山墙上、 女儿墙上、外墙上、雨篷上等等；高度不统一，有的底 层安装高度只有1米左右，同层空调安装高度也不统一原因：安装标准规定，空调器应安装在儿童不易触及 的地方；尽量避开自然条件恶劣（如油烟重、风沙大，阳 光直射或有高温热源）的地方；安装高度在2.5米以上； 室外机组安装架承载能力至少不低于180公斤；空调器 的室外机应尽可能远离相邻的门窗和绿色植物；与相邻 门窗距离不得小于3
7、米等。危害：空调排出的水流到人行道上，冬季会结冰，影 响业主出行安全；吹出的热风影响业主健康；无序的安 放影响楼房墙体立面的美观；影响住宅小区晋级达标。对策物业服务企业对业主安装空调，可以先期对其进行指 导和监督，对于不按标准安装的，进行劝阻和制止，通 知相关的行政主管部门和环保部门处理。六业主从阳台排烟和饭店排烟现象：业主从阳台接出排烟管道用来排烟、饭店从一 楼竖起烟筒排到顶层或向地面接烟筒排烟。原因：业主从阳台接出烟筒排烟：一是烟道堵塞，二 是把厨房搬到阳台。烟道堵塞是由于在装修期间对室内 公共设施烟道进行了改造和封闭，以致按正常排烟途径 装修完毕入住的厨房不能正常排烟，或者是平改坡改造
8、时造成的堵塞。有些业主为了增加厨房的空间把厨房搬到阳台，相应 地，烟道改从阳台排出。饭店排烟，一是原来底层按商服设计时的先天不足， 没有预留出专用烟道，与居民的烟道共用，由于其排烟 量大，不能满足其需要，于是重新引出新的烟筒；二是 层住宅改为饭店或商服，用于饭店经营后把烟道从窗 户引出排烟。危害：楼下排烟致使楼上的业主家的窗户不能开和对 楼上窗户玻璃污染，冬季水蒸气遇冷结露落到硬铺装上 结冰，对业主出行造成安全隐患；饭店烟道内的垃圾没 有得到及时清理，排烟不畅，烟筒内温度较高易引发火 灾；油垢、油渍污染墙体和硬铺装，烟筒接缝处外溢油 渍，影响邻里关系。对策1、疏通原来的烟道改回原来的位置排烟；
9、对于硬铺 装上结冰清洁员要及时清理；2、对于饭店排烟烟道要经过净化装置，排放达标， 条件具备的或者在设计时应该在楼房墙体内预留出饭店 专用烟道，并且烟道要定期清理，避免因烟道内油污堆 积引发火灾。3对于底层改为饭店经营的，要安装净化装置并且 要引到顶层排出。以上几点涉及到污染环境问题，均可 向环保局进行投诉由其依法处理。七 医疗垃圾现象：个体医疗诊所的部分医疗垃圾混于生活垃圾 中，或医疗垃圾随意投放等。原因：个体诊所医疗垃圾由于缺少相应的焚烧等处理 能力，又没有委托专业的人员收集处理，而是在夜间或 其他时间投放到生活垃圾中。危害：1、医疗垃圾对人的危害很大，进入人体之 后，会传染多种疾病。未经
10、处理的污物、污水不进行严 格消毒和无害化处理，必然污染周围环境；2、小孩会 把用过的针管、针头、小瓶等污物拣来当作玩具耍，这 些东西一旦刺破皮肤或误入口中等，多数情况下会造成 小孩染病或致伤。对策1、物业人员发现后，应当禁止其把医疗垃圾乱倒或 混入生活垃圾，并劝其整改，告之其行为违反了管理规 定：医疗机构自建焚烧炉的，自行焚烧处理；未建焚烧 炉的，委托有关部门或者单位处理；2、强化医疗垃圾的管理、监督和环保，有条件的物 业公司按照当地卫生行政部门规定，开展有偿的医疗垃 圾收集清运服务，由专业的部门统一、及时销毁。八 饲养宠物和家禽现象：饲养狗、猫、观赏鸟、信鸽等宠物；饲养鸡、 鸭子等家禽。原因
11、：随着人们生活水平的提高以及个人爱好和习 惯，宠物饲养会越来越普遍，宠物的增多，必然会带来 些问题。有些宠物的主人文明饲养宠物程度不高，公 德意识差。又由于相应法规制定的滞后，造成了宠物管 理无法可依，增加了管理难度；由于一些年老的业主原 来住平房和以往的生活习惯，以及有一些业主从小鸡按 宠物饲养起等原因，在小区内出现了饲养鸡、鸭等家禽 的问题。影响：出现过宠物伤人，猫、狗叫声扰民；宠物粪便污染环境、宠物掉毛影响环境卫生，增加清洁工作量; 有传播禽流感和狂犬病的危险等。对策物业关于文明养宠的温馨提示（管理方案）。现象：楼道内堆放着大缸、花盆、白菜、大葱等杂 物；底层阳台下堆放着大葱、木板等杂物
12、；底层阳台与 阳台之间无序存放着三轮车、自行车、废弃的广告牌等 杂物；阳台外挂大葱和晾晒衣物等杂物。原因：一是由于一些老住宅区在设计时，未考虑杂物 的堆放问题；二是由于一些业主误认为房屋产权归自己 所有，楼道、阳台等也归自己所有，同时也是为了不占 用自家室内的空间，所以把这些不是贵重的物品随意堆 放；三是由于物业和城市行政主管部门来清理时拿回 去，过后再搬出来。影响：一是视觉污染，影响环境美观；二是影响其他 业主出行，堵塞防火通道；三是制造了楼道内异味；四 是增加了清洁的工作难度。对策1、新的住宅小区在设计时带地下室，很好地解决了 堆放物问题；2、关于及时清理楼道杂物的通知和消防安全管理的 政
13、策依据，公安部：物业有权制止、报告电动车违规停 放、充电行为；3、物业服务企业要有反复抓、“抓反复持之以恒 的管理，才能取得明显效果。十空中抛物现象：业主把袋装的垃圾直接从阳台往楼下抛，以及 往楼下扔其他物品。原因：一是从阳台抛物方便自己，物业服务人员未劝 阻和制止其行为，时间长了形成了习惯；二是缺少文 明、安全、法律意识。影响：一是容易伤人；二是影响环境卫生质量，易造成二次污染；三是有些空中抛物悬挂在树上，难以清 理，影响环境美观。对策1、实行垃圾袋装化；2、对于空中抛物多的住宅小区或某一住宅楼，要张 贴明显的提示标识，物业服务人员和业主委员会对违反 规定的业主进行劝阻，对于经多次劝阻仍无效
14、的，向行 政主管部门报告；高空抛物是违法行为，你知道吗？3对于已经悬挂在树上的垃圾，物业服务人员要及 时把它清理下来。十一随意晾晒衣物和晾秋菜现象：树与树之间系绳晾衣物、休闲桌椅上晾晒衣 物、健身器材上晾晒衣物等；草坪或硬铺装上晾菜、晒原因：小区内没有为晾晒衣物提供专用的设施；在草 坪和硬铺装上随便晾晒秋菜是由于业主就近图方便。影响：对树木和草坪有一定的损害，影响业主对健身 器材等的使用，影响环境美观，菜叶子、葱皮子等增加 了清洁的工作量，影响了环境卫生质量。对策：在业主管理规约中明确规定不准在草坪、健身器 材上晾晒，并且及时纠正其行为。十二现象：草坪小开荒、草坪埋萝卜等。原因：一些北方业主在
15、春天开始破坏原来的草坪，然 后种上葱、白菜、香菜等；秋季买的萝卜为了保鲜，在 草坪上挖一个坑把萝卜埋上，等到入冬前再挖出来。影响：1、种蔬菜直接破坏草坪而且影响与周围植物 的协调；2、挖坑后影响草坪的美观和后续利用。对策1、物业服务人员要禁止其毁坏绿化，如已经毁坏， 要求其恢复草坪的原状。2、物业企业可以开辟或规划出一些空地，通过绿 地”领养的办法引导和鼓励业主种花、树等美化环境的植 物。十三粘贴涂写小广告和随意悬挂广告牌现象：楼道、墙体上粘贴的小广告或手写的、喷涂的 小广告、舌L涂乱画；在楼体立面悬挂广告牌等。原因：住宅小区附近的个体经营实体由于规范的广告 费用高和有些非法广告、虚假广告等，都采用小广告的 方式，在住宅小区内的楼道、墙体、树木、护栏等处粘 贴；少年儿童在墙体的乱涂乱画；底层业主住宅改为商 服后自立的广告牌。影响：小广告被称之为城市的牛皮癣”，严重的视觉 污染；增加了物业企业清洁成本。对策1、小区实行封闭管理和楼道安装电子门可以大大减 少小广告的数量；在小区内设置广告粘贴栏和单元门口 设置广告粘贴手写板，是解决小广告问题的有效办法； 在业主QQ群、微信群发布业主的广告信息。2、对于少年儿童的乱涂乱画，通过其家长对其教育 改正。3、私立广告牌的要依据管理规定处理，设立广告牌 要经城市行政
