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1、地产人的营销思维 -MRL环北京市场发展年报：需求外溢，量价齐升人口、产业、交通等利好因素促使购房需求外溢至北京周边区县，2016年环北京整体市场呈现“量价齐升”态势，但受北京“930”政策影响，市场在政策后表现为量跌价升趋势；分区域来看，环北京房地产市场呈现明显的区域分化，京东区域成交表现冷清，成交主要集中在京南区域（廊坊、武清），新兴热点区域（怀来、永清）因交通规划而逐步崛起，贡献可观，京津冀版图日见雏形。政策及规划政策：分类调控、因城施策，北三县、固安、怀来纷纷限购受益于京津冀一体化利好，环京部分区域房价上涨迅速，为抑制投机炒房行为，稳定区域房价，促进房地产市场健康平稳发展，多区域相继出
2、台了限购政策。廊坊限购：2016年4月1日，为稳定廊坊房价，廊坊市政府公布关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见，其中针对北三县及固安，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。怀来限购：2016年11月30日，为进一步规范怀来县房地产市场秩序，怀来县政府印发了怀来县人民政府关于进一步规范房地产市场秩序的通知，规定非本县户籍居民限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。短期来看：在限购政策出台一两个月内，市场成交量显著下滑。长期来看：成交反弹明显，且价格仍在波动上涨，对于稳定房价作用不大，政策的严苛程度及后期执行力度较为关键。政策：加强土地及房地产市场监管力
3、度，规范交易秩序2016年8月17日，廊坊市政府发布廊坊市人民政府关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告，再次出手整顿楼市，政策分7条从多个方面规范市场交易秩序，包括土地出让要严格遵循招标拍卖挂牌出让的市场规则、商品房预售必须五证齐全等。规划：“四纵四横一环”城际铁路网络规划，“七环”已建成通车，构建京津冀区域发展大格局2016年11月28日，国家发改委批复关于京津冀地区城际铁路网的规划修编方案（2015-2030）年，到2030年，京津冀之间基本形成以“四纵四横一环”为骨架的城际铁路网络，未来将由24条城际铁路线路联通，总规模达3457公里。2016年12月6日，密涿高速公路河北段正式通
4、车，至此，北京大外环“七环”终于全线贯通。北京大外环“七环”又称首都地区环线高速，根据国家高速公路网规划，其全长约942公里，其中河北境内约850公里，由12条高速公路组成。对于很多深耕环京的开发商来说，京津冀的开发建设才刚刚开始，环京区域楼市还有很多价值洼地有待进一步挖掘，共同享受未来京津冀轨道交通建设带来的红利。房地产市场整体市场：2016年商品住宅成交同比“量价齐升”，价格同比上涨26%2016年环北京市场商品住宅成交同比“量价齐升”，其中成交面积1764万，同比增加16%；成交均价9395元/，同比上涨26%；环京市场成交金额占大北京整体市场的37%，同比去年提升7个百分点。注：环北京
5、区域包括燕郊、大厂、香河、廊坊市区、固安、武清、涿州整体市场：月均成交面积147万平方米，北京“930”政策后成交价较前九个月上涨19%2016年环北京市场月均成交面积147万平方米。受北京“930”政策影响，10-11月成交量明显下滑。价格方面，从全年整体来看，前9个月平均成交价为8943元/，但随着市场逐步进入调整期，月均成交均价较新政前上涨19%至10683元/。区域市场：2016年香河、燕郊成交均价同比涨幅明显，均超40%区域市场成交结构：成交结构随着均价的上涨而升级，环京主要区域高价位门槛均超百万2016年，各种利好刺激下，燕郊、武清、香河、廊坊、固安五个环京区域价格不断上涨，成交结
6、构随之升级，高价位楼盘门槛均超百万。其中燕郊区域总价领跑其他区域，高达208万。（注：廊坊区域仅含广阳、安次）重点区域-燕郊：2016年燕郊区域商品住宅成交同比“量跌价升”2016年燕郊区域商品住宅成交同比“量跌价升”，其中累计成交17276套，同比去年减少22%；成交均价同比上涨41%。自今年4月份燕郊出台限购政策以来，成交量大幅回落，5-12月份的月均成交套数不足1000套，楼市迅速降温。重点区域-香河：2016年香河区域商品住宅成交同比“量价齐升”2016年香河区域商品住宅成交同比“量价齐升”，其中累计成交27617套，同比去年增加15%；成交均价同比上涨52%。受燕郊区域库存不足的影响
7、，大量刚需购房客群外溢香河，9月份成交量达到全年最高至5710套，但随着“930”新政调控的加码，成交量快速回落，价格也略有下滑。重点区域-固安：2016年固安区域商品住宅成交同比“量跌价升”2016年固安区域商品住宅成交同比“量跌价升”，其中累计成交30565套，同比去年减少5%；成交均价同比上涨37%。受益于大兴第二机场规划建设的利好，固安楼市明显升温，区域价格呈现不断上涨的态势。后期由于房管局严查五证、规范整顿市场，固安区域入市房源较少，成交量下降。重点区域-廊坊：2016年廊坊区域商品住宅成交同比“量价齐升”2016年廊坊区域商品住宅成交同比“量价齐升”，其中累计成交32538套，同比
8、去年增加73%；成交均价同比上涨21%。受固安限购影响，部分刚需外溢到廊坊，另有廊涿城际和机场S6线等轨道交通的利好，吸引更多投资客置业廊坊，带动廊坊北部区域快速发展，全年成交量涨幅明显。土地市场土地供应：环京土地供应量同比下滑8%，住宅用地仍占主导2016年环京区域土地供应同比下滑8%，住宅用地仍占主导。共推出土地规划建筑面积2242万平方米，同比减少8%；其中住宅规划建筑面积1436万平方米，同比减少4%，占总规划建筑面积的64%。土地成交：成交量呈下滑趋势，住宅用地成交量降幅达19%2016年环京区域土地成交量呈下滑趋势，住宅用地降幅达19%。共成交规划建筑面积1902万平方米，同比减少
9、7%；其中住宅用地规划建筑面积1110万平方米，同比减少19%。土地成交价：成交楼面价同比增速加快，创历史新高2016年环京区域土地成交价同比有所上涨，整体用地和住宅用地成交楼面价均创历史新高。其中整体用地成交楼面均价为1099元/平，同比上涨10%；住宅用地成交楼面均价1261元/平，同比上涨7%。区域住宅用地：怀来、固安住宅用地成交量远高于其他区域，燕郊供应成交均为零2016年，环京区域中，怀来、固安在房地产市场火热的带动下，土地市场推出与成交量均远高于其他区域，成交面积分别为337万和314万；其次是香河，共成交163万；其他区域成交均不足100万。此外，燕郊受与北京城市副中心统一管控、
10、统一规划的影响，2016年土地市场供应成交均为零。区域住宅用地成交价：武清土地市场火热，成交楼面价和溢价率均领跑环京其他区域2016年，武清住宅用地成交楼面价和溢价率均远高于环京其他区域，成交楼面价6787元/平，较去年大幅上涨326%；成交溢价率则高达55%。这一方面得益于京津冀一体化，尤其是交通一体化进程的加快；另一方面，积分落户制接棒蓝印户口后，促进了武清楼市量价齐涨，从而带动土地市场迅速升温。此外，固安在南城发展、新机场建设以及大红门等地搬迁利好作用下，将承接更多的外溢需求，其土地市场也因此备受关注，成交溢价率仅次于武清，为16%。重点房企华夏幸福、荣盛、恒大、碧桂园加速布局环京区域，
11、开发多种特色地产2016年，在京津冀协同发展、冬奥会等利好刺激下，华夏幸福、荣盛、恒大、碧桂园四家品牌房企加速布局环京区域，开发特色小镇、旅游地产、度假地产等特色地产，业绩表现突出，奠定环京区域龙头房企地位。表：2016年华夏幸福、荣盛、恒大、碧桂园环京拿地情况房地产市场预判政策预判：限购政策或将持续升级，以平抑房价上涨压力、回归居住属性2016年，环京区域成交价涨幅达26%，超过全国14%的平均线，价格上涨压力凸显，同时京津冀利好环京区域基础配套及轨道交通，北京购房需求不断外溢，京南区域以及怀来等地房地产市场将持续向好，面对价格压力与购房需求的上涨，为了平抑房价上涨压力，抑制投机性需求，环京
12、区域房地产限购政策或将升级，在首付比例、购房门槛、广告规范、预售、土地等环节或将收紧，进一步引导楼市向满足刚需，回归居住属性等方向，健康平稳发展。客群预判：受北京“930”限购政策影响，环京区域投资客占比持续下滑“930政策”及五证严查使部分投资客溢出市场，投资客占比环比下降明显，客户多持观望态度。政策导向持续利好市场，未来刚需、改善需求将成主流。供需预判：“外溢效应”持续显现，价格仍存上涨空间 京16个区“两会”提出人口调控，9个区未来五年疏解88万人口，疏解人口将伴随产业转移外溢至环京各区域；京津冀协同发展初现成效，基础设施、轨道交通、医疗教育、产业转移等加速落地，环京区域价值日益凸显。人口的流入，城镇化进程的加快，进一步推升环京区域房地产市场热度。2017年，人口、产业及房地产需求的“外溢效应”将更加明显，价格上涨空间犹在。区域预判：怀来、固安、香河、武清未来房地产市场竞争压力较大，地价上涨提升房价上涨空间从土地成交来看，怀来、固安、香河区域商品住宅成交面积较大，预计2017年环京区域主要成交将集中在该类区域，同时房企在该类区域的竞争将更加激烈。同时武清、廊坊、固安、怀来等地商品住宅成交楼面均价上涨明显，溢价率突出，这将拉动2017年区域房价上涨空间。预计2017年，怀来、固安、香河、武清等地的房地产市场将迎来新一轮的“量价齐升”。2017-01-10 -MRL
