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1、物业管理运作制度2资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。物业管理运作制度1. 管理处管理制度2. 配电房及特种作业人员安全制度3. 配电设备保养规定4. 水泵房管理制度5. 低压配电房操作程序6. 高压环网柜安全操作7. 给排水管理制度 8. 财务公开制度9. 员工工作服管理规定10. 工程临时用电制度11. 员工工作指引及行为规范12. 管理人员培训制度13. 管理人员奖惩制度14. 回访制度 一、 管理处管理制度 管理处是掌握住宅区安全动态, 指挥安全管理工作的重要部位, 是管理处工作指挥的中心, 其管理十分重要, 特订如下制度: 一、 管理处是住宅区最核心部位, 闲
2、人不得进入。 二、 管理处实行24小时值班, 值班管理人实行2人3班制, 且有足够的机动人员待职。值班人员不得擅离职守。 三、 保持室内卫生清洁, 设备无尘, 保养完好无损。 四、 管理处值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、 存档备查。 五、 随时检查各类信号是否正常, 并作记录。如有报警, 派警员以最快速度核查报警真伪情况, 并随时与管理处联系, 以便随时调度, 合理处理。 六、 管理处各操作手柄放在自动位置, 每周作一次手动、 自动实际操作检查, 以确认设备是否处于完好状态。 七、 遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、 各负责人员到场处理, 并时刻监视住宅区内的各部位呼叫, 组织协调
3、方面的配合。 八、 如警情较大, 应立即与”120、 119”等机构通报情况, 求援, 事后总结事件经验教训。 十一、 定期对每种信号、 报警做累计、 分析, 总结工作不足, 改进系统工作态势, 合理安排管理人员工作岗位, 加强管理工作。二、 配电房及特种作业人员安全制度 一、 配电房重地要特别注意安全, 未经同意一律不得进入。配电房要保持清洁卫生, 严禁堆放易燃、 易爆、 有毒、 有腐蚀性的物品及其它杂物以保持通道畅通无阻。 二、 绝缘工具要保持完好, 绝缘等级要符合安全要求。仪表、 操作手柄、 指示灯、 按钮等要保持完好可靠。接地电阻要符合安全规范, 灭火器材要配备到位。 三、 特种作业人
4、员要严格执行持证上岗制度, 其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。同时, 持证人必须自觉参加年审工作。 四、 特种作业人员要严格执行操作规程。停、 送电要执行工作制度, 柜背操作、 带电操作、 登高必须有保护人在场。严禁违章操作, 确保安全。 五、 需要机组运行时, 机房负责人一定要到达现场, 与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。机组必须处在良好的预备状态, 一旦需要即能投入工作。六、 各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度, 违反者将视为违反劳动纪律, 并负责由此引起的直接责任。执行中如有异常, 必须及时向主管部门提出, 以便修正。三、 配电设备保养规定 一、 操作人员
5、必须具备高度的责任感, 以保持设备、 设施的正常运转。 二、 未经许可, 任何闲杂人员不得擅自进入机房。 三、 设备操作人员, 必须持有特种作业操作证方可上岗。 四、 操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。 五、 设备检修人员必须按时检查配电室的温度、 湿度是否达到安全标准。 六、 每日对配电设备进行巡查, 确保其完好运行。 七、 每月按期检查变压器的运行情况, 并按计划检修配电设备一次。 八、 每个季度检查各开关和固定螺栓, 如有松动, 应进行紧固, 保证接触良好。 九、 每年对接地网检查、 测试一次。 十、 各类开关触头出现不平或毛刺时, 将不平处打平、 打光。 十一、
6、 功率因素补偿低于0.9时, 应及时修复。 十二、 设备室必须保持清洁整齐, 严禁在室内吸烟、 堆放杂物。四、 水泵房管理制度 水泵房是提供住户生活、 消防用水的关健部位, 是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房, 明确职责, 制定如下制度。 一、 水泵房及地下水池, 消防系统全部机电设备由机电人员负责监控, 定期检查保养、 维修及清洁清扫, 并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。 二、 水泵房内机电设备由机电人员负责, 其它人不得操作, 无关人员不得进入泵房。 三、 水泵房内所有设备在正常运转下, 开关应放在自动位置, 所有操作标志简单明确, 主接触器开关每半月检查
7、清洗一次。 四、 消防泵按定期保养规定进行检查, 每旬进行一次”自动、 手动”操作检查, 每年进行一次全面检查。 五、 水泵球阀定期检查保养, 泵房每周打扫一次, 水泵管道每月检查擦洗一次。 六、 水泵控制回路应每月进行一次紧固, 检查是否可靠, 检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下, 自动运行。 七、 注意电机运行时的电流、 温升情况, 声音是否异常, 机械是否滑动灵活, 定期进行对轴加油, 使水泵达到100良好状态。 八、 污水池卫生常清扫, 水泵、 管道常保养。九、 地下水池、 中位水箱、 高位水箱的液位阀每周检查一次, 是否处于良好状态。五、 低压配电房操作规程一、 合闸送电操作规范
8、: 1、 非机电组人员不得进行合闸操作作业。 2、 合闸前, 应断开各分路全部空气开关。 3、 确定整个线路无人进行操作, 无短路现象。 4、 合闸后检查各表指示, 并观察五分钟。二、 停电操作规范: 1、 断开各分回路的空气开关, 拉下各回路刀闸开关。 2、 断开低压配电柜总开关。 3、 挂好禁止合闸标志三、 维护作业: 1、 严禁带电操作。 2、 按计划进行维护保养。六、 高压环网柜安全操作 一、 必须由管理处主任批准的、 或持有高压操作许可证的人员方可进入高压环网柜室。 二、 保持室内清洁, 设备干净无尘, 不得堆放杂物。 三、 严禁在室内吸烟。 四、 操作环网柜前, 应仔细阅读环网柜说
9、明书及注意事项。 五、 断电后, 必须进行接地保护。 六、 合闸前, 必须断开接地保护。七、 给排水管理制度 一、 给排水管理人员必须了解、 熟悉楼宇内的供水系统, 如: 水管、 水池、 水箱、 水泵, 开关阀门及分阀门位置。 二、 应定期巡视水泵操作是否正常, 供水系统有无损坏或滴漏, 水箱是否清洁, 必须定期安排清洗水池以保持卫生。 三、 发现水管爆裂时, 必须尽快关上相关的阀门, 大水管爆裂, 则总阀门关闭,并即时发出通告,受影响的住户,立即安排紧急维修。 四、 注意水池的保养, 预防破裂和渗漏, 而且紧盖水池, 防止蚊虫滋生。 五、 救火用的输水设备, 要经常检查, 如有损坏, 应立即
10、维修, 同时严禁使用消防喉作其它用途。 六、 经常检查沟渠及沙井是否畅通, 及时清理渠道盖上的垃圾, 以防止下雨时渠水受阻而水浸。 七、 楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂, 应立即维修, 以免污水流出影响环境卫生。 八、 楼宇底层沟渠有臭味溢出时, 应立即检查及维修。 九、 安装及维修楼宇外的供水系统设备, 应与自来水公司联系修理。 十、 楼宇内的水表发生故障时, 应告知用户, 并立即检修。 十一、 接到供水公司发出的停水通知时, 应及时向住户发出通知, 使住户有所准备。 十二、 化粪池每年进行四次检查, 写出书面材料, 定出抽粪方案, 并做好记录备案。八、 财务管理公开制度 为了进一步规范管理
11、运作, 加强群众监督, 依照辽宁省住宅区物业管理条例有关物业管理法规、 政策, 特制订本制度: 一、 管理处需定期向全部业主公布的财务帐包括: 管理服务费收入和支出情况。 二、 管理服务费的收入包括部分商业用房租金、 向业主收取的管理服务费、 有偿维修费等其它合法收入; 管理服务费的支出包括公用设施、 设备和公共场所的日常管理、 维修、 养护费用、 管理处人员津贴、 福利及办公费用、 公用设施、 设备必要的保险费、 税费、 社区文化活动费用。 三、 管理服务费的收支项目, 由财务人员依照帐本的实际情况每三个月公布一次, 接受有关部门和业主的监督和咨询。 四、 财务管理公开采用定期在花园宣传栏内
12、张榜公布, 过期到管理处查询的形式。 五、 如有重大事项或认为有必要须提前或推后公布财务帐目, 须向全体业主书面说明。 六、 如有关部门或业主对所公布的帐目有质疑, 请到管理处查询。如需对帐目进行说明或必要的更正, 须另行在宣传栏内公布。九、 员工工作服管理规定 一、 新工作服: 凡新到岗人员均发放两套工作服, 工作满两年后, 可更换新工作服。 二、 不得在上班时间以外着工作服, 不得将工作服转借给其它人。 三、 如因工作原因造成工作服损坏, 需由当事人写明损坏原因, 书面报告管理处主任, 经管理处主任同意后方可更换。 四、 非因工作原因造成的工作服损坏, 由当事人自行承担购买工作服的费用。
13、五、 冬、 夏之交需更换工作服时, 需由领用人将工作服清洗干净, 交还管理处后, 由管理处统一发放。 六、 如员工办理离、 辞手续时, 需将工作服洗净后交回管理处, 并作为离、 辞人员完善手续之一。十、 工程临时用电制度 为了加强小区的用电管理, 防止用电不当而发生人身安全、 设备安全事故, 确保小区电力正常运行, 特制定此制度。 一、 前来联系临时用电者, 必须持有合格的电工上岗证方可填写临时用电审批表。按用电量的多少、 时间长短预付用电费用押金。 二、 必须装有供电局检验合格的三线四制电度计量表, 按负荷大小、 长度选择导线、 漏电总开关。用电量不得超过总负荷的20, 线路安装高度不得低于
14、15M。 三、 线路不得随地拖动, 移动线路必须用多股橡质软电缆。 四、 线路必须是三线四制, 另外加一条可靠的保护接地, 每分支用电线路必须安装不超过10A的可靠空气开关, 不得使用金属导线代替保险丝。 五、 移动照明、 潮湿环境、 地下通道线路必须使用安全电压, 不听劝阻者停止供电。 六、 使用电动工具时, 必须检查其绝缘强度是否达到0.5M以上,不得戴手套, 长袖衣服要扣钮扣, 违反者后果自负. 七、 烧电焊前须检查周围是否有可燃物品。电焊时必须两人以上同时作业, 至少配备1211灭火器一个。 八、 电焊作业完成后, 必须详细检查周围环境, 是否有遗留火种, 确定无热源后方可离开现场。违者重罚并赔偿经济损失十一、 员工工作指引及行为规范( 一) 管理人员守则
