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1、房地产企业月（季）和年度申报表的填报方法税法政策：1、国税函（2008）635号规定：企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。填报说明第五条第3项相应修改为：“第4行实际利润额：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。”2、国税发（2009）31号规定： 第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成
2、本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 预售时计税销售额为合同约定应收款项，计税销售额的计税时点为合同约定收款日期。一、 房地产企业季度预缴纳税申报表的填报（以会计准则处理为例）：如：某房地产开发公司2010年度开发A项目，第一季度（未完工）预售房款8000万元；缴纳营业税金及附加440万元；预缴土地增值税80万元；期间费用150万元。第二季度（完工）实现收入12000万元（不含预售房款）；开发成本
3、16000万元（等于计税成本），缴纳营业税金及附加660万元；预缴土地增值税120万元；发生期间费用200万元。假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：第一季度开发产品未完工时的填报方法：行次项目本期金额 累计金额 1一、据实预缴2营业收入3营业成本4利润总额(实际利润额) 执行会计准则企业填法预计毛利800015%=1200 会计利润0-520-150=670填入：1200-670=5304利润总额(实际利润额)执行会计制度企业填法预计毛利800015%=1200 会计利润0-150=150填入：1200-520-150=530第二季度开发产品完工时的填报方法：行次项目本期金额
4、累计金额 1一、据实预缴2营业收入200003营业成本160004利润总额(实际利润额)执行会计准则企业填法会计利润4000-780-200=3020填入：3020-1200=18204利润总额(实际利润额)执行会计制度企业填法会计利润4000-1300-200=2500 填入：2500-1200+520=1820注：预售未完工开发产品时按预计毛利率计算的毛利金额，要在这里减除。预售未完工开发产品时按实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税已扣除的金额，要在这里增加。 二、房地产企业年度纳税申报表的填报（以会计准则处理为例）：总原则：年度申报表是为税收政策服务的，无论怎么填列只要符合税收政策，能够
5、通过系统审核就行。填表关注四件事情：1、预售收入如何计入三项费用扣除基数？预售阶段在附表一第16行（“其他视同销售收入”）填列同时在附表三第19行（“其他”）调减。 2、营业税金及附加和土地增值税如何调整？预售阶段在附表三第19行（“其他”）调减；结转收入时在附表三第40行（“其他”）再调增。3、预计毛利额如何调整？ 预售阶段在附表三第52行（“房地产企业预售收入计算的预计利润”）调增；结转收入时转回征税的毛利额再调减。4、三项费用如何调整？预售阶段按比例提前扣除；结转收入时在附表三第40行（“其他”）再调增。（一）、预售阶段（只有未完工开发产品）的填报方法：如：某房地产开发公司开发A、B项目
6、，2008年度A项目预售房款8000万元，当年开发产品未完工。当年缴纳营业税金及附加440万元；预缴土地增值税80万元；期间费用2600万元（其中广告及业务宣传费支出1500；业务招待费支出100）。假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：附表一填列示意表： 行次项目金额第4行（1）销售货物收入第16行（3）其他视同销售收入8000附表二：行次项目金额第3行（1）销售货物成本第15行（3）其他视同销售成本第25行期间费用2600附表八填列示意表：行次项目金额第1行本年度广告费和业务宣传费支出1500第4行本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入8000第6行本年广告费和
7、业务宣传费扣除限额（45）1200第9行加：以前年度累计结转扣除额0第11行累计结转以后年度扣除额300附表三填列示意表：行次项目账载金额税收金额调增金额调减金额第2行视同销售收入8000第19行收入类“其他”8000第26行业务招待费支出1004060第27行广告及业务宣传费支出300第40行扣除类“其他”准则为0制度为520第52行房地产企业预售收入计算的预计利润800015%=1200第55行合 计9560准则为8000制度为8520注：将预售收入金额里填入附表一作为“三费”计算基数，同时在附表三中这里进行调减。注：如果执行会计制度的企业没有在当年将营业税金及附加和预缴土地增值税结转入“
8、营业税金及附加”损益科目中，则在这里进行调减。执行会计准则的企业则不用。主表填列示意表：行次项目金额第1行营业收入（填附表一）第2行营业成本（填附表二）第3行营业税金及附加准则为440+80=520；制度为0第4-6 行三项期间费用合计2600第10行营业利润准则为3120，制度为2600第14行减：纳税调整减加额（填附表三）准则为9560，制度为9560第15行减：纳税调整减少额（填附表三）准则为8000，制度为8520第23行纳税调整后所得准则为1560，制度为1560（二）、滚动开发阶段（有结转以前产品和未完工产品）的填报方法：2009年度A项目全部完工，实现收入12000万元（不含20
9、08年预售房款）；开发成本12000万元。该项目2010年度缴纳营业税金及附加660万元，预缴土地增值税120万元；预售B项目房款10000万元，当年B项目开发产品未完工，当年缴纳营业税金及附加550万元；预缴土地增值税100万元。发生期间费用6000万元（其中广告及业务宣传费支出4200；业务招待费支出300）。假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：附表一填列示意表：行次项目金额第4行（1）销售货物收入8000+12000=20000第16行（3）其他视同销售收入10000-8000=2000附表二填列示意表： 行次项目金额第3行（1）销售货物成本12000第15行（3）其他视
10、同销售成本第25行期间费用6000附表八填列示意表：行次项目金额第1行本年度广告费和业务宣传费支出4200第4行本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入20000-8000+10000=22000第6行本年广告费和业务宣传费扣除限额（45）1800+1500=3300第9行加：以前年度累计结转扣除额300第11行累计结转以后年度扣除额1200附表三填列示意表：行次项目账载金额税收金额调增金额调减金额第2行1、视同销售收入10000-8000=2000第19行收入类“其他”10000-8000=2000第26行业务招待费支出300100+50=150150第27行广告及业务宣传费支出
11、900第40行扣除类“其他”准则1200+40制度1200+40+520准则为0 制度550+100=650 第52行房地产企业预售收入计算的预计利润1000015%=1500800015%=1200第55行合 计准则为12890-8000+900=5790制度为13410-8000+900=6310准则为11500-8000=3500制度为121508000=4150注：在这里将以前年度扣除的“三费”金额进行回冲调增；因为本年广告费限额3300，则应该调调增900；将以前年度的调减的营业税及附加金额进行回冲调增。说明：一般房地产企业的业务招待费支出比较高经过测算无差异。注：在完工清算年度，应
12、该按计税毛利率计算的毛利额进行回冲调减。主表填列示意表： 行次项目金额第1行营业收入（填附表一）20000第2行营业成本（填附表二）12000第3行营业税金及附加780+650=1430；（制度780+520=1300）第4-6 行三项期间费用合计6000第10行营业利润570；（制度700）第14行加：纳税调整减加额（填附表三）5790；（制度6310）第15行减：纳税调整减少额（填附表三）3500（制度4150）第23行纳税调整后所得2860；（制度2860）（三）、完工阶段（结转以前未完工的产品）的填报方法：2010年度B项目全部完工，实现收入8000万元（不含2009年预售房款）；开发
13、成本14000万元。若该项目2010年度缴纳营业税金及附加440万元，预缴土地增值税80万元；发生期间费用1500万元（其中广告及业务宣传费支出800；业务招待费支出300）。假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：附表一填列示意表：行次项目金额第4行（1）销售货物收入10000+8000=18000第16行（3）其他视同销售收入-8000附表二填列示意表： 行次项目金额第3行（1）销售货物成本14000第15行（3）其他视同销售成本第25行期间费用1500附表八填列示意表：行次项目金额第1行本年度广告费和业务宣传费支出800第4行本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入18000-8000=10000第6行本年广告费和业务宣传费扣除限额（45）1500第9行加：以前年度累计结转扣除额1200第11行累计结转以后年度扣除额500附表三填列示意表：行次项目账载金额税收金额调增金额调减金额第2行1、视同销售收入-8000第19行收入类“其他”8000第26行业务招待费支出30090210第27行广告及业务宣传费支出700第40行扣除类“其他”准
