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1、 国际温泉酒店项目可行性研究报告二一六年十月国际温泉酒店建设项目可行性研究报告第一章 总论1（一）项目概况1（二）编制主要依据1（三）可行性研究范围2（四）简要结论3第二章 业主简介4（一）0066房地产开发有限公司4第三章 #酒店业发展状况与经营情况21（一）#经济概况及发展趋势21（二）#市星级酒店客源市场调查及分析29第四章 建设内容及建设条件31（一）建设内容32（二）建设条件33第五章 总平面设计34第六章 建筑设计36（一）设计依据36（二）建筑单体设计36第七章 结构设计38（一）设计依据38（二）结构楼（屋）面活荷载标准值（kN/m2）39（三）结构设计39（四）风荷载40（五
2、）主要结构材料40第八章 公用工程41（一）给排水设计41（二）电气45（三）暖通设计50第九章 消防设计53（一）建筑消防53（二）给排水消防55（三）电气消防59第十章 节能设计62（一）设计依据62（二）建筑节能62（三）给水排水节水节能措施62（四）电气节能63（五）暖通节能64第十一章 环境保护65（一）设计依据65（二）环境保护65第十二章 进度计划67第十三章 投资估算及资金筹措68（一）投资估算68（二）投资估算说明68（三）资金筹措及使用计划69第十四章 财务评价71（一）评价依据、原则和假设条件71（二）基础数据及其测算71（三）财务分析72（四）财务评价结论73第十五章
3、风险分析74（一）项目主要风险因素识别74（二）风险程度分析74第十六章 结论与建议75（一）主要结论75（二）建议75附件附表1：利润表国际温泉酒店建设项目可行性研究报告第一章 总论（一） 项目概况（） 项目名称：#国际温泉酒店（） 业主名称：0066房地产开发有限公司（） 法人代表： 7（） 建设地址：#11西100米（） 建设规模：总用地面积为47575，总建筑面积为42123，其中地上面积为31474，地下面积为10649。（） 项目总投资：32722万元（） 项目建设周期：24个月（2012年1月至2016年12月）（二） 编制主要依据（） #市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要
4、（） 2008年#市国民经济和社会发展统计公报（） #市旅游发展规划（20062020年）（） 国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）（） 建设部房地产开发项目经济评价方法（） 项目初步设计方案及技术经济指标（） #市工程造价信息及有关配套文件（） 业主提供的有关资料（） 其他各种来源的相关资料（三） 可行性研究范围本报告对#市经济增长情况、酒店投资环境、酒店业市场格局及发展态势进行了温泉酒店项目的可行性分析。对项目规模与方案进行了技术性分析。从项目的定位、投资、营收预测、投资回报等方面进行了经济性研究并对项目的经济效益和风险进行了分析和评价。项目主要技术经济指标 表 1综合技术经济指
5、标一览表序号项 目计量单位数值所占比重(%)一项目概况1总用地面积475752建筑物占地面积3总建筑面积421233.1按功能性质分3.1.1酒店客房897818.85%3.1.2酒店及配套3564.87.49%3.1.3餐饮、宴会区、会议室5010.410.52%3.1.4温泉、洗浴区9875.920.74%3.1.5酒店后勤1792.33.76%3.2按地面地下分3.2.1地上面积314743.2.2地下面积106494建筑高度m605建筑密度26%6容积率2.43%7绿地率35%8客房数（按钥匙间）间1469停车泊位辆226二投资数据一总投资万元314821 前期投资万元3000土地、五
6、证、税费 建安投资 万元7582主体、配套2 装修万元19000酒店设备万元14003开办费万元500二筹资数据1业主自筹万元164822银行贷款万元150003贷款利率（年）10%三收入与成本数据2经营收入万元424003经营税金及附加万元233204经营成本万元1458405利润总额万元2548406所得税万元622107税后利润万元192630四财务评价指标全部投资32722税后财务内部收益率%11.3 税后财务净现值万元28500年折现率10税后静态投资回收期年8.66 投资利润率%10.58 盈亏平衡点万元2819（四） 简要结论本项目敏锐发现了酒店业难得的市场机遇，抢占了独一无二的
7、温泉资源制高点，加之业主方拥有雄厚的开发实力和良好的政商关系，这些外部条件为项目成功奠定了坚实基础。本项目的建设运营，将充分满足相关客群日益增长的休闲度假养生需求，辐射京津冀旅游市场，带动#市旅游业跨越式发展，提升#的形象和城市竞争力。 经过全方位综合研究分析，本项目在技术上和经济上可行。第2页第二章 业主简介（一） 0066房地产开发有限公司0066房地产开发有限公司是专注于城市商业地产开发的专家型企业，注册资金二千万元。公司秉持董事长7先生倡导的“脚踏实地，不断进取”的企业精神，恪守“55、99”的核心价值观，致力于推动中国城市商业升级与完善。2008年注资二亿七千万元开发建设的京北最大的
8、城市商业综合体-#“北京”商城，创造了市级城市10万平米商业物业整体开发建设与运营一次成功的案例。2010年投资建设#“南山世家”住宅小区项目，重点突出学区环境和运动场馆配套优势，展现“人文健康”新理念，是居家生活新的典范项目。2011年投资建设#“南山城市广场”，集商务酒店、商业广场、休闲娱乐等综合商务功能为一体，是地标性的区域商务中心项目。2012年投资开发建设的京北商城项目集商品住宅、商业中心、餐饮娱乐为一体，是公司在整合商业资源，优化商业结构，提升消费理念方面进行的一次探索和实践，是实施品牌战略的里程碑项目。0066公司始终不忘企业公民之责，多年来积极参与社会公益活动，先后获得： 扶贫
9、开发定点帮扶工作先进单位 #市纳税先进单位 #就业安置先进单位 #青年创业者基地 #创业者协会单位 #物业会长级单位 2012年#市第六届运动会“优秀组织奖、特殊贡献奖”等荣誉。公司在新的五年规划中将京津冀腹地的中小城市群作为实施品牌战略的重点方向，在规划周期内初步建立“南山城市广场”品牌网络，以此引领中小城市消费方式，改善城市面貌，带动经济发展，为品牌扩张夯实基础。作为城市商业资源的整合者，0066房地产开发有限公司通过对商业环境的改善和升级推动地区商业发展，从市场的角度参与政府的规划，与社会各界形成合力改造城市，推动城市的良性发展。在本项目中，企业将坚持经济效益与社会效益并重的原则，致力于
10、打造“#唯一温泉项目”，通过持续稳健的发展成为行业领先者。酒店管理者及酒店经营范围管理者：0066#酒店投资管理有限公司 66酒店投资管理有限公司系0066房地产开发有限公司的全资子公司。作为0066房地产开发有限公司成员企业之一，主要业务涉及“#”品牌系列酒店的投资、开发、销售、经营及相关物业管理，公司注册资本2000万元人民币 #国际温泉酒店集大型温泉休闲旅游度假、商务、娱乐、大型婚宴城、餐饮、会议等多功能于一身，位于#市重要地理区域，生活、购物、交通十分便利，其定位为京沈地区首家室内高层温泉主题酒店，也是66集团旅游地产的首个项目，我们做的不仅是酒店、是温泉主题酒店，更是温泉文化的主题酒
11、店，立志打造京沈地区最高品味及文化内涵的室内温泉文化主题酒店。酒店建成后，凭借酒店的专业化管理及目标经营方向，将成为#档次最高的及京沈地区独树一帜的专业温泉文化酒店，同时在酒店管理及服务上致力于文化素养及执行力的培与养，全员掌握温泉文化，丰富个人修养，用四星级的消费价格、五星级的装修配套提供七星级的对客服务和员工素养，其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。#国际温泉酒店介绍：酒店温泉&专业SPA服务温泉是泉水的一种，是一种由地下自然涌出的泉水，其水温高于环境年平均温5，或华氏10以上的泉水就称之为温泉。当然，因为温泉是自然产生的，所以使用柴火烧或是热水器加热的水并不能算温
12、泉，充其量只能说是热水。温泉是一种自然疗法，大部份的化学物质会沉淀在皮肤上，改变皮肤酸碱度，故具有吸收、沉淀及清除的作用，其化学物质可刺激自律神经，内分泌及免疫系统。虽然温泉对身体健康有益处，有人说可治疗皮肤病、心脏病，可消除疲劳，但仍要注意它非治百病，也要小心其危险性，提醒您酒足饭饱，不可立即入水。温泉依不同的泉质有不同的疗效就整体而言提供以下几项参考内容 :泉质&疗效酸性碳酸盐泉火成岩温泉形成灰色泥巴,泉泥敷脸可美白肌肤酸性硫酸盐氯化物泉对皮肤病具有疗效酸性硫磺泉皮肤病、风湿、妇女病及脚气酸性硫酸岩泉慢性皮肤病碱性碳酸氢泉神经痛、皮肤病、关节炎弱酸性单纯泉风湿症及皮肤病弱碱性碳酸盐泉皮肤病
13、、风湿、关节炎弱咸性碳酸泉神经痛、皮肤病、关节炎、无色无味可饮弱碱性硫磺泉神经痛、贫血症、慢性中毒症具有改善作用硫酸盐泉火山地热温泉，硫磺味浓，治疗皮肤病硫酸盐氯化物泉关节炎、筋肉酸痛、神经痛、痛风硫磺碳酸泉慢性疾病如神经痛、皮肤病、关节炎碳酸氢盐泉神经痛、皮肤病、关节炎、香港脚碳酸硫磺泉神经痛、贫血症低温中性碳酸氢盐温泉慢性皮肤病中性碳酸温泉皮肤病、风湿、妇女病及脚气氯化物泉水质滑腻，可治皮肤病，风湿痛，神经痛 有资料表明，温泉热浴不仅可使肌肉、关节松弛，消除疲劳；还可扩张血管，促进血液循环，加速人体新陈代谢。此外，大多数温泉中都含有丰富的化学物质，对人体有一定的帮助。比如，温泉中的碳酸钙对改善体质、恢复体力有相当的作用；而温泉所含丰富的钙、钾、氡
