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1、中原研究报告：新增供应偏紧 大户型成交遇冷（11月）一、土地市场分析1、土地供应分析 土地供应以挂牌时间为准，下同。土地供应创新低，市场逐渐归于沉寂。2009年11月东莞市国土资源局挂牌上市6宗土地，总面积11.09万，其中仅1宗商住用地，面积总计3.43万；4宗工业用地，占地6.99万；1宗商业用地，占地0.67万；全部土地都是以挂牌出让方式进行交易。进入11月份，土地供应回落到年内的最低值，这主要是由于经过二、三季度的连续放量供应，年底已经基本完成全年的供应计划，所以土地市场逐渐归于沉寂。2009年11月东莞挂牌上市土地情况一览：数据来源：东莞市国土资源局2、土地交易分析工业用地成交平淡，
2、镇区商住用地成交放量。2009年11月东莞市成交13宗土地，其中6宗为商住用地，总面积为35.15万，成交总金额15.70亿元；此外，工业用地成交6宗，总面积15.24万，成交总金额0.76亿元，大幅回落到今年新低。可见，近期东莞市工业用地方面，随着年度供应规模的实现，年底交投明显收缩；而商住用地部分供应充足的镇区优质地块，依然赢得不少开发商的青睐。2009年11月土地挂牌交易情况如下：数据来源：东莞市国土资源局3、商住用地成交量价走势分析商住用地成交增多，价格较为合理。2009年11月，由于供应的增加，东莞成交了6宗商住用地，全部位于镇区。位于黄江镇三新村的四宗共计32万集商住、商服、商住、
3、幼儿园为一体地块被外来开发商金地地产以起始价14.93亿元收入囊中，折算楼面地价2529元/，这样的价格即符合市场的预期，同时也为金地地产在东莞发展再添新的活力；位于凤岗雁田村的两宗商住用地，被东莞怡安企业开发有限公司以744元/的楼面地价斩获；此外，位于中堂镇鹤田村的商住用地，则被东莞市同悦大酒店有限公司以708元/的楼面地价收获。综上所述，东莞商住用地市场总体还是比较活跃，特别是位于镇区的优质地块，由于比较合理的价格，仍然具有很高的投资开发价值。供需小结：11月份，东莞土地市场的整体供应明显收缩，并创下2009年的最低值，这主要是由于东莞市基本完成全年土地供应计划，以及当前住宅、商业用地的
4、推地节奏趋于平稳所致。此外，与全国部分城市如北京、上海继续频频爆出“地王”不同，东莞土地市场显得风平浪静，这也主要是由东莞目前的楼市大环境，以及商住用地供应的结构、地段等因素所决定的。后市展望：进入12月份，东莞土地市场产生明显的变化，商住用地方面的供应将再次大幅放量，特别是位于镇区的塘厦、麻涌、清溪、厚街、中堂都有商住用地进入最后的竞标环节，供应量将会达到30万以上的水平；与商住用地的持续放量不同，年底工业用地的供应仍将节节收缩，特别是松山湖的科研用地，经过前几个月的大幅供应，已经满足大部分企业的用地需求。二、新增供应状况新增供应量有些偏紧，11月全市新增住宅供应25.31万，新增项目数15
5、个。2009年11月份东莞新增商品房供应总体情况：据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年11月全市共有15个楼盘项目有新增供应（如下图），总供应面积为31.34万，环比、同比都有不同幅度的减少，这主要是由于进入年末阶段工程进度赶不上以及其他一些因素使得新增供应对接不上，大多数项目现阶段以前期库存消化回笼资金向最后阶段冲刺。11月份新增供应中住宅供应面积为25.31万，供应套数达2517套。新增供应量较大的有城果、天诚国际、凯东新城四期、东苑花园、虎门地标、天骄峰景二期、鼎峰品筑等项目。其中这些项目中从供应套数来看中小户型的供应占了大部分，别墅的供应仅城区的一个项目中信森林湖二期，供应套
6、数共24套，城区别墅供应持续偏紧。附图：2009年11月份新增供应项目分布图：附表：2009年11月份全市商品房新增供应项目一览：镇区新增供应阵容强大，城区个盘新增亮点。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2009年11月商品房新增供应面积镇区占主导，去到总量的六成以上，城区的新增供应面积为11.80万，环比下降42.78%，按面积计算占全市的供应比例为37.64%，其中东城占的比重最大。南城的项目主要有：天骄峰景、盛世东方；东城的项目主要有：天城国际，中信森林湖二期、鸿发大厦。镇区的新增供应面积为19.54，占全市供应的62.36%，环比下降16.58%，主要的供应项目有：
7、城果、凯东新城四期、翠湖豪苑二期、滨江花园、虎门地标、宝湖山庄三期、鼎峰品筑、风临花语岸、聚龙彩虹湾等。从11月份的新增供应项目来看，中小户型仍然供应的主力军， 非住宅的商铺和车位供应得到了较大的补充。公寓供应放量剧增，别墅供应大幅回落。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2009年11月东莞新增供应别墅大幅回落，总供应面积为7365.28，仅24套。供应的项目仅有南城的中信森林湖二期；洋房新增供应主要是：宝湖山庄三期、鼎峰品筑、东苑花园、风临花语岸、虎门地标、聚龙彩虹湾、凯东新城四期、天骄峰景二期等项目，从供应的结构来看普通住宅还是以洋房中的中小户型为主；公寓供应放量明显
8、，主要有两个项目：大朗的成果和南城的天诚国际；这一轮的中小户型供应放量为11月份的成交提供了有力的房源支撑，大大促进11月份的成交；11月份非住宅商铺和写字楼放量也较明显，主要项目：石龙的聚龙彩虹湾、城果、鸿发大厦等。中小户型供应持续放量，大户型洋房供应暂时平抑。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2009年11月东莞新增住宅供应中主要集中在中小户型， 60-100平米的中小户型供应占比77.14%，特别是单身公寓大量上市一定程度上缓解了前段时间公寓持续偏紧的局面，为那些观望已久的投资客和手头并不宽裕的过渡性自主需求的客户提供了较大的挑选空间，而大户型、别墅的供应在11月暂
9、时平抑，所占的份额仅有20%左右，这在一定程度上缓解了短期大户型出货压力。从12月预售开盘的项目初步统计，大户型洋房经过持续几个月的供应减缓后在12月将有较未明显的放量，改善型需求在年末有望得到激发。三、库存供应状况全市商品房可售存量共591.23万，环比下降3.18%。根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2009年11月30日东莞商品房的累积可售存量为591.23万，环比下降3.18%，库存量减少近20万平米，自2009年1月份开始库存保持高位持续快速回落态势，9月份扭转这个连续下降的趋势，供求矛盾进一步得到缓解，11月可售存量自今年以来继8月份后第二次跌至600万平米以下（如下图
10、），这主要是由于11月的新增供应有些偏紧，而持续的购房需求加速了去库存化，使得后市的销售压力有所缓解。目前东莞住宅存量为465.22万，环比下降4.94%，共41985套；其中洋房存量为370.30万，环比下降3.62%，共34158套；公寓存量35.28万，环比下降8.10%，共6118套；别墅存量59.64万，环比下降10.69%，共1709套。2009年11月东莞商品房各物业类型可售存量变化：四、潜在供应状况11月份商品房新开工面积创今年月度“新高”，加大了明年的供应压力。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年11月全市商品房新开工面积111.85万，环比10月份大幅增加546.
11、81%，创今年以来的月度新高。11月新开工的项目达到了14个主要有：虎门的龙泉豪苑、龙泉豪苑；城区的景湖时代城、精英世家、鹏基-欧景丽苑；寮步的香缤雅苑、世纪城海悦花园五期；凤岗的祥利花园、新时代家园；常平的珀丽大厦、石碣的誉轩商住小区、大岭山的中惠沁林山庄二期等项目。这些项目的开工体量普遍比较大，平均每个项目规模为8万。五、市场成交状况09年11月全市商品房成交总面积为50.28万，环比下降10.20%。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年11月东莞共有227个项目有商品房成交，成交面积为50.28万，环比下降10.20%，同比上升27.55%；成交总金额为34.84亿元，环比
12、下降12.02%，同比上升25.30%；其中商品住宅成交45.59万，环比下降16.18%，成交金额为31.12亿元，环比下降17.56%，共成交4158套，环比下降17.99%。2009年11月东莞市商品房成交总体情况：传统意义上淡季“11月”的成交量环比10月有所回落。主要是由于三个方面的原因：一是开发商为了全年任务目标完成情况普遍好于预期，推货节奏有所放缓，多属自然消化；二是前面所提到的工程进度对接不上市场的有效需求，三是房贷政策的扑朔迷离使市场预期发生微妙的变化，观望的情绪有所增加。但是从市场反馈的信息来看，中小户型依然畅销，别墅的成交量也是节节攀高，反映出刚性需求仍然持续释放和通胀预
13、期下高端物业成交的持续放量。另外，本月的非住宅成交情况回升明显，商铺和写字楼在上月的基础之上有很大的突破，石龙的聚龙彩虹湾由于是买商铺送住宅，南城的中信协和大厦针对周边规划的利好信息加大推广力度，在本月均取得不错的销售业绩。城区新增货量减少，成交后劲不足、“疲软”现象突出。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从城镇区域成交情况来看，城区普通住宅自八月份以来一直都维持在低位运行，10月份触底回升，11月份成交显得非常平静并重新回到低位以下。这其中三方面的原因：一是前期新上市的项目如金域华府、景湖时代城，凯旋国际等项目前期推货消化差不多，后期工程进度跟不上，二是新项目和项目加推迟迟没有上市如：
14、精英世家、城市风景、联华花园城三期等，预计这些项目将在12月份或元旦前后上市， 为年末冲刺或年初报个“开门红”，三是市场推广力度减缓，节奏放缓，放任市场自然消化。从11月在整体市场推广力度不大的情况下商品房销售仍然能突破50万，说明年末的购房需求仍然比较旺盛，预计这种势头将持续到年底。南城成交领跑全市，区域成交分化严重。从各区域成交情况来看，相对10月份各区域齐发力成交量剧增，11月份的成交除了石龙、大岭山、常平、大朗等主要镇区全新飘红以外，其余各区域成交要么维持上月水平，要么下滑明显。其中南城的成交量依然领跑全市占据首席位置，但环比上月则下降了近50%。附表：各区域成交面积环比增长情况（单位
15、：）高档别墅市场“龙抬头”，成交旺盛，非住宅成交放量明显。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2009年11月东莞商品房成交中，洋房物业成交比重环比有所下降；可以说明经过10月的需求集中释放后，置业者需求短期得到较好的满足；而自去年楼市调整期以来，高档别墅市场“龙抬头”的供需两旺行情一直延续，作为一种抗通胀产品来说，在今年通胀预期持续增强的情况开下，价格上涨趋势明显。另外，非住宅商铺和写字楼个盘成交表现也较为活跃。中小户型需求仍是市场主流，大户型成交持续遇冷。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2009年11月普通住宅成交中， 60以下的小户型成交比重上升明显，这不仅与区间段供应增加分不
16、开，同时投资客对个别地段好的项目大胆出手；60-120中偏小户型整体成交比重略有上升，而100-120的成交则尤为明显。这些户型相对来说总价不高、面积也适中，供应的产品大大适合了市场上的首次置业和过渡性自主需求的口味。而大户型经过上半年的持续快速消化后，现在整体需求后劲不足，加上市场大部分高端大户洋房定价偏高，目前成交持续遇冷。12月份随着大户型洋房的陆续上市供应，改善型需求有望激发，成交僵持局面有望被打破。新增供应持续偏紧，存量持续消化后逐步开始滞销积压，市场有效供应持续偏紧。截至2009年11月份可售存量为591.23万，其中住宅可售存量为465.22万。这些存量经过持续消化后逐步开始滞销或
