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1、东泰临淄胜利花园项目 合作建议书序一个真实案例引发的思考近三年来，特别是有着“房地产真正寒冬”之说的2008年，临淄房地产市场首次出现大幅降价。扛价观望？还是随波逐流？亦或假优惠真降价？多数项目犹豫不决。但却有这样一个项目，一年内成功卖出420套且售价一路飙升。2009年春夏之交，一天时间又创造了疯狂热销120套的奇迹。您可能听说了！您相信吗？我们做到了！您也许会问：凭什么？为什么？怎么可能？！我们是这样理解并做到的！第一，依托准确详实的动态市场调研（多年的实操经验与对本地市场的深度充分把握，实现准确判断）第二，凭借精确的项目定位与策划（市场定位、产品定位、目标客群定位、形象定位、价格定位等）
2、第三，制定出切实可行的营销推广方案（结合项目本身，更要符合市场需求）第四，带领一支充满激情的销售执行团队（人本因素至关重要，执行力的到位程度体现把控能力）第五，拥有坚定的信心，成功的决心，孜孜不倦的耐心（发自内心的热爱项目，相信自己、相信团队，与每一个目标客户找到“谈恋爱”的感觉）以上五点，缺一不可。前 言承蒙贵公司信任，我公司在此非常荣幸并诚恳的向贵公司提交关于临淄【东泰胜利花园】项目（以下简称本项目）的合作建议书。鉴于时间的紧迫性及缺乏与贵公司领导层的深入对接，我公司在此重申：对于本项目的判断和建议将主要依据以下几点。 我公司春节后所做的2009年临淄城区房地产市场调研； 我公司三年来对临
3、淄市场的充分把握和实操心得； 本项目基础资料和贵公司对本项目的要求和指示； 我公司多年的房地产项目操作经验； 中型住宅类房地产的一般规律。此建议书主要包括我公司对本项目的初步理解和判断、营销推广建议、我公司所能提供的服务及意向合作方式等四部分内容，并着重解决下列五个问题，请贵公司审阅。（新生论）问题一 项目如何定位？初步确定本项目市场定位问题二 产品价值怎样体现？对项目单体设计方案提出主导性建议问题三 产品卖给谁？初步确定项目针对性目标客户群问题四 如何实现最大收益？开发周期及价格定位区间策略问题五 产品怎么卖？营销推广总体思路通过上述问题的解决，在后续的合作过程中，我们将力求实现如下策划目标
4、：通过项目运作，提升“东泰”品牌缩短项目操作周期，实现资金迅速回笼协助贵公司实现合理的投资收益为贵公司项目决策提供依据第一部分 项目理解我公司一致认为：一个项目的成功与否产品第一，推广第二！而产品成败的根本取决于项目的定位！同时，我公司也强调：做一个好的产品并不意味着高成本、高投入，其关键在于定位的准确性和设计的合理性。第一节 项目属性界定一、项目概况区位位于城市繁华中心，闹市边缘地带，片区具备良好的发展前景。地块四临及资源地块自然资源良好，周边建筑景观较差。交通状况分析外围具备较好的交通条件和利好因素，现状道路狭窄、路况相对较差。周边配套情况分析目前周边各项配套设施完善，3分钟辐射圈内应有尽
5、有。项目四至项目北面：东泰广场、东泰商厦、国美电器等生活配套齐全项目东面：泰客荣、利群超市、人民医院、学宫幼儿园、实验小学、学宫中学、实验中学、邮局、银行等项目西面：齐鲁石化办公楼、山东化工职业学院、等项目南面：临淄最大的公园齐园，二话生活区分析：项目周边自然资源非常丰厚；教育氛围浓厚；生活配套非常齐全；交通网络发达，出行非常方便；邻近齐鲁石化生活区，齐鲁石化人员上下班非常方便；项目EWNS项目属性的界定：属 性界 定地理位置城市中心，闹市边缘地带片区发展具备良好发展前景项目规模较大规模资源状况优势明显配套资源配套完善结论：本地块是处于城市中心闹市边缘，配套完善，优势明显，是具备良好发展前景的
6、兵家必争之地。二、项目基本指标发展商：东泰集团项目位置：桓公路101油库占地面积：113.94亩物业类别：住宅、商业总建筑面积：11.44万建筑形式：多层、小高层容 积 率：1.50建筑密度： 21.01%绿化率：38.2%总户数： 1096规划人口：3507总停车位： 1096三、项目SWOT分析（一）优势公园地产：临淄最大的公园人民公园就在周边。教育地产：临淄最好的中学、小学，打造三位一体便捷、优质教育。钻石地段：此处为集主体公园、高档住宅、高档写字楼为一体的商务居住区，将成为齐国故都的一个新的城市名片。交通便捷：桓公路、齐园路、牛山路、杨坡路四条干道交汇地带，出行非常方便。配套 完善：3
7、分钟生活圈辐射应有尽有医院、银行、菜市场、农贸市场、大型超市等，配套齐全，生活便利。地段附加值：区域地段价值属性高，附加值大；人文底蕴丰厚，市民有着较高的的认同度。增值 潜力：随着城市的发展与资源的日益稀缺，本案有着较好的发展前景及巨大的增值潜力。可感受价值：成熟社区，品质社区，身份与地位的象征。精 神：本项目并不是单纯属于临淄，而是整个齐国故都，古齐精神将在这里得到传承并发扬光大。品 牌：东泰集团实力钜献。邻 居：高素质人群聚居之地，孟母三迁，择此而居。（二）劣势 与临淄城市发展主方向“北拓东阔”相悖。 西部化工园区对环境的污染严重，属市民心中的“空气问题区域”。 与临淄“西工东居”格局冲突
8、所产生的影响。 火车、城市主干道噪音污染。 齐园路狭窄，交通负荷大，给有车族的中高端客户群带来不便。 牛山路沿线住宅认可度低，价格难以提升。（三）机会 随着绿色、健康、环保的居住概念被普遍接受，与稀缺的自然景观资源相伴而居，已成为都市成功人士对居住新的追求点，这将是本项目附加价值得以最大体现的市场大势。 临淄房产刚性需求稳定，消费健康，理性置业、适度消费将成为2009年需求的主流，市场在平静的表面下激流暗涌，需求强劲，同时对开发商品牌及产品性价比提出了更高要求，住宅市场已经从卖方市场过渡到买方市场。 价格平稳，涨幅较小，价格基本一致。 临淄市场欠缺中高档产品。 竞争楼盘开发营销理念素质不高，为
9、本案创造优秀的差异化产品创造了条件。 市场关注度较高：五年梦想，今朝实现。（四）威胁 本地块其他组团对本案构成最大的威胁，同时淄江花园的威胁也不可忽视。 区域内楼盘、区域外同质楼盘对于目标客户群的分流。 下半年临淄市场放量加大，竞争激烈，市场前景不明朗。小结：通过对项目的SWOT分析，就项目整体而言，机遇与挑战并存，优势大于劣势，机会大于威胁。我们应清楚地认识自己、认清所面临的形势，并采取正确的应对策略，主动出击。若要取得良好的销售业绩和销售利润，必须充分发掘项目的优势资源，有效的规避项目的劣势及潜在危险，并进行整合、包装和提升，不仅需要把握好项目的推售时机和在推广包装上的有所创新，更重要的是
10、通过项目运作的优势组合效应让项目形成核心竞争力，通过个性化鲜明的产品形象和高性价比打动消费者。最主要的是，一定要抓住市场机会。第二节 项目定位（一）项目定位之基准1、项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；2、市场调研反映的具有有效需求的市场空间；3、政府在城市总体规划上的限制。（二）本案与各地产因子的契合度所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。地产因子单身公寓普通住宅中档住宅别墅豪宅中高档洋房、别墅住宅说明项目与中档住宅的符合情况对公共效能的依赖性很强强一般弱不
11、宜闹市人员混杂区符合对噪音、环境干扰的适应性强较强较强很弱不宜面临交通主（快）干道、高压线符合对小区（菜市场）配套要求高很高一般一般不宜商场上加住宅符合小区的物业管理的要求一般一般一般很高应有高水准专业物业管理公司符合建筑、质量装修要求高高较高一般精品设计符合容积率、覆盖率要求低中中高低密度=豪宅符合对休闲空间、绿化要求低一般一般很高具有品味的专用康乐、商务会所用小区符合景观要求低一般较高很高最好具有天然稀缺景观资源符合结论：地块具备开发中高档住宅物业的条件。本项目的策划定位，不应是找市场，而应该造市场并予以引领。本项目的目标客户群不仅仅只是西部化工区企业的员工及管理者，更重要的是吸引其它域区
12、二次置业的高收入阶层；并且项目的开发周期需二至三年，市场不确定因素较多、竞争激烈；要突出重围，抢占市场就必须独树一帜：走品牌之路！走精品之路！通过我公司对临淄市场动态的分析与把握，对临淄市场现有产品分析，结合我公司多年操盘成功经验，对本项目得出如下定位：本项目市场应定位为临 淄 品 质 地 产 领 衔 之 作阐释：略本项目形象定位为康 居 典 范，名 门 上 品阐释：略第二部分 产品价值体现及提升第一节 园林规划及配套建议一、园林整体功能设计体现回归自然本项目的园林景观设计应重点解决如何让人回归自然，并与自然融为一体的问题。乐趣的载体园林景观给予人们的是居住的乐趣，住在本项目，所有人住户都找到
13、享受环境、享受生命的场所。功能的需要园林景观的设置要满足住户休息、娱乐、交际、运动等功能，而且能考虑到各年龄层次、不同性别人士的需要。二、园林风格建议建议风格一生态花园，步入式花园，文化花园等现代风格式园林 生态是未来社区园林规划建设的方向和趋势； 步入式，即可参与性，是社区园林设计的一个重要原则； 给园林景观赋予文化主题，使业主享受这些美好环境的同时，也享受民族传统文化的熏陶，在潜移默化之中提高艺术修养和文化品味。示意图建议风格二人造景观“溪流瀑布”为主的溪谷景观江南风格式住宅 园林景观：以南国风光特色为理念的中心思想，打造带有现代江南特色的园林。 风格印象：小桥流水，镜路荷塘，迥廊，林荫小
14、径，山石小溪，轻风垂柳。 景观中庭花园：假山、瀑布、溪流、林荫小道、名贵树种、休闲小憩等其它功能性空间，如：示意图A、休闲会所、健身房、桑拿房、台球室、乒乓球室、棋牌室、咖啡厅B、多类运动空间在园区内分散设置一定的户外运动设施，提高居住者的活动空间，满足不同年龄层的需要。儿童天地：如成长天地、戏水区、游乐场等。逍遥天地（针对中老年人）：在园林内分散穿插地分布运动量较小的项目，如：健身径，按摩径、缓跑径、太极岛等调节性场所。第二节 单体设计建议建议方案一 现代简约风格，发挥结构构成本身的形式美； 清新简洁、线条流畅的现代风格，体现朝气蓬勃、奋发向上的时代精神； 通过几种色调的和谐配置和色块的穿插，创造一种跳跃、活泼的建筑外在视觉效果。（具体方案略，在此仅提供部分单体效果图供贵公司参考）
