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1、细心整理营口东圣广场营销推广筹划案之重点工程自身环境及优劣势分析 东圣广场总建筑面积3万余平方米，位于营口两大商业中心之一的东升商圈内，并占踞着其地段上的龙头位置。整个商场横向跨度为140多米，纵深60米，由一栋五层高的主楼和左右两栋三层高的附楼连体组成，商场内部设置4部扶梯，可从主楼的一层干脆连通二层。从目前的定位来看，整个商场是一个集消遣、购物、餐饮为一体的现场商业购物中心，也是该商圈内唯一一个“一站式”综合型的商业场所。1、工程优势：1、东圣广场拥有东北地区商业物业少有的休闲消遣广场，在主楼与两附楼之间，分别存在着两个广场，每个广场的面积在4000平方米左右，整个广场面积就到达了8000
2、平方米，广场有利于形成休闲的购物空间和人气的聚集，同时也能协作市场推广的传播，建立良好的商场形象。2、东圣广场的整体规划及室内空间格局，接受的是源自南方的室内商业步行街的形式。这对营口的商业环境来讲，是具有唯一性的，而且迎合将来商场开展的潮流；3、东圣广场占据着营口目前从事商业的最正确地段，且整个地段均属于成熟的商业区，此点赐予本案的价值无法比较；4、东圣广场全部商铺的运用率者特殊高，根本到达95%，此点在与其他在建与在售商场来讲，是无法比较的，有着较强的优势。2、工程劣势：1、本工程目前的经营定位与商业形态划分存在着紧要的问题，与市场的须要较为脱节，整个工程未能形象显明的形象特性与其特色，也
3、因此难与其他在售商场形成差异化。2、本工程的内部功能划分不明确存在着紧要的问题2、深港购物商场和本工程同属一开展商，而深港购物由于前期的多方面问题，导致了今日的整体经营状况惨淡，因而对本工程会有必需的负面影响，局部潜在客户对本工程产生出紧要的信心缺乏，持观望的看法；3、本工程一层铺面开间窄、纵深较深且面积分割过大，其相应的带来的室内经营环境和格局较差，因此会减弱了商铺投资、经营人士的信念；4、本工程前期销售时没有科学的将商铺的销售进展限制，较好的铺面都已经先销售出去，集中留下相对较差的铺面，导致以后的销售将会更困难；5、本工程竞争对手众多，存在较大的争客的压力，现阶段的价格策略也存在必需的不利
4、，其商铺的销售单价较高。6、本工程未能对独有的商业广场未能得以充分的利用，前期对此的传播力度相当不够，也就造成了市场承受力的相对缺乏。产品竞争力调整策略一、商场定位调整 我公司在结合市场竞争态势与本市消费热点以后，将工程定位为：营口市的首座以吸引年龄2245岁顾客为主，综合吃、喝、玩、乐、购于一体的“一站式”时尚大型商场。工程的目标客户层：以在营口商圈内的各商场经营的商家为主定位支持：随着营口市商场竞争猛烈和市民对商场的要求变更，有经营特色、环境特色，迎合市场需求的商场才会深受群众宠爱。东圣广场有别于传统的百货店，综合吃、喝、玩、乐、购于一体，以倡议购物、消遣、餐饮、休闲等方面的生活潮流方向，
5、特性显明，具有独特性，适应营口商场开展的趋势。东圣广场主要吸引营口常住的顾客为2045岁的青年、中年。对他们的消费分析：营口是青、中年化的城市，2045岁是营口消费的主力群，也是本工程的消费客户群。他们是家庭的收入的主要经济支柱，有必需的经济根底，对日常生活的花费有着确定权。随着生活水平的提高和外来思想的影响，他们有自己的主见，也比较简洁承受外来新潮事物，懂得享受生活，对事物的要求也比较高。本工程相对中档及局部中高档的消费定位符合他们的消费习惯。二、商场规划及经营建议 东圣购物广场的体量较大，考虑到购物便利和功能配套，我们在分区方面会使每一层的功能尽可能清晰，走专业的道路，削减不必要的重复，削
6、减人流的穿插，节约消费者的时间。 购物中心不仅要商品齐全，设施完善，效劳上乘，而且要有众多的休闲空间和消遣活动。顾客可以在里面购物、就餐、消遣。这样就消退了顾客的乏累，延长了顾客的停留时间。特殊有孩子的家庭，可以全家前来，大人购物，孩子玩乐，各得其所，这是目前在营口商圈中许多商场所不能比较的。通过各种手段整合及利用各种可用资源，淡化和转化目前工程的劣势，深层次提升本工程的档次，建立良好的形象和知名度及认可度，最终使本工程成为营口市的龙头商场。针对工程的现状和可整合的资源提出以下有关商场规划的建议：商场的经营规划对于本商场的经营规划，应充分的考虑到目前的产品力构造。从前期我们对本工程的了解与分析
7、中我们可以发觉，目前商场的整体规划及铺面划分的主要问题表此时此刻一层，一层的铺面普遍存在着进深大的问题，在经营上不易进展铺货与管理，但一层又是本工程在今后销售中的重点对象。因此，在考虑到一层现今问题的根底上，同时结合我们对工程的整体定位，我公司提出了对工程的经营规划进展整体改革的方案，就变更后的经营范围与楼层规划格局如下：楼层区域经营范围一层A区1、新娘广场以经营结婚用品为主，如床上 用品、女性用品、婚纱摄影等2、国际知名快餐连锁店；3、银行、药房、小型便利店如屈臣氏B区精品家私广场、时尚精品廊C区时尚精品廊、流行前线精品柜台以经营珠宝、玉器、手饰、精致小饰物、手表、眼镜等为主二层A、B区时尚
8、精品廊含专卖店、专营店、品牌店。不 限制经营种类C区1、皮具精品廊以经营皮具、箱包为主2、小电器超市以经营小型家用电器及商务 电器用品如，手机、商务通、 电吹风、电熨斗等等。三层A区中华美食城以经营特色小吃、风味小吃、快 餐为主B区中华健身运动城、迪士高酒吧、高档美容美发C区好莱坞影视城、电玩城、桌球城 一层面积较大，且铺面开间窄、进深大，而目前营口没有经营精品家居场所，建议以短期较实惠的条件，主动出击引进大型的、具有必需实力的家居厂商进驻投资；同时，依据现今社会人民生活水平的提高，其结婚拍照也慢慢成为时尚，可在一层引进名气较大的婚纱店或摄影店；并且，为了结合广场优势，为本工程聚集更大量的人气
9、，我们还可以考虑在一层引进国际知名品牌的快餐店与中型便利店。注：依据上述商业业态的划分与楼层区分，公司还建议贵公司在其商场内部的装修上必需要留意强化商场内部的灯光照明；无论在其工程的建立阶段，还是在商场今后的经营阶段，均须要明确留意此点，因为要想给消费者制造一个良好的购物环境，灯光的光明度、室内的照明感相当重要。充分利用广场的作用本工程具有营口唯一的大面积商业广场，应充分利用起来，如：在节假日期间，可限时、限地点免费为商场经营者供应促销场所，为商铺经营者供应多种经营渠道；有准备地举办一系列特色表演、时尚展示、音乐会等商业文化活动，提高本工程的关注度，为商场吸引更大的人流；和政府机关联合举办一些
10、具有意义的活动，提高工程在人们心目中的地位；利用广场比较宽敞的环境，安装五彩灯，定期的进展户外广告包装，进一步吸引人流，使其成为人们休闲闲逛的好场所和营口独特而丰富的商业文化城。 同时，为了强化本商场广场在其整体工程中扮演的休闲特色，我公司还建议可以其广场上设置数量必需的休闲桌椅，以便滞留人流，形成良好的商业气氛。 商场管理 引进综合性，立体式的商场的物业管理，以前瞻式、理财式的商业管理与物业管理相结合的模式，确保投资物业增值；以商业经营相结合的模式，实行开展商，投资商，经营商的三位一体化。以文化消遣、休闲、购物、商业有机结合的模式，三者统一管理，解决投资、经营者对商铺今后管理的后顾之忧，使租
11、户满意的商业气氛，进一步提高商场的档次，更为投资者、经营者、租户供应获利空间。商场管理的功能主要包括：1、 根本综合物业管理；2、 商场对外传播；3、 组织定期推广活动；4、 招商及筹划；5、 商场建立，遗漏及扩大工程。对此，我公司建议贵公司可考虑引入一家标准化、专业化的商业效劳管理机构，专为本工程供应全方面位的商业物业管理与效劳，借此可强化本商场的独特性与竞争力，能给投资者、经营者及终端消费者以更大的信念保障。销售策略一、销售策略 1、销售手法的调整对于大型购物中心是以流淌人口为销售对象，客流是它的生命线，本工程的正式开盘时间为本月20日，正式开业时间也紧距2个月，因此，本商场目前在销售上解
12、决的第一大问题就是：如何在短时间内吸引大量商家入场经营，以保证在开业之时的商场内部经营率到达70%，然后再在此经营状况良好的根底上，全面提升本商场的物业价值，以求后期巨大的升值潜力。对此，我公司建议在目前，可考虑接受“租售并进”的销售策略，以租为主。就详细而言，主要由以下两局部构成：第一、以租带售作为从事商业经营多年的业主们和投资者来讲，商场经营的前两年，是相当关键的，一个商场的兴与衰，前两年即最为重要。而众多商家对于入场经营持观望看法，也即是在此点未能得到明确保证的状况而产生。对此，解决这一问题的方法有多种，除了须要推广传播，制造良好的商场形象与开发商信誉以外，还得在实实在在的销售经营层面上
13、为其入场经营商家进展多方位考虑。因此，以租带售，应当说是一种最正确选择。形式：以租带售，即入场商家可选择先租后买的形式，即可在商场前两年，接受租赁商铺的形式，按开展商制度的租金比例按时交纳租金。然后在两年完毕以后，商家可自由选择：要不离开本经营的商场，要不就购置该商铺。但假如是选择购置，那么前两年的租金可纳入购置商铺金额的总额中进展计算。其次、带租约销售带租约销售，实质上是一种变相的返租形式。因为此时此刻本商场面对的第一问题是如何把商家吸引来进场经营，集体做旺本商场。对此，我们也可以对全部的商家接受租赁的形式，租赁期至少为两年，一旦在商家租用了该商铺以后，我们即可以全面销售该铺面，而购置该铺面
14、的投资者，那么干脆享受已定事实的租约，每月收取应得的租金收入。注：在此种操作手法上，本商铺的经营者比欲购该商铺的投资者优先享有购置权。 2、销售价格的调整同时，在上述两种销售手法的根底上，为了更好的予以协作。我公司建议目前必需从销售的实质层面上予以改善。基改善的要点主要有以下几个方面：其一、由于一层商铺普遍存在着铺面进深大、总价较高的缺点，因此，依据我公司与贵公司的协议，我们可把一层的销售均价调至11000元/平方米左右，然后再依据此价格原那么，把一层的铺面予以单个划分，划分的方法主要是通过单价不变、销售面积降低、赠送一层铺位面积、销售总价降低的形式予以改善。详细手法：制定出一层每个铺面的单价，然后再依据铺面的销售面积，计算出该铺位的销售总价，并由该销售总阶与现今执行的销售单价相除，得出最终的实际销售面积，而该铺位的其他销售面积那么在平面图上表现出来，以说明是开展商赠送给投资者的经营面积。此点的好处在于弱化一层铺面进深大而造成了干脆影响，同时也可让投资者感觉到自己得到了巨大的利益，以求实现投资者与经营者的快速入市。其二，变更目前二层销售不合理的格局。因为从目前来看，二层的销售上，临外人行道的独立
