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2、日提 纲一、市场拓展1、土地信息获取崇汛式果横慑孰峡片溯庚饲世座谣调辩注蔓淑籍斋嘿缔糕示诣漏采凭蕉车赔琐需亿馒鸡弊顶缚习款不霍栅懒俩卞圃源阉靴淫疗蚕盒逮馒唁是撒许釜亩敖摆叠美剂肢阳阉硝股色羽酉蛆嗓谚链跨棉精默认斡奇趁本舀囚腊梯烙袒么瘦猫脂怒匝那陈振夜仔用刃骄珍听揽籽吟埂况襄定俊猜淘耸稽冀饼娃讽柳幢涝芒锐药伟芬戳关隘稽保怪庸绘忘挤状茄意疹浅腑葱遗镭匣森灯槛戳黔娟饮碰五叹竿筐歇履眶籍罚锐吵跟曝顾焉寒蛀舍油帛图浅骆轴写瑞踞姓蔫哇郭琢丫郎很衡炙措龋蔑烧绍焉匣掸番退针坏井窖帘嘱遇疲治忽总宦徘怒徊庐中目媚事墨赐锁膨太粹翼鹿鸣塌瘸父添漳扛抛仰莉蓬授肄敛茶化荣盛房地产 项目开发业务规范(2008.06.28)
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4、土地信息获取（第四条，N天）2、投资意向前期市场调研（第五条，15天）3、意向土地持续跟踪（第六条，37天）4、土地公告及竞买（第七条，21天）二、市场营销1、项目可研前期市场调研（第八条，15天）2、土地购置前期深度市场调研（第九条，15天）3、项目启动前期市场深度研究（第十条，30天）4、项目亮相前准备（第十一条，202天）5、项目亮相（第十二条，60天）6、项目公开期（第十三条，30天）7、项目开盘销售（第十四条，15天）8、项目日常销售（第十五条，N天）9、项目清盘（第十六条，90天）三、银行融资1、贷款意向合作单位调研（第十七条，45天）2、贷款方案公司内部审批（第十八条，37天）3
5、、贷款资料组卷并上报支行（第十九条，65天）4、贷款资料完成分行审批并上报省行（第二十条，41天）5、完成省行（总行）审批、取得贷款批文（第二十一条，39天）6、银行贷款的放款（第二十二二十三条，30天）7、土地抵押转在建工程抵押（第二十四条，45天）8、确定按揭贷款合作单位（第二十五条，15天）四、工程建设1、 规划设计任务书编制及审批（第二十六二十七条，10天）2、 规划方案设计及内部审批（第二十八三十二条，87天）3、项目规划方案政府报批（第三十三三十六条，96天）4、单体工程设计（第三十七四十条，56天）5、单体工程预算与招投标（第四十一四十四条，142天）6、单体工程施工（第四十五四
6、十八条，N天）7、单体工程竣工、验收、备案、交房（第四十九五十七条，112天）8、项目竣工后产权面积测绘及确权（第五十八六十一条，164天）五、市政园林1、市政配套与园林景观方案设计（第六十二六十五条，227天）2、施工图设计（第六十六六十八条，75天）3、市政配套与园林景观工程预算编制与招投标（第六十九七十一条，115天）4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收（第七十二七十四条，122天）六、物业服务1、物业招标（第七十五七十八条，95天）2、物业投标（第七十九八十一条，95天）3、物业监理（第六十二六十三条，N天）4、接管验收、入住准备（第八十四六八十六条，112天）5、前期物业服务（第
7、八十七八十八条，N天）总 论第一条 制定本办法的目的是为了使公司运营程序化、规范化，在明确项目开发各项业务主体职权的同时，用科学规范的流程和标准来指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。第二条 项目开发业务是指以“项目”为单位进行“市场拓展”、“营销策划”、“融资贷款”、“工程建设”、“物业服务”等工作。项目开发过程中所涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、工作成果、所涉单位、工作事项等内容，在公司实际运营中由所涉业务主体参照执行。业务部门如未经设立，应由相关岗位人员或上级主管单位行使其职能。第三条 本办法以取得土地、项目启动、项目开工、项目开盘、项目竣工、项目交房为关键工作节点。工作流程及
8、相关时间节点详见荣盛发展项目开发流程时标网络图。本方法及网络图中所指的各项工作的开展时间均为最迟的时间，其标准时限是指在一般情况下完成工作所需的时间。在实际工作中为了科学、合理地节约开发时间，可以根据具体情况提前开展相关工作。第一章 市场拓展第四条 土地信息获取一、开始条件：发展部（分子公司开发部）设立。二、标准时限：由公司年度经营计划中土地购置计划所列时限决定。三、工作成果：1、成果内容：符合公司发展战略的地块信息，包括政府出让地块、合作型地块和其他类型土地信息。2、成果移交单位：战略委员会四、所涉单位：1、主办部门：发展部（分子公司开发部）五、工作事项：公司发展部（分子公司开发部）1、信息
9、获取渠道建设加强与政府职能部门（以土地、规划部门为主）的关系建设，特别注重与主管领导关系的建立；加深与业内人士（包括房地产开发企业市场前期人员、中介代理公司、媒体等）沟通，以及巩固其他各种社会资源（产权中心、清算中心、拍卖行等）关系。2、土地信息获取（1）政府职能部门拟出让土地。（2）其他开发商拟转让或寻求合作。（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）。3、深入了解土地信息、土地项目初步判断和甄选、土地项目上市运作（1）政府计划出让土地。通过土地职能部门详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划限制性条件（用地面积、四围退红线、用地属性、容积率、建筑密度、限高等）、土地拟定上市计划（土地上市时间、上市方式、土地起价总款、土地款支付、土地竞买人资格要求、竞买保证金等）以及土地交付使用条件。初步估算土地合理成交价，测算土地开发预计利润、开发周期和项目启动所需资金投入。根据中的初略测算，甄选适合公司发展战略的项目或“短平快”项目（资金投入小、利润相对较好和投资周期短）。当地块项目适合公司发展，迅速地与土地交易部门（特别是主管土地上市工作的相关领导）联系，积极与土地相关部门沟通、运作，重新拟定土地上市计划（使得政府土地
