房地产评估课税报告

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1、房地产评估报告书湘财院房评报字2011第101841B号湖南财院房地产评估事务所有限公司二O一一年十月十八日房地产估价报告项目名称：长沙市雨花区新星小区小高层住宅*栋*#房地产课税价 值评估估价委托人：*估价机构：湖南财院房地产评估事务所有限公司估价人员：杨雪凌玖估价作业日期：2011年10月13 日2011年10月18日估价报告编号：湘财院房评报字2011第101841B号目录致估价委托人函 3注册房地产估价师声明 4估价的假设和限制条件 5房地产估价结果报告 7附件 11 房地产估价技术报告（评估机构存档及供有关部门查阅）致估价委托人函*：承蒙您委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则

2、，对您所委 托的位于长沙市雨花区新星小区小高层住宅*栋*#（建筑面积为 139.01 平方米，以下称估价对象）房地产进行了课税评估。本次估价的估价时点 为 2011 年 10 月 18 日，估价目的为办理房地产交易过户手续缴纳契税提供 参考依据。本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用合理的估 价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验并对房地产市场价 格因素进行分析，经过测算，确定估价对象于估价时点可能实现的房地产 总价值为人民币84.92 万元（大写：人民币捌拾肆万玖仟贰佰元整），单价 为 6109 元平方米。经估价人员及委托方确认，估价对象未存在法定优先受 偿款，最后确

3、定估价对象抵押价值为人民币 84.92 万元（大写：人民币捌 拾肆万玖仟贰佰元整）。评估详细的结果、过程及有关说明请见后附的房 地产估价结果报告。此致湖南财院房地产评估事务所有限公司法定代表人（签章）：二O一一年十月十八日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意 见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制，未邀其 他专家提供专业帮助。3、我们与本估价报告中的估价对象及委托人没有利害关系，也与有关 当事人没有个人利害关系及偏见。4、我们依照国家质量技术监督局及中华人民共和国建设

4、部 1999 年 2 月 12 日联合发布的中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司已派专业估价人员杨雪、凌玖对本估价报告中的估价对象进 行了实地勘查。但我们对估价对象的现实勘察仅限于其外观和使用状况， 对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，并未接受进行结构测试的要求， 因此，不能确定其有无内部缺损。除非另有协议，我们不承担对估价对象 建筑结构质量进行调查的责任。6、本估价报告所得出的结论仅作为委托方在本次估价目的下使用，不 得用于拍卖、验资证明、拆迁补偿等除本次目的之外的其他用途。未经本 评估结构和估价人员的同意，本估价报告的全部或部分内容不得

5、发表于任 何公开媒体上，报告解释权为本评估公司所有。7、本估价报告所得出的估价结果，仅供课税参考，报告结论本身并无 强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎规范要求负责。8、本估价报告中确定的价格均具有时效性，未来房地产市场或国家政 策变化均会引起估价对象价值的变化，提请报告使用者及时调整或重新评 估。9、本报告书须经本公司法定代表人签字才有法律效力。10、本报告应用有效期为报告完成之日起一年，如果使用本报告结论 的时间超过了报告应用的有效期，我们对此造成的损失等不承担责任。11、如发现本报告中文字或数字因校对或类似原因出现差错时，请通 知本公司及时更正。委托方接到本公司报告后，如有异议，请及时

6、与本评 估公司联系。杨雪（注册房地产估价师）注册估价师证号：2009070334注册估价师签章： 凌玖（注册房地产估价师） 注册估价师证号：2008090606 注册估价师签章：估价的假设和限制条件一、估价的假设条件：1、根据房地产估价规范，本评估报告的结论为估价对象的课税， 所谓房地产课税评估目的是为了保证国家税收公平合理，为了避免纳税人 偷税漏税和税务机关课税不公平，双方都要求对房地产价值进行评估。房 地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。 而公开市场价值是指在符合国家有关法律法规，交易双方掌握充足的市场 信息、有充足的交易时间、了解交易对象和交易程序、交易条件公

7、开，且 追求各自最大经济利益下形成的价格。2、委托方提供的资料真实可靠，本报告中建筑面积以委托方提供的房 屋所有权证和国有土地使用权证复印件登记的数据为依据。本评估 公司未向有关部门核实，故对委托方提供的资料真实性不负责任。3、经估价人员调查了解，在估价时点估价师没有发现抵押、担保等他 项权限，即于估价时点委托方对估价对象具有完全权利。4、我公司已派专业估价人员于估价时点对估价对象进行了实地勘查， 对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，我们假设其符合国家有关技术、 质量、验收规范和标准。二、估价的限制条件：1、本评估报告仅为委托方用于本次评估目的提供参考依据，不得用于 除本次目的之外的其他用途，

8、若改变估价目的或使用条件，需向本评估公 司咨询后作相应的修正或重新评估。2、本报告自报告完成之日起一年内有效。3、本报告解释权为本评估公司所有，未经本评估公司和估价人员的同 意，本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。4、本次评估结果反映了公开市场环境中估价对象的正常价格水平。5、此评估报告须经当地房屋产权管理部门登记备案后，方可正式生效， 如在办理登记过程中，发现估价对象产权信息与登记部门中信息不一致， 该评估报告亦做相应调整，恳请报告使用者注意。6、提请报告使用者注意上述估价师声明、估价的假设和限制条件。房地产估价结果报告一、估价委托人名 称:*二、估价机构单位名称：湖南财院房

9、地产评估事务所有限公司 法定代表人：伍中信估价资质：贰级 房地产评估资质证书号：湘财院房（估）证字第 101841B 号 地 址：长沙市岳麓区枫林路三、评估对象概况（一）区位状况1、位置 本估价对象位于长沙市雨花区新星小区，新星小区东至周家桥，西临 树木岭路，南近交通警察大队（247米），北靠长沙公安局雨花局（417 米）， 距离京珠高速仅约 10 分钟车程，距离长沙火车站仅约 20 分钟车程，距离 黄花机场仅约35 分钟车程。本估价对象建筑物坐北朝南，为新星小区小高 层住宅*栋的第*层*房。2、交通 该估价对象所在区域交通较为方便，附近有147路,406 路,601 路,805 路,8 路,

10、135路,159路,802 路等公交经过，紧临地铁三号线。3、周围环境和景观 该估价对象临近树木岭路，周围环境资源相对较好。4、外部配套设施 估价对象所在的片区，地势平坦，排水通畅。水电气供应充足。周边 教育、医疗卫生、银行网点、酒店、餐饮娱乐、购物广场等公共服务设施 完备度较高。距离毛泽东文学院 950 米、湘雅三医院 894 米、望岳小区 669 米。（二）、实物状况估价对象使用性质为住宅，建筑面积为139.01 平方米，其中分摊面积 为15.89平方米。其所在楼层是总层高为13 层的小高层，本估价对象位于 第10 层的 1004房。估价建筑物为钢混结构，建成年代为2005 年，住宅室 内

11、装修。建筑物外墙为外墙砖，入户门为防盗门，室内为塑钢门。内墙刷 乳胶漆，天花板刷乳胶漆，天棚刷涂料，客厅地面为瓷砖地板，卧室地面 为实心防护木地板，卫生间墙面贴瓷砖过半，房屋水电配套齐全，通风采 光条件良好，管、线暗敷。户型为三室两厅二卫，层高约为3 米。（三）、权属状况估价对象房屋所有权人为曾方，所有权证号为 长房权证雨花字第00612484 号，房号为 1004 号，产别为私有房产，建筑面积为139.01 平方 米，分摊面积为 15.89 平方米，建筑用途为住宅。估价对象的国有土地使用权人为曾方，土地证号为长国用（2010）第 045396 号，地类（用途）为住宅用地，土地使用权类型为出让

12、地，土地终 止日期为 2072 年 11 月 18 日，使用权（分摊）面积为23.66 平方米。四、估价目的 为办理房地产交易过户手续缴纳契税提供参考依据五、估价时点2011 年 10 月 18 日 本时点为估价人员实地勘察之日，据房地产估价 规范规定，若无其他相关规定，估价人员实地勘察之日即为本评估报告 的估价时点。六、价值定义 房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并因符合相关税法的有关 规定。七、估价依据1、中华人民共和国物权法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国国家标准房地产估价规范；4、委托方提供的房屋所有权证和国有土地使用权证等相关资 料；5、房地产相关税法6、

13、估价人员实地勘察、调查获得的资料。八、估价原则 本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价 目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1、合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。2、公平原则: 房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求 得一个客观合理的价格。3、最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。 也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式 中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。4、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责 任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性

14、在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。九、估价方法根据房地产估价规范并结合估价对象的实际情况、估价人员认真 分析所掌握的资料，进行了现场踏勘和调查，该区域房地产交易市场比较 活跃，交易案例多，适宜采用市场法和收益法评估委估对象在估价时点的 价格。因成本法是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值 在当前房地产市场需大于求的状况下，测算出来的价格往往偏低，故此次 评估不选取。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建 设的必要支出及应有的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设 的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值，不适合本估价对象，而故 此次评估不选取。市场法是

15、将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客 观合理价格或价值的方法。收益法是根据估价对象的预测未来收益来求取估价对象价值的方法。 较具体地说，就是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取 估价对象价值的方法。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的 方法，并结合估价经验与对影响委估房地产价格因素的分析，确定估价对 象在估价时点2011年10 月18日房地产总价值约为人民币84.92万元（大 写：人民币捌拾肆万玖仟贰佰元整），单价为 6109 元平方米。十一、估价人员吴青（注册房地产估价师） 凌玖（注册房地产估价师）注册估价师证号：2009070334注册估价师证号：2008090606注册估价师签章：注册估价师签章：十二、估价作业日期2011 年10 月13 日2011 年10 月 18 日 十六、估价报告应用有效期 一年，即2011年10月18日起至2012年10 月17日止。附件1、房地产评估公司营业执照复印件2、房地产评估资质证书复印件；3、房地产估价人员资格证书复印件;4、评估委托协议；5、房屋所有权证复印件；6、国有土地使