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1、 海南月亮湾温泉度假城可行性研究报告目录一、项目基本情况1.1项目名称：1.2项目性质：1.3项目选址1.4规划及开发范围1.5项目投资单位1.6项目建设单位二、项目投资宏观背景环境2.1海南省2.1.1海南岛概述2.1.2海南省旅游度假资源丰富、独特、珍稀又密集2.1.3海南省生态环境良好2.2万宁市2.2.1地理环境：2.2.2土地人口：2.2.3气候条件2.2.4众多的热带作物和生物资源2.2.5土特产资源2.2.6优越的水产资源2.2.7丰富的淡水资源2.2.8独特的旅游资源2.2.9万宁地理位置图2.3兴隆镇2.3.1兴隆镇概述2.3.2资源丰富2.3.3兴隆地理位置图2.4旅游度假
2、业已成为海南省国民经济的支柱产业2.4.1中国旅游业发展前景2.4.2海南省旅游业概况2.4.3海南省旅游业发展规划三、市场调研分析3.1房地产投资统计3.2房地产市场走向3.2.1旅游休闲地产市场前景分析3.2.1.1国家政策面支持3.2.1.2我国城市化进程加快3.2.1.3房地产市场的细分、专业化发展3.2.1.4旅游休闲经济时代的到来3.2.2海南旅游房地产业趋势3.2.3户型面积分析3.3客户分析3.3.1旅游房地产项目的目标客户群：3.3.2房地产项目的主要区域市场划分：四、项目开发分析4.1项目背景分析4.2项目选址4.2.1项目区位：4.2.2项目区位图：4.3大兴隆地区的旅游
3、业4.4项目建设的重要意义4.4.1海南省委、省政府有关促进海南中、西部地区经济、社会发展战略举措的要求4.4.2推进城乡一体化4.4.3推动“新农村”运动的发展和相关产业的共同繁荣4.5项目周边旅游资源4.5.1石梅湾旅游区4.5.2兴隆热带植物园4.5.3兴隆热带花园4.5.4兴隆亚洲风情园4.5.5兴隆镇现有酒店统计4.6项目定位4.6.1充分发挥海南的热带滨海资源优势，逐步将兴隆建成我国一流的热带滨海度假、休闲胜地；4.6.2兴隆名片-温泉4.6.3以东线高速和东环铁路快速通道依托4.6.4设计定位4.6.5规划布局特点4.6.6项目定位细分4.7主要规划建设内容及开发规模：4.7.1
4、主要控制性规划指标：（待批4.7.2基础配套设施系统工程：4.7.3功能区建设项目：4.7.4用地规划与建筑面积4.8项目开发周期4.8.1第1-2年4.8.2第2-3年4.8.3第3-5年五、项目投资构成、总投资估算5.1基本参数5.2土地让地价款5.3建安工程成本5.4前期费用5.5公建配套费用5.6基础设施费用5.7开发期税费5.8财务费用5.9开发管理费用5.10销售费用5.11不可预见费用5.12投资总额估算表六、可行性研究财务数据的选定和预测6.1销售收入的测定6.1.1“月亮湾”海滨温泉度假公寓6.1.2 TOWN HOUSE及定制式半山别墅6.1.3高档温泉度假公寓式酒店及商业
5、街6.1.4预计总销售收入6.2项目经营管理收入与支出6.3经营税费6.4所得税七、项目经济效益分析八、项目盈亏能力分析8.1全部投资现金流量表8.2财务盈利能力分析:8.2.1 净现值（FNPV）8.2.2 投资收回期8.2.3 项目投资利润率九、结论海南月亮湾温泉度假城可行性研究报告一、项目基本情况1.1项目名称：海南月亮湾温泉度假城。1.2项目性质：滨海温泉第二居所，休闲度假、旅游产品商业街及旅游城镇。1.3项目选址：海南省万宁市兴隆镇1.4规划及开发范围：海南东线高速石梅湾出口至兴隆老城镇中间1.5项目投资单位： 略1.6项目建设单位： 略二、项目投资宏观背景环境2.1海南省2.1.1
6、海南省概述海南省位于中国的最南端，离中国的主要国际门户香港和澳门很近（直线距离不到500公里，飞行时间45分钟），海南岛总面积3.4万平方公里，海岸线长达1617.8千米，沿岸84个港湾可开发成港口，已开发18个。海南岛四周多为优质沙滩，可开发成海滨旅游胜地。近海水深200米以内的大陆架渔场6.65万平方千米，水温适中，海洋生物丰富，有鱼类1000多种，藻类200多种。海中五光十色、千姿百态的热带珊瑚礁鱼和各种珊瑚、海葵等海洋生物，是潜水旅游的观光胜地。 海南岛中部是山地、丘陵和台地，沿海是堆积平原。东北部由于沿海强风作用，沙地最宽达2030公里，有些地方几条沙堤并列，形成特殊的沙堤一泻湖平原
7、。沿海岸生长的珊瑚和红树林是热带海岸的标志，具有重要的科研意义和旅游价值。热带气候影响和构造条件的作用，使海南发育了良好的热带地貌。沿海平原主要种植粮食作物和糖蔗，还有热带水果四季飘香。海南素有天然温室、热带果园美称。全省热带作物和热带水果栽培面积大，种类繁多。槟榔、益智、砂仁、巴戟是四大南药，盛产橡胶、甘蔗、椰子、咖啡、胡椒、槟榔等热带作物，水果有椰子、菠萝蜜、菠萝、荔枝、芒果、香蕉、红毛丹、鸡蛋果、人心果、水蒲桃等， 海南中部为山岭地带，是热带雨林、季雨林组成的原始森林区。海南的五大热带森林区分别是五指山林区、坝王岭林区、尖峰岭林区、吊罗山林区和黎母山林区。海南的森林覆盖率51.5，被国务
8、院授予实现造林绿化规划省的荣誉称号。热带森林不仅有良好的经济效益和生态效益，也成为开展森林旅游和生态旅游的好去处。2.1.2海南省旅游度假资源丰富、独特、珍稀又密集海南岛是中国惟一的热带岛屿。这里四周环海，气候宜人，四季如春，风光旖旎。阳光、海水、沙滩、绿色、空气5大度假旅游要素俱全。正如前世界旅游组织秘书长萨维尼亚克所说：“海南拥有中国最宝贵的热带旅游资源，是人间的旅游天堂，是未受污染的处女地。海南是一个让中国人乃至全人类赏心悦目的明珠”。海南岛海岸线长达1528公里、其中一半以上为沙滩。而且沙滩坡度平缓，洁白柔软，海水澄澈，阳光充足，水域安全状况良好，可与世界上其他海滨旅游胜地相媲美。其中
9、三亚市亚龙湾为世界上少有的高品质海滩。沙滩长近10公里，海水透明度达7米，被世人赞誉为：“不是夏威夷，胜似夏威夷”。沿岸浅海中广泛分布着美丽的珊瑚礁和被称为“海上森林公园”的红树林。其中，东寨港红树林是我国首批被列入“国际重要湿地名录”的6处湿地之一。海南岛是中国热带雨林与季雨林原生地，是中国热带动植物资源宝库、多样性生物聚集地。拥有维管束植物4600多种，占全国总数的15，其中600多种为海南所特有，列为国家一级保护的有6种，二、三级保护的有42种；热带观赏花卉及园林绿化美化树木200多种。许多专家学者把海南称为中国最大的热带自然博物馆和植物园，最丰富的物种基因库。在海南岛的热带森林中栖息着
10、种类繁多的野生动物，著名的有黑冠长臂猿、猕猴、坡鹿、黑熊、云豹等。其中列入国家一级保护动物的海南黑冠长臂猿是世界4大类人猿之一，是类人猿在国内仅有的代表，被世界称为“中国之贵”。海南温泉资源十分丰富，水质类型多样。现探明有旅游开发价值的温泉23处，温度在3293摄氏度之间。水温高，水质极佳，医疗价值高。特别是热带雨林区和海滨地区的温泉资源具有开发建设国际一流温泉水疗度假区的潜力。海南有黎、苗等少数民族人口136万。各少数民族至今保留了他们的传统风俗习惯和生活方式，包括服装、音乐、舞蹈、建筑、手工艺和生产活动等，形成了多姿多彩的人文景观。此外，海南还有火山、岩溶、峰岭等地质地貌旅游资源。尤其是火
11、山隧洞规模之大，保存之完整，在国内首屈一指，世界上也罕见。另外还有峡谷急流、湖泊河口、瀑布等水文旅游资源，移民文化与土著文化汇合而成的海岛文化旅游资源，山寨、渔村的民俗风情旅游资源，土特产和特色饮食旅游资源，历史名胜古迹旅游资源，革命史迹旅游资源，还有现代滨海城市风光、农业基地、现代大型工业企业、自然保护区等等，旅游资源种类极其丰富。可以说在海南3.4万平方公里范围内聚集了我国所有旅游资源主类，96.8%的亚类，87.1%的基本类型。丰度之高，类型之全，在国内实属罕见。海南省的旅游资源有几个突出的特性：丰富性。所谓丰富性就是海南省的旅游资源种类十分齐全，多样。除了积雪、冰川和长城段落和悬棺等基
12、本类型的旅游资源外，其他的旅游资源海南都有。而且陨石坑这样的资源也有。唯一性。海南省有许多国内唯一和国内之最的旅游资源。海南的空气清新、水洁净可以说是全国之冠。热带海岛气候，热带海洋生态系统、潜水欣赏海底世界、冬季漂流、离城市建成区不到20公里的火山口地质公园、黎族文化、椰子文化、流放文化等等在全国都是惟一的。珍稀性。如热带原始雨林，热带动植物在国内都是极其稀缺的旅游资源。密集性。在海南岛3.4万平方公里的地域内组合了地文景观、水域风光、生物景观、建筑与设施、人文活动、天象与气候、遗址遗迹、旅游商品8个主类，30个亚类，135个基本类型，474项资源要素。这在国内是仅有的，在世界上也是罕见的。
13、独特性、珍稀性的旅游资源利于开发人无我有而且档次高品位高的旅游产品。丰富性、密集性的旅游资源利于我们开发多种多样的旅游产品，满足不同游客的需求。旅游产品是各种要素组合成的。海南岛面积不大，一个度假区到另一个度假区，一个景点到另一个景点路程很短，最远的路程在3个小时左右，而且交通方便，组合各种旅游产品非常容易。2.1.3海南省生态环境良好海南是目前世界上仅有的几块未被污染的“净土”之一。生态环境是现代旅游最重要的吸引物。海南空气清新，雨量充沛，阳光充足，四季如春，堪称我国的“天然大温室”。岛上四季常青，绿荫浓郁，森林覆盖率超过53。现有5大热带原始森林区，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈
14、和生态系统。大气、水体质量国内一流，生物多样化，被喻为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。2002年海南省环境状况报告表明，海南生态和环境质量继续保持全国领先水平。全省水环境质量保持良好状态。海南空气质量保持全国最优。全省主要污染物排放总量均控制在国家规定的限额之内。2.2万宁市2.2.1地理环境万宁市位于海南岛东南部沿海，东濒南海，西毗琼中，南邻陵水，北与琼海接壤。南距三亚市112公里，北离海口市139公里，处于东线高速公路中部。 2.2.2土地人口万宁市域总面积为4443.6平方公里，其中陆地面积1883.5平方公里,海域面积2550平方公里。在土地面积中，山地约占一半，丘陵和平原各
15、占四分之一。全市总人口55.45万人,其中汉族47.61万人,黎苗等18个少数民族7.84万人；行政辖区有12个镇、5个国营农场、1个华侨农场、1个国营林场。万宁市人民政府驻地为万城镇。 2.2.3气候条件万宁市属热带季风气候，主要特征表现为：一是气候温和、温差小、积温高。年平均气温24，最冷月平均气温18.7,最热月平均28.5；全年无霜冻,气候宜人；二是雨量充沛，年平均降雨量2400毫米左右；三是日照长，年日照时数平均在1800小时以上。 2.2.4众多的热带作物和生物资源万宁市山地广阔，土地肥沃，是我国不可多得的热带作物宜种区，热带作物如橡胶、胡椒、菠萝、椰子、槟榔、益智、咖啡、可可等都得到了很快的发展，森林覆盖率60.2%，天然林主要树种有母生、青皮、陆均松、汕丹、坡垒、荔枝、乌营、绿南等46个，160多种，人工营造林有小叶桉、窿绿桉、大麻黄、台湾相思、菠萝蜜、苦楝、麻楝、樟树等。 2.2.5
