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1、物业管理招投标具体实施流程之二参与国际投标应履行的手续物业管理公司参与国际投标，应依据招标物业所在国规定，履行必要的手续。（1）注册在招标物业所在国注册，使其具有独立经营的法人资格，这对于进行国际投标的物业管理公司而言是一道必经程序。注册后经该国政府核准颁发营业执照，公司即可正式营业，参与有关投标工作。由于不同国家法律法规的差异，他们对异国进入的物业管理公司在注册与递交投标书的先后次序上的规定也有所不同。但无论注册手续在先在后，物业管理公司在申请时都必需按规定提交文件。由于不同国家所要求提交的文件种类不同，本书仅列举说明一些必需提交的主要文件：公司章程。物业管理公司注册提交的公司章程必需对本公
2、司的治理结构与经营体制做出充分说明，其主要内容包括：公司性质、宗旨、注册资本、营业范围、组织机构、经营管理、总管理机构所在地等。值得留意的是，由于我国实行公司法时间较短，加之独特的经济体制，我国公司成立时报批的组建文件往往与国际惯例有较大差别。因此，国内物业管理公司对外投标时通常需另行预备一份对外适用的公司章程。营业执照。国内投标公司提交营业执照副本审查，凡在国内已有营业执照的物业管理公司通常可直接向招标物业所在国供应营业执照，办理申请注册手续。关于分公司的证明。分公司的证明文件应由物业管理总公司开出，说明该分公司的组织、章程；文件由选定的公证机关公证后生效。资产负债表及损益表。这两份报表从财
3、务的角度反映出物业管理公司的财力、财务状况及经营管理水平。曾接管物业的名称、规模、地点及服务质量等。办事处人员名单和任职证书。即由办事处负责人签署委任的驻招标物业所在地工作人员名单以及他们的任职证明。以上文件绝大多数都必需顺序经由省（市）公证处、国内外事部门及驻招标物业所在国的中国大使馆或领事馆公证，以表明文件的签名、印章属实，文件的副本、节本、影印本与原本相符。公证之后，诸文件便可生效。（2）选择代理人物业管理公司假如在国外从事投标，必将面临异域文化所带来的种种障碍，而房地产项目的固定性以及物业管理服务的无形性，又要求他们必需担当较之于其他工程承包项目投标更大的风险。此时，聘用代理人承办注册
4、、咨询等自己所不熟识的当地业务，不仅可节省费用，还可利用代理人对当地物业的熟识程度，增加其投标成功的可能性。当然，代理的这些优势必需建立在代理人优秀的前提之上，因此如何选择合适的代理人也将成为投标公司必需专心对待的一个重要问题。通常，代理人的作用主要表现在以下几点：业务咨询。代理人应当利用其在当地广泛的社会关系与以往经验向投标公司供应相关的重要信息，包括重大项目的招标信息；开发商状况；当地法律、经济状况；社会风俗习惯；劳务雇用管理等。为物业管理公司熟识国外物业管理规定及服务要求供应帮助，这是代理人应供应的基本服务之一。业务代理。代理人还可为物业管理公司的日常业务运作供应服务，这些工作包括代办各
5、种例行手续，代为查找当地合作伙伴，供应投标所需单价、费率等。这些服务可以提高投标者工作效率，降低其交易成本。矛盾协调。物业管理公司在异地从事投标，与当地业主必定会在文化、风俗等方面存在差异，加之服务行业本身与个人满意程度亲密相关的特性，双方之间出现摩擦和争议在所难免。此时，代理人则可在其中充分发挥“润滑剂”的作用，妥当协调解决矛盾。物业管理公司在考虑了自身业务需要与代理成本之后，便可在当地的中介服务公司中慎重选择满意条件的代理人。选择代理人时，投标公司应从自身的弱势及代理人可供应的互补优势动身，依据成本效益原则，综合评价做出决策。代理人作为中介咨询公司是以其技术与智力供应服务，因此衡量其能力应
6、首先考虑技术条件，其他因素次之。投标公司选择代理人时应以代理公司的技术胜任能力、管理能力、资源可用性、业务独立性、取费结构及执业素养作为基础。技术胜任能力。即中介咨询公司有能力为业主供应一个经过专业教育与训练、具有实际经验的组织团体来担当被委托的任务。投标公司的推断可依据以下资料分析作出：a.察看公司以往在合同任务实施过程中所采用的方法及技术处理手段的说明材料。bo调查该公司及其工作人员曾经在类似地区担当类似物业项目状况。c.审查将要从事该项目的全部工作人员的经验和资格。do了解该公司以前顾客对其工作成果的评价。管理能力。中介咨询公司必需具有与物业项目规模与类型相匹配的管理技能，必需适当支配人
7、力资源、合理调整工作规划。在供应服务全过程中，代理者还必需要擅长与承包商、供应商、贷款机构及政府机构打交道，同时向委托方报告工作进展，以使其能准时和精确地做出打算。对于这一指标评价所采用的方法主要有：a.考查咨询总工程师以往业绩成就记录。bo考查被提名的项目经理以往业绩成就纪录。c.询问咨询工程师对该物业项目管理的意见。d。推断自己与咨询工程师在原则问题上是否具有协商基础。资源牢靠性。即公司是否具备足够的咨询能力和人员来供应服务，以保证必要的技术标准和时间。资源牢靠性的评价可参照以下标准：a.考查被提名参与该项目工作班子的技术与管理人员的能力。bo询问代理公司在供应服务过程中对各参与者职责委派
8、所作出的支配，及其对自己应担当义务的了解。c.调查该公司的声誉及财力状况。职业独立性。中介咨询服务作为一种独立业务，应当符合FIDIC合同条款中有关职业道德规范、职业身份、权限及职业独立性等诸项规定。投标公司可通过询问调查等方式去了解咨询工程师是否与可能影响其职业推断的商业、制造业或承包活动有直接或间接的利益关系，能否客观完成被委派的任务，并且通过应用合理的技术与经济原理使委托方获得最佳效益。取费合理性。投标公司推断中介公司取费标准是否合理，应遵循国家有关部门的相应规定，有时还可参考FIDIC合同条款建议的取费标准。执业诚恳性。投标公司与代理公司必需建立起一种相互信任的关系。委托方不应过多干预
9、代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物业管理公司必需通过调查其以前客户或合作伙伴衡量中介咨询公司是否具有执业诚恳性。在考察了以上条件之后，投标公司则可依据物业项目的规模、服务内容的复杂性与重要性来确定代理公司。通常这一决策可经历以下几个步骤：确定选择范围。投标公司应当预估该招标物业服务所需的人力资源及其对人力资源的要求，并将可能需要的服务内容进行分类。例如：要求的专业学问领域和服务类型，对该物业服务要求的具体说明，地区特征因素（如地理位置、交通条件），将要签订的合同类型等。资格预审。将具备接受委托资格的中介咨询公司按条件优劣顺序排队。分析预选。物业管理公司可依据中介咨询公
10、司的经验资格、人力资源牢靠性、财力状况、以往履约状况、主要经营活动区域、与同行关系、政治社会和环境敏感性、要求的担保标准等条件进行逐一分析，选由35家候选公司。条件协商。接下来物业管理公司则应分别与候选公司协商合作条件，并要求各候选公司就以下几点提出建议书：工作内容说明；与该合同有关的证明单据和资料；资料说明；附有具体说明的其他替代方案；培训计划；过去在性质类似项目中的经验；资金掌握的具体状况；工作人员的规模与职责；为实施该合同任务而提出的组织与管理的模式；对当地条件的了解；地区的资源；用于该服务项目的技术手段；资源的可利用性。审核排序。投标公司应具体审议中介咨询公司所提交建议书中的全部细节，
11、实地考察该咨询公司以前和目前正在供应的代理服务，获取更多的资料，并按这些公司的条件优劣顺序将建议书进行排列。接洽谈判。投标公司可先邀请排名第一位的中介咨询公司争论合同款项及取费标准，谈判应尽可能具体地对合同主要条款及法律要求等做出规定。假如与第一家谈判失败，投标公司必需通过书面形式告知该公司，然后再与第二家进行谈判，直至达成满足的协议为止。一旦选定，物业管理公司便可与该代理公司签订一份正式的代理协议，以作为界定双方权利义务的法律依据。通常代理协议包括以下内容：a.协议双方注册的法人名称、公司地址、法人代表姓名和职务。bo签订协议的目的与性质。c.代理范围，包括代理的业务范围和时间范围。dO代理物业名称及代理期限。e.代理双方的义务和职责。这应当是合同的主要部分。代理人可能担当的义务主要有：向委托人供应信息及有关法律法规资料；协助委托人参与竞标；推荐牢靠的投标合作者；协调委托人与当地有关部门及业主三方之间的关系；其他代理工作。委托人可能应履行的职责主要有：向代理人支付代理费；履行协议条款；支持代理人开展代理业务的工作，必要时供应代理人所需资料。fo代理费及其支付方法。按某些国家规定，代理协议应呈报政府有关部门登记注册，如有必要，还需由公证部门予以公证。
