房屋资产评估报告书

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1、房屋资产评估报告书房地产评估报告书则只是以房地产为评估对象所出具估价报告书。下 面是为您收集整理房屋资产评估报告书房屋资产评估报告书一、委托方及资产占有方简介（或评估报告使用者）主要包括：以机构代码证为准或以企业营业执照为准机构代码或注册证号机构名称地址（住所）法定代表人注册资金机构类型（经济性质）经营方式及经营范围注册证号以及登记有效期二、评估目委托方以本次委托评估主要目或评估报告主要用途三、评估范围及对象主要涉及对估价对象概括性描述，委估对象资产概况.如涉及到土地 则以描述其位置、用途、面积等各项经济技术指标；房屋建筑物则需描述 其区位、用途、楼层、户型、结构类型、建筑面积、建筑类型等；机

2、器设 备则需描述种类、型号、设备维修保养情况等.四、评估基准日（通常描述如下）评估基准日是确认资产评估价格基准时间，本项目所选取评估基准 日是依据经济行为由委托方确定一个特定会计期间终止时点，这个时点能 反映评估对象整体状况，而且评估基准日前后没有可能导致被评估资产价 值发生重大变化影响因素，因此评估基准日选择是合理.注：一切取价标准均为评估基准日有效价格标准五、评估原则（按不同评估目、方法、对象取舍）A、合法原则B、历史成本原则C、公开市场原则D、持续经营原则 E、替代原则F、供求原则G、估价时点原则H、独立性原则I、客观公 正性原则J、专业性原则K、科学性原则L、贡献原则M、预期收益原 则

3、N、最高最佳使用原则六、评估依据主要包括各种经济行为文件、法律法规、采用取价标准各种资料及 其他参考资料.如：1、国家国有资产管理局国资办发36号国有资产评估管理办法施 行细则；2、国资办发（1996）23号文件关于转发资产评估操作规范意见（试 行）通知；3、财政部财评字91号文件关于印发资产评估报告基本内容及格 式暂行规定通知；4、*市建筑工程造价信息标准计价2006年第1期；5、建筑附属工程造价速算手册；七、评估假设及限制条件（无形资产土地使用权评估时）八、评估方法其中典型就是重置成本法，一般描述如下:根据评估目和委估建筑物特点，从企业持续经营、资产持续使用为 假设前提，采用重置成本法进行

4、评估。（一）基本计算公式：评估价值二重置价值-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值重置价值二建安工程造价+前期及其他费用+管理费用+资金成本+ 开发利润式中:前期及其他费用二建安工程造价X各费用系数之和；（二）重置价值确定房屋建筑物重置价值是根据*市现行工程造价及取费调差文件，对 其工程造价指标进行分析测算，结合现场核实及测量建筑工程内容、建筑 物特征（层高、跨度、主墙承重结构、施工方法、装修情况、设备情况等， 对所对应工程造价指标进行调整，综合确定建筑物建安工程造价，并摊入 建设过程中所发生工程其他费用（如其他费用、管理费用、合理利润、资金成本等），确定建筑物重 置单价，再乘以核定面积，得到房

5、屋建筑物重置价值。重置价值中各组成项目按如下方式确定：（1）房屋建筑物建安工程造价:评估人员根据房屋建筑物结构形式、 构件形式、跨度及其功能等方面，及同一地区同类建筑物进行比较，根据 *市定额站发布2006年第2期*市建设工程造价信息经济指标及有 关材料价格计算出建筑物单位面积建安工程造价，并及工程结算书指标对 比、分析调整，确定其单位面积建安工程造价。(2) 前期及其他费用：根据*物价局制定房屋建筑工程适用前期及其 他费用，项目包括勘察设计费、工程招投标费、预算定额编制管理费、预 算定额费、城建配套费、城市规划管理费、教育附加费、工程质量监督费、 消防配套费、白蚁防治费。(3) 管理费用根据

6、目前*市建筑施工企业一般收取管理费占工程总 造价比例分析确定。(4) 资金成本采用评估基准日适用中国人民银行公布建设期贷款利 率计算，计算项目包括建安工程造价、前期及其它费用、管理费用。设定投资在建设期内均匀投入。(5) 开发利润指为开发建设房屋而应获得平均利润，对于工业用房， 开发利润一般为零。(三) 综合成新率确定1、实体性贬值率根据房屋建筑物结构和使用用途，以现场勘察时房屋外观直观现状 以及评估人员评估经验综合分析后采用年限法计算实体性贬值率，从而确 定房屋实体性贬值率。对其内在结构性变化和质量变化未作技术测定。实体性贬值率采用年限法计算，根据建设部门颁布各类结构房屋建 筑物及构筑物耐用

7、年限标准，根据建筑物使用状况及现场勘察记录，综合 确定房屋建筑物及构筑物尚可使用年限，实体性贬值率计算公式为：已使用年限实体性贬值率二X100%已使用年限+预计尚可使用年限预计尚可使用年限加实际已使用年限最长不超过国家规定使用年 限，它确定以技术鉴定作支持。2、功能性贬值确定功能性贬值是由于技术陈旧、功能落后而导致原有资产相对贬值。本次评估建筑物均不受上述因素影响，故该项确定为零。3、经济性贬值确定经济性贬值是指由于外部经济和社会环境变化而导致资产贬值。本次评估建筑物均不受上述因素影响，故该项确定为零。4、综合成新率确定综合成新率二1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率亦可为:综合成新率

8、二（1-实体性贬值率）X（1 -经济性贬值率）X（1- 功能性贬值率）、其他评估方法使用1、成本逼近法计算公式为：土地价格=（土地取得费+税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益金）乂年期修正系数X区位修正系数2、基准地价修正法计算公式为:基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地区域条件和个别条件等及其所处区 域平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应修正系数对基准地价进行 修正，进而求取待估宗地在估价期日价格方法。其基本公式为：P=PuX（1+K）XYXIXJXH+L其中：K=EKiP-待估宗地价格Pu-宗地所在区域基准地价K-待

9、估宗地全部影响因素总修正值Y-期日修正系数I-容积率系数J-楼层修正系数H-使用年期修正系数L-土地开发程度修正资产评估报告书标题:*资产评估报告书副标题：评估公司评估报告编号绪言：主要描述受托方以及评估原则、评估目、及评估基准日相关 描述.一、委托方及资产占有方简介（或评估报告使用者）主要包括：以机构代码证为准或以企业营业执照为准机构代码或注册证号机构名称地址（住所）法定代表人注册资金机构类型（经济性质）经营方式及经营范围注册证号以及登记有效期二、评估目委托方以本次委托评估主要目或评估报告主要用途三、评估范围及对象主要涉及对估价对象概括性描述，委估对象资产概况.如涉及到土地 则以描述其位置、

10、用途、面积等各项经济技术指标；房屋建筑物则需描述 其区位、用途、楼层、户型、结构类型、建筑面积、建筑类型等；机器设 备则需描述种类、型号、设备维修保养情况等.四、评估基准日（通常描述如下）评估基准日是确认资产评估价格基准时间，本项目所选取评估基准 日是依据经济行为由委托方确定一个特定会计期间终止时点，这个时点能 反映评估对象整体状况,而且评估基准日前后没有可能导致被评估资产价 值发生重大变化影响因素，因此评估基准日选择是合理.注：一切取价标准均为评估基准日有效价格标准五、评估原则（按不同评估目、方法、对象取舍）A、合法原则B、历史成本原则C、公开市场原则D、持续经营原则 E、替代原则F、供求原

11、则G、估价时点原则H、独立性原则I、客观公 正性原则J、专业性原则K、科学性原则L、贡献原则M、预期收益原 则N、最高最佳使用原则六、评估依据主要包括各种经济行为文件、法律法规、采用取价标准各种资料及 其他参考资料.如：1、国家国有资产管理局国资办发36号国有资产评估管理办法施 行细则；2、国资办发（1996）23号文件关于转发资产评估操作规范意见（试 行）通知；3、财政部财评字91号文件关于印发资产评估报告基本内容及格 式暂行规定通知；4、*市建筑工程造价信息标准计价2006年第1期；5、建筑附属工程造价速算手册；七、评估假设及限制条件（无形资产土地使用权评估时）八、评估方法其中典型就是重置

12、成本法，一般描述如下：根据评估目和委估建筑物特点，从企业持续经营、资产持续使用为 假设前提，采用重置成本法进行评估。（一）基本计算公式：评估价值二重置价值-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值重置价值二建安工程造价+前期及其他费用+管理费用+资金成本+ 开发利润式中:前期及其他费用二建安工程造价X各费用系数之和；（二）重置价值确定房屋建筑物重置价值是根据*市现行工程造价及取费调差文件，对 其工程造价指标进行分析测算，结合现场核实及测量建筑工程内容、建筑 物特征（层高、跨度、主墙承重结构、施工方法、装修情况、设备情况等， 对所对应工程造价指标进行调整，综合确定建筑物建安工程造价，并摊入 建设过程中

13、所发生工程其他费用（如其他费用、管理费用、合理利润、资金成本等），确定建筑物重 置单价，再乘以核定面积，得到房屋建筑物重置价值。重置价值中各组成项目按如下方式确定：（1）房屋建筑物建安工程造价:评估人员根据房屋建筑物结构形式、 构件形式、跨度及其功能等方面，及同一地区同类建筑物进行比较，根据*市定额站发布2006年第2 期*市建设工程造价信息经济指标及有关材料价格计算出建筑物单位 面积建安工程造价，并及工程结算书指标对比、分析调整，确定其单位面 积建安工程造价。（2）前期及其他费用：根据*物价局制定房屋建筑工程适用前期及其 他费用，项目包括勘察设计费、工程招投标费、预算定额编制管理费、预 算定

14、额费、城建配套费、城市规划管理费、教育附加费、工程质量监督费、 消防配套费、白蚁防治费。序号收费部门计费基础收费标准一前期费用1勘察设计费设计院预算造价1.50%2工程招投标费市招标站中标额1.10%3预算定额编制管理费市定额站预算造价0.10%4预算编制费建行等审核单位预算造价0.10%合计2.80%其他费用5城建配套费市建设局预算造价2%6城市规划管理费市规划局总投资0.25%7教育附加费市教育局总投资8工程质量监督费市质监站预算造价0.25%9消防配套费市消防支队建筑面积2 元/m210白蚁防治费市房产局建筑面积2 元/m2合计其他费用二按面积计4元/m2+按建安预算造价计3.5%(3)

15、 管理费用根据目前*市建筑施工企业一般收取管理费占工程总 造价比例分析确定。(4) 资金成本采用评估基准日适用中国人民银行公布建设期贷款利 率计算，计算项目包括建安工程造价、前期及其它费用、管理费用。设定投资在建设期内均匀投入。(5) 开发利润指为开发建设房屋而应获得平均利润，对于工业用房， 开发利润一般为零。(三) 综合成新率确定1、实体性贬值率根据房屋建筑物结构和使用用途，以现场勘察时房屋外观直观现状 以及评估人员评估经验综合分析后采用年限法计算实体性贬值率，从而确 定房屋实体性贬值率。对其内在结构性变化和质量变化未作技术测定。实体性贬值率采用年限法计算，根据建设部门颁布各类结构房屋建 筑物及构筑物耐用年限标准，根据