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1、有关租赁合同的相关纠纷篇一：民事案例租赁合同纠纷案情介绍近日北京市崇文区人民法院审结原告冯某与被告某（北京）房 地产经纪有限公司租赁合同纠纷一案原告诉称XX年11月其通过被告与一个自称“张鹏”的人签订 了房屋租赁合同被告为合同见证方该合同中约定：原告承租“张鹏” 的座落于北京市崇文区东花市南里东区某住房一套租期自XX年11月 19日至xx年11月18日共计12个月房屋租金为1800元/月租金支 付方式为半年付合同签订后原告给付“张鹏”房屋租金10800元并给 付被告中介费1800元两天后入住12月11日原告接到金某的给“徐 春明”的催缴房租的通知后经金某证实所谓的“徐春明”即为“张鹏” “徐春
2、明”于XX年11月14日与真正房屋的所有人金某订立了房屋 租赁合同租期两个月“徐春明”只预交了押金500元故起诉被告承担 赔偿责任1、赔偿房屋租金10800元；2、退还中介费1800元被告辩称其与原告没有签订租赁合同在租赁合同中只是见证人 的地位另外其已经履行了租赁合同中关于见证人的义务并不存在违 约行为依照该合同第十一条中约定见证方只撮合双方以合理的市场 价格成交及保证该合同履行期内的双方发生争议时负责双方的调解 工作这可以表明见证方只是为承租方和出租方提供一个信息平台对 出租方的诈骗行为无法预见在合同签订时其已提醒原告应注意的事 项并如实报告出租方的情况事发后积极配合原告解决问题在整个过程
3、中被告都履行了自己的义务故不同意原告的诉讼请求案情分析崇文法院经审理查明XX年11月15日被告作为见证方与作为承 租方的原告和出租方“张鹏”签订房屋租赁合同合同约定：由原 告承租位于北京市崇文区东花市南里东区某房屋一套；租赁期自XX 年11月19日至xx年11月18日共计12个月；房屋用途为居住；租 金1800元/月；租金支付为半年付；见证方的责任和义务为负责撮合 双方以合理的市场价格成交及保证合同履行期内在双方发生争议时 负责双方的调解工作同日“张鹏”收取了原告半年的房租10800元随 后被告收取了原告的中介费1800元另查北京市崇文区东花市南里东 区某房屋一套系金某的产权房房屋租赁合同中的
4、出租方“张鹏” 系假名法院经过审理认为财产的处分权是属于财产所有人的其他人无 权处分他人财产原告与出租人“张鹏”签订的房屋租赁合同系“张 鹏”使用假身份证、假产权证骗取原告信任后签订的在合同签订后收 取了原告半年租金10800元“张鹏”的行为已涉嫌犯罪依法移交有权 机关处理原告应通过其他途径解决本案不加以处理原告要求被告返 还半年租金于法无据不予支持但是作为房屋租赁合同的见证方的被告虽履行了合同约定的撮合、提醒、 调解义务但作为房屋中介的专业机构收取了较高的中介费用本应从 专业角度帮助原告审核相应材料避免不利后果的发生现给原告造成 的损失被告具有不可推卸的责任故应退还收取的中介费1800元案
5、情结果根据中华人民共和国民法通则第一百零七条之规定判决 被告某（北京）房地产经纪有限公司返还原告冯某中介费人民币一千 八百元；驳回原告冯某的其它诉讼请求相关法规中华人民共和国 民法通则第一百零七条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害 的不承担民事责任法律另有规定的除外篇二：租赁合同法律关系解析房屋租赁合同法律关系解析一. 房屋租赁法律关系种类及手续办理和资信调查及材料提供第一种：产权人（一房东）直接将房屋租赁给我方；手续办理：我方与产权人（一房东）签订租赁合同；资信调查及材料提供：核实房屋权属和产权人身份；查验房产 证、产权人身份证原件提供复印件；第二种：产权人（一房东）将房屋出租给承租人（
6、二房东）承 租人（二房东）再将房屋转租给我方；手续办理：我方与承租人（二 房东）签订租赁合同；资信调查及材料提供：核实房屋权属和产权人及承租人身份； 查验房产证、产权人与承租人所签的租赁合同、产权人身份证、承租 人身份证原件提供复印件和产权人同意承租人转租的书面证明；第三种：产权人（一房东）将房屋出租给承租人（二房东）承 租人（二房东）将房屋转让给我方；手续办理：我方与承租人（二房 东）签订房屋使用权转让合同我方与产权人（一房东）签订租赁合同；资信调查及材料提供：核实房屋权属和产权人及承租人身份； 查验房产证、产权人与承租人所签的租赁合同、产权人身份证、承租 人身份证原件提供复印件；二. 材料
7、提供及证明对象（一）产权人（一房东）的材料提供及证明对象1. 房产证一一证明房屋的位置和权属即我方租赁的房屋是不是 该房产证上的房屋房屋权属归谁所有2. 身份证一一证明产权人的姓名和权利（权利行使人是她/他而 不是别人）即她/他就是房产证上的那个人她/他可以处分该房屋（二）承租人（二房东）的材料提供及证明对象1. 和产权人签订的租赁合同一一证明使用和处置该房屋的合法 性即现在谁在使用该房屋使用期限是多长（是否超过转租期限而无权 处分）房屋使用人是否具有转租、转让等权利2. 身份证一一证明转租人或者转让人的姓名和权利（权利行使 人是她/他而不是别人）即她/他就是现在使用房屋的那个人她/他在 什么
8、期限内可以使用该房屋她/他可以转租、转让该房屋（三）转租的材料提供及证明对象产权人（一房东）同意承租人（二房东）转租的书面证明或者 产权人（一房东）和承租人（二房东）签订的租赁合同中具有产权人 （一房东）同意承租人（二房东）转租的条款一一证明承租人（二房 东）具有转租该房屋的权利否则为无权处分三. 注意事项1. 产权人（一房东）或者承租人（二房东）是个人的合同上应 当由本人亲自签字应当查验身份证原件确认是本人提供复印件2. 产权人（一房东）或者承租人（二房东）是单位的合同上应 当加盖单位印章查验单位的营业执照（经过年检）原件提供复印件；3. 产权人（一房东）或者承租人（二房东）是非正规单位或者
9、 既有单位又有个人的如个体工商户合同上除了盖章之外必须有负责 人本人签字应当查验单位的营业执照和负责人身份证原件提供复印 件；4. 由个人签字的文件必须有本人签字建议最好找到本人如果情 况实在特殊非本人的必须由本人签发授权委托书提供授权委托书原 件和委托人与受托人的身份证复印件5. 业务部门承办人对以上资信调查事项必须进行调查核实需要 提供的资料文件必须提供这些资料文件不仅是法律风险防范所需要 的也是办理门店个体工商户营业执照所需要的特别是房产证如果没 有房产证的应提供正规的购房合同或者产权证明否则门店个体工商 户营业执照将无法办理则门店也无法正常营业那么租房便没有任何 意义并且还要亏损人力、
10、物力、时间成本和房租、装修费用综上所述 请大家认真做好各项工作祝大家一切顺利篇三：无处分权人订立的合同效力一一买卖合同司法解释 第3条引发的“革命”买卖合同司法解释第三条规定：“当事人一方以出卖人在 缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法 院不予支持”从而确立了无处分权人订立的合同不应其无处分权而无 效的裁判规则1因此可以说买卖合同司法解释第3条彻底颠覆 了合同法第51条使后者暂时失去了适用的空间一、物权变动模式不同致使对合同法第51条的理解不同合同法第51条一直是合同法实施以来理论界和实务界 争议最为激烈的疑难问题被誉为中国民法上的“精灵”之所以会如此 是因为在物权法施行
11、前我国物权变动模式并没有确立经常被用来 解释或批判合同法第51条的物权变动模式有两种：（一）以法国为代表的债权意思主义模式在债权意思主义体制之下本无严格的处分行为的概念仅依债权 合同即可依法直接发生物权变动的效力即物债合一不作区分（二）以德国及我国台湾地区为代表的物权形式主义模式物权形式主义采纳物权行为理论通过处分行为与负担行为的分 离区别物权与债权的不同关系即负担行为的效力仅发生债的请求权 处分行为才发生物权变动的效力正如龙俊博士后所言采取种物权变动模式并不涉及道德因素只 是一个单纯的效率问题3通说认为我国现行立法至今未承认存在所谓的物权行为未 来民事立法也没有必要采纳物权行为理论我国也并未
12、采取债权意思 主义模式；而是采折衷观点区分物权变动与原因关系（以下简称区分 原则）物权法施行前涉及到不动产时未经登记常常有当事人以未 办理过户登记为由而认为合同未生效虽然合同法司法解释（一） 第9条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续但未规定登记后 生效的当事人未办理登记手续不影响合同的效力合同标的物所有权 及其他物权不能转移”的规定已经初步确立了区分原则但对登记、交 付在物权变动中所起到的作用学界认识不同马特教授称这种物权变 动模式为债权形式主义认为物权变动非当事人合意的直接后果该合 意仅发生债的效果；除当事人合意外还须登记、交付特定的形式但不 要求独立的物权合意的存在；并认为在债权形式
13、主义之下登记、交付 等所谓的处分行为（物权行为）只能理解为事实行为一种基于法律行 为的履行行为而非独立的物权行为王利明教授认为我国立法要求物 权之变动，除债权意思表示外，还须以登记或交付为要件但对交付、登 记等物权行为的要件规定，主要是公示的要求，当事人从事登记和交 付行为实际上也是对债权合同的履行6而崔健远教授则认为在不动 产买卖场合，买卖合同、该合同履行和登记一起引起该不动产所有权 的移转7物权法施行后依据物权法第14条及第15条可以得出不产生物权变动并 不影响合同的效力理论界普遍认为我国物权变动模式为原因行为（债 权行为）+交付或者登记有学者称之为公示要件主义在公示要件主义为原则的物权变
14、动模式下合同法第51条规 定无处分权人订立的合同（以下简称无权处分合同）效力待定并不能 更好地保护真正权利人因为既然合同有效不必然导致物权变动而鼓 励交易原则、意思自治原则以及从从利益衡量的角度着眼都没有否认 无权处分合同效力的理由承认无权处分合同有效能兼顾财产静的安 全和交易动的安全可以说自物权法施行后合同法第51条已 经被架空最高人民法院的审判思路就认为“无权处分”不是合同无效 的原因并认为合同的效力与合同的履行物权变动的原因与物权变动 的结果有着质的区别但是因为没有明文规定加之也有学者持反对意 见即便在审判实践中也对无权处分合同效力问题存在不同裁判买卖 合同司法解释第3条就是在这种背景下
15、应运而生的买卖合同司法解释第 3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有 权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持”以司法解释的 形式明确了不能仅因无权处分而否认合同效力的原则至此合同法第51条彻底丧失适用的空间10但是将我国物权变动模式归纳为原因行为（债权行为）+交付或 者登记并不准确无权处分的合同虽然有效但并不能引起物权的变动 即使是已将动产交付或者已经办理不动产过户手续买受人也不能真 正获得物权因为交付和登记本身并不能引起物权的变动若出卖人无 处分权即便已将动产交付或者已经办理不动产过户手续买受人也不 能真正获得物权而只能获得权利外观及实际控制权物权实际上并没 有变动实际上我国的物权变动模式归纳为：有效的合同+有权处分+登记或交付二物权变动；有效的合同+无权处分+登记或交付二权利外观变动;若不能同时满足合同有效有处分权完成登记或交付三个条件处分构成善意取得否则物权不会发生变动对于善意取得物权法第106条规定很明确除非同时满足 受让人受让时是善意的支付了合理对价需要登记的已登记不需 要登记的已交付这三个条件买受人可以善意取得物权从而使物权发 生变动外买受人不能真正取得物权二、在我国现行物权变动模式下分析无处分权人订立的合同的 效力前文提及买卖合同司法解释施行后不得以无权处分为由而 否认合同的效力买卖合同司法解释第3条虽然更加侧重于保护买 受人但是并不
