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1、都昌县城惠民西区商住楼项目申请报告江西柏林房地产开发有限公司江西柏林房地产开发有限公司惠民西区商住楼建设项目申请报告编制单位：江西省吉伟工程咨询有限公司委托单位：江西柏林房地产开发有限公司联系电话：资质证书：工咨丙1172006公司法人：郑艳珍报告负责人：吴旭明参加编写人员：吴旭明注册咨询工程师钟文源 注册咨询工程师 郭义民 注册咨询工程师 黄文贵 方建民编制时间：二O一O年四月目录第一章 申报单位及项目概况51、项目概况。52、项目概况。5项目建设地点选择8第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析101、发展规划分析。102、产业政策分析113、行业准入分析。11第三章 资源开发及综合利用分
2、析121、资源开发方案。122、资源利用方案。123、资源节约措施。12第四章 节能方案分析131、用能标准和节能规范。132、能耗状况和能耗指标分析133、节能措施和节能效果分析。13第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析151、项目选址及用地方案。152、土地利用合理性分析。153、征地拆迁和移民安置规划方案。16第六章 环境和生态影响分析16l、环境和生态现状。162、生态环境影响分析。193、生态环境保护措施。194、地质灾害影响分析。205、特殊环境影响。20第七章 经济影响分析201、经济费用效益或费用效果分析。202、行业影响分析。20第八章 社会影响分析211、社会影响效果分
3、析。212、社会适应性分析。213、社会风险及对策分析。21附件：221、国有建设用地使用权出让合同(都土交2009-13号)；222、国有建设用地挂牌出让须知2009-07号；223、都昌县规划建设局规划条件审批表(都规建(2007)第006号)；224、2009-07号宗地规划建设平面布置图；225、惠民西路开发用地项目条件意见书；226、关于惠民花园西区2-3#号楼之间拟建住宅楼和幼儿园建筑面积情况说明；227、土地出让、确认等有关国有建设挂牌出让用地附件手续；228、都昌县建筑设计院惠民西区商住楼建筑设计方案；229、项目开发单位的房地产开发企业资质证书；2210、企业营业执照复印件。
4、22都昌县城西区惠民西区商住楼建设项目申请报告第一章 申报单位及项目概况 1、项目概况项目名称：惠民西区商住楼建设项目项目建设单位：江西柏林房地产开发有限公司项目法人：沈柏林项目建设地点：都昌县城惠民花园西区2-3号楼之间项目建设主要内容：建设二栋六层商住楼和幼儿园，建筑总面积6000平方米，其中商品住宅5247.3平方米。项目建设总投资:873万元，其中建筑工程投资516万元，项目效益：建设3室2厅套房48套，储藏间48间，720平方米幼儿园教学楼1栋。2、项目概况都昌县城惠民西区商住楼建设项目根据都建规(2007)第006号批复，居住型容积率1.45(幼儿园不计算在内)，建筑密度35%，其
5、项目主要概况如下2.1场地情况工程场地平整，满足开工建设条件，并按照规划办提供的红线图和都昌县测绘大队提供的规划建设用地定线作业表，进行规划设计。2.3总平面设计总用地面积3762平方米，南北长96.46米，东西宽33米-38米，地块呈直角梯形。新建的第一栋楼(商1#)与惠民2号楼间距18.1米，商1#号与商2#之间为幼儿园教学楼及幼儿园活动场地975平方米，商2#楼与教学楼间隔距离为10米，商2#号楼与惠民3号楼间隔为20.0米。住宅建筑间距为1：1.1。详见2009-07号宗地规划建设平面布置图。2.3建筑设计2.3.1住宅楼为两楼多层(六层)商住楼筑，采用现代建筑风格 ，简明的块体组织和
6、艳丽的色彩搭配，力求给住户一种亲切温馨的感受。屋面平面防水等级二级，墙体材料为红砖和砼。详见商1#、商2#标准层平面图2.3.2 幼儿园为三层框架结构，采用教学区与餐厅连体建设，详见幼儿园平面图。2.4结构设计2.4.1设计依据建筑结构设计统一标准(GBJ68-84)；建筑结构荷载规范(GBJ-87)；建筑抗震设计规范(GBJ11-2008)建筑地基基础设计规范(GBJ-89)；混凝土结构设计规范(GBJ10_89)建筑桩基技术规范(JGJ94-94)自然条件：基本风压W0=0.5KN/m2,结构设防住宅楼烈度为6度，建筑场地类别类；幼儿园设防烈度为7度，建筑场地类别类。建筑物重要性等级为丙类
7、，结构安全等级为二级，剪力墙抗震等级二级，采用荷载标准值卧室、客厅、休闲厅、楼梯、衣帽间为1.5KN/m2,卫生间、厨房、生活阳台2.0 KN/m2。混凝土材料 基础为C10，桩基础。楼板砼为 C25。2.5户型设计。楼号户型类型套数户型面积户型设置备注商1#三室二厅24107.17三房、二厅、一厨、一卫、大阳台商2#三室二厅12113.54三房、二厅、一厨、一卫、阳台商2#三室二厅6114.35三房、二厅、一厨、一卫、阳台商2#二室二厅672.8三房、二厅、一厨、一卫、小阳台合计5057.46项目建设地点选择都昌县城惠民西区惠民花园2号、3号楼之间，总占地面积3762，建设地四址初步选定为：
8、东至惠民花园东侧门店退离4米，确保消防要求，西到与西侧塘沿线退让2米，南齐惠民花园2号楼，北惠民花园3号楼止，地块呈直角梯形形，长约114.56米，宽33-38约米。土地原有权属为国有所有，为国有土地出让都土交2009-13号，由投资方于2009年5月25日竞价取得，土地出让价310万元。项目主要技术指标：技术经济指标表项目名称单 位数量备注总用地面积M23762建筑总面积M26000其中：住宅楼M25455幼儿园M2545容积率%1.595建筑占地面积M21201.6建筑密度%31.9绿地率%35三、项目建设投资项目建设投资表序号项目名称建筑工程安装工程设备购置其它费用合计1建筑工程632.
9、08 51.82 40.00 108.58 832.48 1.1商住楼469.13 35.46 5.00 76.44 586.03 1.2幼儿园59.95 4.36 20.00 12.65 96.96 1.3配套工程103.00 12.00 15.00 19.50 149.50 2建筑其它费用434.22 434.22 2.1土地购置费310.00 310.00 2.2建筑单位管理费12.49 12.49 2.3勘测设计费33.30 33.30 2.4建设监理费20.81 20.81 2.5工程保险费4.16 4.16 2.6图审等报批费用23.46 23.46 2.7其它费用30.00 30
10、.00 3基本预备费101.34 101.34 4建设总投资632.08 51.82 40.00 644.14 1368.04 项目建设总投资1368.04万元，其中建筑工程费632.08万元，安装与设备购置费91.42万元，建筑其它费用644.14万元。项目建设资金全部由企业自筹解决。四、项目经济效益项目建成后出售住宅收入为1418.3万元，幼儿园出让收入为196.2万元，总收入1614.5万元。销售利润总额246.46万元，项目税收184.85万元，其中营业税110.92万元，所得税73.94万元。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 1、发展规划分析。根据都昌县十一五国民经济和社会发
11、展规划“城镇化率达到42%。”“加快中心城市建设，构建城市化发展新格局1、强化县城聚集功能 “十一五”末，将县城建设成为经济发达、布局合理、环境优美的九江市域东部中心城市、山水园林城市。整合县城及周边山水资源，加快东湖、大沔池、南山、矶山、芙蓉山的生态环境建设和旅游开发，利用毗邻鄱阳湖水资源的优势，加强水上旅游开发，建设人与自然和谐相处、特色鲜明、最适宜居住的城市环境，争创国家级园林城市。认真执行第三轮城市总体规划，突出芙蓉山工业区及城南新区的开发建设，加快工业的集聚，将工业区做大做强。拉开城市框架，加快县城“东推、西拓、南控、北延”步伐。实施自来水管网、老城区改造、市政道路的绿化美化亮化工程
12、，完善城市公共服务设施与基础设施，全面提升城市功能。“十一五”末县城人口达到20万人。”因此项目建设符合规划要求，是规划内主攻城镇发展的主要支柱。随着都昌城镇化水平的加快，城镇政治中心与文化中心的外移，对惠民花园的功能拓展要求提升到一个重要阶段，在惠民小区配备幼儿园，增强惠民花园的人口聚集能力，是都昌县城发展的重要步骤。根据都昌县城镇总体规划(2004-2020年)的目标，惠民小区是重要的人口居住区，承接着98抗洪救灾后移民建镇的部分居民户，已经建成移民第四期进城居民数百户，由于后续建设投资的缺失，致使小区内许多服务功能区域缺位，制约着惠民小区的承载能力提升，随着改造城中村、房地产开发等项目建
13、设的启动，县城规范开发力度的提升，许多投资者愿意出资兴建惠民小区幼儿园，因此建设惠民小区幼儿园与商住楼项目连体开发，改变目前社会公益资金投入较少的现状有一定的促进意义。2、产业政策分析依据外商投资产业指导目录（2004年修订）、当前国家重点鼓励发展产业、产品技术目录（2002年修订）、江西省政府核准的投资项目管理等相关文件规定，项目符合国家产业政策要求。3、行业准入分析。根据国家房地产行业准入政策，结合开发企业、建设条件的分析：1、开发企业具备省行政主管部门颁发的房地产开发二级资质；2、项目建设的资金全部由企业自筹，符合国家资本金制度；3、项目开发建设的土地是通过国有土地招拍挂合法取得，企业开
14、发的土地使用权符合国家有关规定；4、项目建设的主要技术经济指标基本符合都昌县建设规划主管部门的审批意见，符合县城总体规划要求；5、项目建设的环境保护条件，应该遵循建设“三同时”原则，在取得办理手续后，应该按照有关环境保护法律、法规办理。第三章 资源开发及综合利用分析 1、资源开发方案。项目建设资源为城镇规划范围内的土地资源，所用土地的征用、拆迁均合法程序于2009年以前全部到位，项目建成后的资源开发利用符合国家对城镇居住性用地的规定要求。 2、资源利用方案。项目建设利用的土地资源，面积3742平方米，建成后可安置48户居民，并建设545平方米教学楼的幼儿园，资源利用充分发挥了商住与公益项目开发
