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1、窗体顶端端第三节房房地产抵抵押价值值评估（）知识点一一：房地地产抵押押价值内内涵及评评估实质质1房地地产抵押押：是指指抵押人人以其合合法的房房地产以以不转移移占有的的方式向向抵押权权人提供供债务履履行担保保的行为为。抵押押人不履履行债务务时，抵抵押权人人可以与与抵押人人协议以以抵押财财产折价价或者有有权依法法以抵押押的房地地产拍卖卖所得的的价款优优先受偿偿。也就就是说，贷款的的取得是是以具有有足够抵抵押价值值的房地地产设定定抵押为为前提。抵押房房地产包包括拟抵抵押房地地产和已抵押押房地产产。2房地地产抵押押价值：是假设设债务履履行期届届满债务务人不能能履行债债务，拍拍卖、变变卖抵押押房地产产最
2、可能能所得的的价款或或者抵押押房地产产折价的的价值扣扣除优先先受偿的的款额后后的余额额。根据房房地产抵抵押估价价指导意意见，房地产产抵押价价值为抵抵押房地地产在估估价时点点的市场场价值，等于假假定未设设立法定定优先受受偿权利利下的市市场价值值减去房房地产估估价师知知悉的法法定优先先受偿款款。3法定定优先受受偿款：是指假假定在估估价时点点实现抵抵押权时时，法律律规定优优先于本本次抵押押贷款受受偿的款款额，包包括：发包人人拖欠承承包人的的建筑工工程价款款，已抵押押担保的的债权数数额，以及其其他（如如划拨的的建设用用地使用用权、增增加容积积率、改改变土地地用途应应补交的的出让金金等费用用）。但但不包
3、括括诉讼费费用、估估价费用用、拍卖卖费用、营业税税金及附附加等拍拍卖、变变卖的费费用和税税金。4房地地产抵押押价值评评估三环环节：房地产产抵押价价值由抵抵押当事事人协商商议定，或者由由房地产产估价机机构进行行评估；商业银银行按照照公正、公开、透明的的原则，择优选选择房地地产估价价机构；商业银银行在对对已抵押押房地产产市场价价格变化化实施监监测时，可以委委托房地地产估价价机构定定期或者者在市场场价格变变化较快快时，再再次评估估房地产产抵押价价值；处置抵抵押房地地产前，应当委委托房地地产估价价机构评评估公开开市场价价值，同同时给出出快速变变现价值值意见及及其理由由。房地产产抵押估估价，是是指为确确
4、定房地地产抵押押贷款额额度提供供价值参参考依据据，对房房地产抵抵押价值值进行分分析、估估算和判判定的活活动。房地地产估价价规范6442条条规定：“房地产产抵押价价值评估估，应采采用公开开市场价价值标准准，可参参照设定定抵押权权时的类类似房地地产的正正常市场场价格进进行，但但应在估估价报告告中说明明未来市市场变化化风险和和短期强强制处分分等因素素对抵押押价值的的影响。”这里定定义的“抵押价价值”等同于于市场价价值。【注意：变红的的这句话话是错误误的，即即教材pp2233正数第第19、20行行。抵押押价值不不等于市市场价值值，它等等于假定定未设立立法定优优先受偿偿权利下下的市场场价值减减去估价价师
5、知悉悉的法定定优先受受偿款后后的余额额。】知识点二二：房地地产抵押押估价的的法律规规定（一）可可以设定定抵押的的房地产产及对其其抵押时时的要求求【基本本制度学学习技窍窍：重点点记忆不不得设定定抵押的的房地产产，排除除记忆可可以设定定抵押的的房地产产。】（1）抵抵押人所所有的房房屋和其其他地上上定着物物；（2）抵抵押人依依法有权权处分的的国有土土地使用用权、房房屋和其其他地上上定着物物；（3）抵抵押人依依法承包包并经发发包方同同意抵押押的荒山山、荒沟沟、荒丘丘、荒滩滩（四荒荒）等荒荒地的土土地使用用权；（4）学学校、幼幼儿园、医院等等以公益益为目的的的事业业单位、社会团团体，以以其教育育设施、医
6、疗卫卫生设施施和其他他社会公公益设施施以外的的财产；（5）依依法取得得的房屋屋所有权权连同该该房屋占占用范围围内的土土地使用用权，可可以设定定抵押权权；（6）以以出让方式式取得的的土地使使用权，可以设设定抵押押权；（7）以以出让方方式取得得的国有有土地使使用权抵抵押的，应当将将抵押时时该国有有土地上上的房屋屋同时抵抵押；（房随地地走）（8）以以依法取取得的国国有土地地上的房房屋抵押押的，该该房屋占占用范围围内的国国有土地地使用权权同时抵抵押；（地随房房走）（9）以以乡（镇镇）、村村企业的的厂房等等建筑物物抵押的的，其占占有范围围内的建建设用地地使用权权同时抵抵押；（10）以在建建工程已已完工部
7、部分抵押押的，其其土地使使用权随随之抵押押。（二）不不得设定定抵押的的房地产产（1）土土地所有有权；（2）权权属有争争议的房房地产；所有权权、使用用权不明明或者有有争议的的房地产产；（3）用用于教育育、医疗疗、市政政等公共共福利事事业的房房地产；学校、幼儿园园、医院院等以公公益为目目的的事事业单位位、社会会团体的的教育设设施、医医疗卫生生设施和和其他社社会公益益设施；（4）列列入文物物保护的的建筑物物和有重重要纪念念意义的的其他建建筑物；（5）已已依法公公告列入入征收范范围的房房地产；（6）被被依法查查封、扣扣押、监监管或者者以其他他形式限限制的房房地产；（7）耕耕地、宅宅基地、自留地地、自留
8、留山等集集体所有有的土地地使用权权（法律律规定可可抵押的的除外）；（8）以以法定程程序确认认为违法法、违章章的建筑筑物；（9）依依法不得得抵押的的其他房房地产；（10）划拨土土地使用用权不得得单独抵抵押；（11）乡（镇镇）、村村企业的的（集体体）土地地使用权权不得单单独抵押押。【基本制制度此知知识点学学习技窍窍：分两两组记忆忆，一组组是“有争议议的、违违章的、征收的的、查封封的”、另一一组是“公益的的、文物物的、所所有权、集体使使用权、乡村的的地”】（三）其其他限制制条件（1）在建项项目应取取得四证证：国国有土地地使用证证、建设用用地规划划许可证证、建设工工程规划划许可证证、建筑工工程施工工许
9、可证证；（2）开发商商已合法法出售的的房地产产不得与与未出售售的房地地产一起起抵押；（3）预购商商品房贷贷款抵押押的，商商品房开开发项目目必须符符合房地地产转让让条件并并取得商品房房预售许许可证；（4）以以共有的的房地产产抵押的的，抵押押人应当当事先征征得其他他共有人人的书面面同意；（5）以以已出租租的房地地产抵押押的，抵抵押人应应当将租租赁情况况告知抵抵押权人人，并将将抵押情情况告知知承租人人，原租租赁合同同继续有有效；（抵押不不破租赁赁）（6）发包人人拖欠承承包人的的建筑工工程价款款，已抵抵押担保保的债权权数额，以及其其他法定定优先受受偿款，均为法法律规定定优先于于该次抵抵押贷款款受偿的的
10、款额；（7）房地产产抵押，应当凭凭两证：土地地使用权权证、房屋屋所有权权证办办理；（8）当事人人未办理理抵押物物登记的的，不得得对抗第第三人；（9）以以法律、法规禁禁止流通通的财产产或者不不可转让让的财产产设定担担保，担担保合同同无效。（四）与与房地产产抵押估估价有关关的规定定【3+5】知识点三三：房地地产抵押押价值评评估技术术路线及及估价方方法作为抵押押物的房房地产有有很多类类型，不不同类型型的房地地产具有有不同的的估价特特点和估估价技术术路线，但总体体而言，房地产产抵押价价值评估估应遵循循谨慎、保守原原则，选选用估价价方法时时，一般般尽量将将成本法法作为一一种估价价方法。1完全全产权房房地
11、产这类房地地产是以以出让方方式获得得土地使使用权，即拥有有一定期期限的土土地使用用权和房房屋产权权。对这这类房地地产作为为抵押物物进行评评估时，可根据据具体情情况采用用市场法法、收益益法和成成本法估估价。对单独以以出让方方式获得得的土地地使用权权作为抵抵押物进进行评估估，可以以采用基基准地价价修正法法、市场场法和假假设开发发法估价价。2不完完全产权权房地产产【问答题题的出题题点】这类房地地产一般般只拥有有房屋产产权而不不拥有出出让土地地使用权权，土地地是以行行政划拨拨方式取取得。对对这类房房地产作作为抵押押物进行行评估时时，应当当选择下下列方式式之一评评估其抵抵押价值值：一是是直接评评估在划划
12、拨土地地使用权权下的市市场价值值；二是是评估假假设在出出让土地地使用权权下的市市场价值值，然后后扣除划划拨土地地使用权权应缴纳纳的土地地使用权权出让金金或者相相当于土土地使用用权出让让金的价价款。估估价报告告中均应应注明划划拨土地地使用权权应缴纳纳的土地地使用权权出让金金或者相相当于土土地使用用权出让让金价款款的数额额。3部分分（局部部）房地地产应注意到到该部分分（局部部）房地地产在整整体房地地产中的的作用，它的相相应权益益，能否否独立使使用，是是否可以以独立变变现，并并注意到到土地的的分摊和和公共配配套设施施、共用用部分的的合理享享用问题题，估价价方法可可选用市市场法、收益法法或成本本法。4
13、在建建工程房房地产在建工程程抵押是是以合法法取得的的土地使使用权连连同在建建工程进进行抵押押。请抵抵押人出出具在建建工程发发包人与与承包人人及监理方方签署的的在估价价时点是是否拖欠欠建筑工工程价款款的书面面说明（承诺函函），存存在拖欠欠建筑工工程价款款的要提提供拖欠欠的具体体数额。此时评评估只能能反映房房屋未建建成时的的某一时时点的抵抵押价值值，不含含拖欠价价款，估估价方法法可选用用成本法法和假设设开发法法。5乡（镇）村村企业房房地产以乡（镇镇）、村村企业的的厂房等等建筑物物及其占占用范围围内的集集体建设设用地使使用权作作为抵押押物，进进行评估估时应注注意到未未经法定定程序不不得改变变土地集集
14、体所有有权性质质和土地地用途。在估价价过程中中应扣减减与国有有土地价价值的差差异，估估价方法法可选用用成本法法、收益益法或市市场法。知识点四四：房地地产抵押押估价注注意9大大事项1估价价目的为确定房房地产抵抵押贷款款额度提提供参考考依据而而评估房房地产抵抵押价值值。2估价价时点估价时点点原则上上为完成成估价对对象实地地查勘之之日（估估价委托托合同对对估价时时点另有有约定的的从其约约定）。并在“估价假假设和限限制条件件”中假定定估价对对象在估估价时点点的状况况与完成成实地查查勘之日日的状况况一致。3确认认估价对对象可以作为为设定抵押的房房地产估价师从从专业角角度审视视估价对对象的合合法性、他项权
15、权利状况况、可转转让（流流通或拍拍卖）性性、可抵抵押登记记生效等等。如果缺缺少土地地或房屋屋的权证证，在建工工程没有有或缺少少合法建建设批件件，在建工工程未出出具发包包人与承承包人及及监理方方签署的的在估价价时点是是否拖欠欠建筑工工程款的的书面说说明（承承诺函），房屋已已竣工使使用多年年未办理理竣工验验收或无无产权证证，属于不不合法的的或其他他不得抵抵押的房房地产范范畴的，应促其其解决，解决不不了的只只能不评评。4合理理确定假假设前提和限限制条件件【问答题题的出题题点】应当针对对估价对对象的具具体情况况合理且且有依据据地明确确相关假假设和限限制条件件，如合合法性的的延续、用途与与面积等等主要数数据不一一致时估估价所采采用的依依据说明明、已设设定抵押押权的部部位及其其担保的的债权数数额、已已存在抵抵押权的的解押前前提、已已知不存存在的他他项权利利等的确确定、估估价人员员知悉的的特定的的法定优优先受偿偿款的确确定、存存在拖欠欠建筑工工程价款款的数
