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1、“湘水郡”物业项目中央空调系统运行管理方案长沙市观澜湖物业服务有限公司2015年4月目 录一、中央空调系统运行管理方案前 言3空调运行人员管理4空调系统运行9空调系统检查 11空调系统维护、保养14异常情况的应急处理 21常见故障的分析与解决方法 22支持性表格 26二、专业维保公司维保方案前 言麦克维尔中央空调系统作为 “湘水郡”物业项目的大型重要设备，安全经济运行、保证供冷（暖）质量是管理的基本要求，所以制定科学、合理、安全的运行管理制度是保证空调系统高质量、高效率地运行，降低能耗、延长检修周期和使用寿命的基本保证。根据“湘水郡”物业实际情况，我司特编制了麦克维尔中央空调系统运行管理方案，
2、呈与湖南湘水投房地产有限公司领导进行沟通和交流。本方案主要内容包括空调运行人员管理、空调系统运行、空调系统检查和空调系统维护保养四大部分。管理、操作和维修人员是空调系统运行管理的主体，因此运行人员管理是空调系统运行的重要保证，由于中央空调系统的专业综合型、复杂性，要求运行管理人员、操作和维修人员必须具有相应的资格认证才能上岗；并且在上岗之前，所有运行管理、操作、维修人员必须进行培训；空调系统的运行管理、操作和维修人员除了要满足各自岗位的基本职责外，还要达到运行管理的职责要求；在加强对技术人员管理的基础上，我司作为空调运行管理单位还将通过制定一些激励制度促进工作人员节能，获得较好的节能效果。空调
3、系统的运行管理包括空调系统的操作规程、系统运行调节和运行参数的节能监控，空调系统在实际运行过程中只有按照标准的运行操作规程进行操作，采取合理、可行的节能技术措施，才能保证空调系统运行安全，运行节能，只有严格监控空调系统的运行参数、空调房间的温度，统计电、热、燃料的消耗，才能及时发现能源浪费问题、及时查找问题，进行修整，最低限度地降低能源的浪费。空调系统能进行运行，首要条件是要满足空调设备的正常运行，这就要依赖于工作人员能及时发现设备的运行问题，及时解决故障问题，因此，制定科学合理的节能运行检查制度是运行管理的关键问题，根据麦克维尔空调设备的特点，我方制定以下检查制度：开停机检查、巡回检查、周期
4、性检查等制度。而有针对性地做好空调设备和系统的维护保养工作，又是空调系统保持良好工作状态、减少或避免发生故障和事故、延长使用寿命，降低能耗的重要条件之一。因此在管理中也必须做好空调系统和设备的节能维护保养工作，在管理中我方实行自身保养与专业维保公司互相配合，制定了相应的开机前维护保养、日常保养、定期保养及停机期间的维护保养规定。空调运行人员管理一、空调系统运行管理制度结构图空调系统运行管理空调系统运行空调系统维护保养空调系统检查技术培训资格认证岗位职责监控与记录设备开停机检查巡回检查 周期性检查节能激励运行交接班运行策略设备维护保养系统维护保养其他技术措施常见故障的分析与解决异常情况的应急处理
5、空调运行人员管理档案管理二、人员配置及值班空调运行人员6人（其中主管1人，班长1人，组员4人（含替休在内）采用三班倒转。每班1人，时间为8：00次日08：00。白班工作范围包括制冷机房的设备运行，冷却塔的巡视，空调水系统的巡视，新风机空调机组的巡视及故障检修。夜班负责制冷机房的设备运行，冷却塔的巡视，五负压设备的巡视，夜间启用新风机组巡视，早晚开关机。末端风机盘管的检修由工程维修人员负责。此方案是在工程部整体考虑下，白班负责日常的空调运行工作，负责区域内的设备故障处理，夜班人员则可整合夜班维修值班人员的力量，在早上开机时或出现故障时配合空调值班员完成工作，此外夜间空调运行时间短，设备处于停止状
6、态，值班员可做一些卫生清扫或独立可以完成的工作。过渡季夜班值班员可倒为正常班并与工程维修人员一起参与到设备检修和保养工作。这样即可保证中央空调系统的正常运行，又可以保证值班人员的劳动时间。三、人员管理1.资格认证技术管理人员(主管工程师)应具有暖通或相关专业的大专学历，并获得暖通专业的工程师技术职称；操作和维修人员（组员）应具备中央空调系统操作员或制冷设备维修工的初级技术等级；所有人员（技术管理、运行操作、维修人员）的各类资格证书均应备案。2技术培训观澜湖物业公司制定空调运行技术人员的节能技术培训年度计划。凡在空调系统运行操作和维修岗位工作的人员均应参加空调系统运行培训学习。如外派培训公司出资
7、的，需要在公司服务满三年。节能技术培训主要内容应包括中央空调系统运行管理、空调通风系统运行管理规范、集中式空调通风系统节能运行和管理技术等有关空调系统节能运行的技术知识；学习、培训和考核记录均应备案。3、岗位职责空调工程师(主管)的岗位职责制订与本专业有关的各项规章制度并监督检查执行情况，发现问题，及时提出改进措施，并督促改进工作； 根据上级领导的要求和主管部门的工作计划，拟定本专业的工作计划； 对中央空调系统发生的问题和出现的故障及时进行诊断，并组织力量解决和排除； 制订检修计划及所需材料和零部件计划，经批准后负责实施； 组织和指导本专业各类工人的业务学习、技术培训以及安全教育工作，并负责其
8、考核； 提出本专业技术改造方案(画出图纸、做出预算)或设备更新方案，并组织实施； 注重修旧利废和综合利用，搞好能源管理，降低水、电、汽、气的耗用量；听取各方面的合理化建议，吸收消化有关的先进经验，组织开展技术革新。 总结本单位空调系统以往的运行管理经验，根据实际情况制定全年空调系统的节能运行方案，实施空调系统的能耗定额管理。空调班长岗位职责协助空调工程师(主管)做好各项具体工作，直接向其负责； 全面主持班(组)工作，合理安排班(组)成员的日常工作，保质保量地完成工程部下达的各项任务； 严格要求，大胆管理，以身作则，督促全体班(组)成员认真执行和严格遵守各项规章制度； 组织班(组)韵各种学习，使
9、全体班(组)成员都能提高素质、敬业爱岗； 负责班(组)考勤和公用工具、仪器仪表、小型检修设备(装置)的管理工作； 审查、保管各种记录表，保证数据准确、资料齐全；督促落实修旧利废、节约能源、降低费用的工作。空调运行人员的岗位职责 严格按有关规程要求开停和调节中央空调系统的各种设备，并做好相应的运行记录； 根据室外气象条件和用户负荷情况，精心操作，及时调节，保证中央空调系统安全、经济、正常的运行； 按规定认真做好系统和设备的巡裣工作和维护保养工作，使其始终处于良好状态并按要求做好备案记录； 遵守机房的管理制度，保持安全文明生产的良好环境； 严格遵守劳动纪律和值班守则，坚守岗位，上班时间不做与工作内
10、容无关的事情； 值班时发现空调系统或设备出现异常情况要及时处理，处理不了的要及时报告班(组)长(领班)或空调工程师(主管)，如果会危及人身或设备安全，则首先采取停机等紧急措施； 努力学习专业知识，刻苦钻研操作技能，熟悉设备结构、性能及系统情况，注意总结实际经验，不断提高运行操作水平；尊重领导，服从调动和工作安排，完成上级主管交代的其他临时性工作。空调维修人员的岗位职责 定期对中央空调系统和设备进行巡回检查，发现问题及时处理； 严格按照有关规程的要求进行计划检修和处理El常故障，力求使所修设备尽快恢复原有功能，并确保检修工作的质量和安全 认真详细地做好维修记录； 爱惜检修工具、设备、仪器仪表，不
11、浪费检修消耗性物料； 承担本专业更新改造项目的主要施工工作； 严格遵守劳动纪律，坚守岗位，上班时间不做与工作内容无关的事情； 努力学习理论知识，刻苦钻研维修技能，熟悉设备结构、性能及系统情况，注意总结实际经验，不断提高维修水平；尊重领导，服从调度和工作安排，完成上级主管交代的其他临时性工作4、运行交接班“湘水郡”物业小区中央空调系统是一个需要连续运行的系统，因此，搞好交接班是保障空调系统安全、节能运行的一项重要措施。空调系统交接班制度包括下述内容：交接班工作应在下一班正式上班时间前10-15分钟内进行，接班人员应按时到岗。若接班人员因故未能准时接班，交班人员不得离开工作岗位，应向主管领导汇报，
12、有人接班后，方可离开。按职责范围，交接班双方共同巡视检查主要设备，核对交班前的最后一次记录数据。交班人员应如实地向接班人员说明以下内容：A、设备运行情况；B、各系统的运行参数；C、空调房间温度；D、冷、热源的供应和电力供应情况；E、系统能耗；H、空调系统中有关设备供水、供冷管路及各种调节器、执行器、各仪器仪表的运行情况；I、当班运行中所产生的异常情况的原因及处理结果；J、运行中遗留的问题，需下一班次处理的事项；K、上级的有关指示情况等。交接班双方要认真填写交接班记录表并签字。接班人员发现交班人员未认真完成有关工作或在交接检查有不同意见，可当场向交班人员询问，如交班人员不能给予明确回答或可能造成
13、不良后果，可拒绝接班，并立即报告主管领导，听候处理意见，如果接班人员没有进行认真地检查和询问了解情况而盲目地接班后，发现上一班次出现的所有问题（包括事故）均应由接班者负全部责任。交接班时间以前发生的能耗大的问题或故障未处理完不能交接班，并由交班人员负责继续处理，接班人员配合，处理完后方可进行交接班。交接班过程中如发现问题或故障，双方应共同处理，待处理完后再办理交接班手续。5、节能激励公司根据空调系统运行的状况，制定能耗控制达成率，由运行班组进行能耗控制；对空调系统的节能运行效果进行年度考核，建立相应的节能激励制度，促进空调系统的运行节能；每年度根据空调系统全年节能效果，评选节能技术能手，给予一
14、定的物质奖励。6、档案管理 工程部主管为空调运行、维修及保养档案保管的第一责任人，日常档案的管理遵循以下原则：主管每月1日对上月各项记录审核、检查记录的完整性；库存档案必须图物相符，帐物相符；档案属于公司机密，未经许可不得外借、外传；严格遵守档案安全保密制度，做好档案流失的防护工作；存放档案的箱柜，并具备防火、防潮、防虫等安全条件；归档资料要进行登记，编制归档目录；档案要分类、分卷装订成册，保管要有条理，主次分明，存放科学。空调系统运行一、运行策略根据室外天气的变化制定空调系统节能运行的全年调节策略，确定相应的风、水系统的质、量调节方式，空调设备的开启台数、水系统的供回水温度，风系统的送风温度、新风的用量，及时调节供冷、供热量。二、监
