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1、第一国际销售与物业管理有关问题解答广州高力国际物业服务有限公司二 OO 四年三月一.概况项目简介： 第一国际 位于东莞新城市中心区，市区主干道鸿福路与东莞大道交汇处，北面紧贴东莞国际会展中心，周边为新的行政办公区、国有五大银行金融机构、各类文化设施与场馆，大型居住生活社区等，配套设施齐备，成为投资、经商及办公之理想选择。 第一国际 为东莞第一个超大规模综合性商业建筑群，总占地面积为21.21 万平方米，总建筑面积为70 万平方米。整个项目主要由国际采购博览城、国际公寓、国际会馆、国际商务酒店、商务写字楼、国际风情商业街、大型超市、综合百货商场组成。 第一国际 建成后将成为东莞市标志性建筑，配合
2、专业的物业管理，必将共同为客户提供全方位的生活、办公、购物便利，随时随地满足客户的各方面需求。该项目发展商为东莞市商业中心发展有限公司。二 . 收费及服务1. 物业管理费的收费标准？包括了哪些服务费用？怎样确定？管理费标准：写字 楼管 理费 ： 2.6 元/M 2/月（不包含公共能源费）商 场 管 理 费 ： 3. 8 元/M 2/月（不包含公共能源费、推广费）商务公寓管理费：1.5 元 /M 2/月（不包含公共能源费）公共能源费按实际用量由各业户合理分摊。每月管理费按业户 /租户购买 / 承租单元面积计收，管理费自发展商通知业户收楼 /收铺之日起开始计收。管理费包含的内容如下：1. 管理人员
3、工资、办公费；2. 公用设施设备运行维护费（包括中央空调、供电、照明系统、消防系统、给排水、广播、监控系统、电梯等）及日常小修维护费；3. 公共秩序维护服务费；4. 园林绿地日常维护费；5. 环境卫生、除“四害”管理服务费；6. 用于物业管理的固定资产折旧费；7. 公用设施设备、部位及场地水电费；8. 公共能源费；9. 建筑物公共设施保险费；10. 管理者酬金；11. 利润和税金。2. 管理费是否已含公共水电分摊费？管理费不包含公共能源费。公共能源费按实际发生用量由各业户合理分摊。3. 一次性收费项目？业户进驻或收楼时物业管理公司要收取的一次性收费项目详见附表： 第一国际写字楼 / 商场 /
4、商铺 / 餐饮 / 公寓收费一览表一次性收费项目：1) 专项维修资金：按购房款的 2%收取2) 水电周转金：公寓 400 元 / 户；商业 / 写字楼 15 元/M2（按建筑面积计算）3) 管理费按金：相当于 2 个月管理费4) 管理费上期：相当于 1 个月管理费5) 煤气初装费：公寓 3800 元/ 户二次装修时须缴交的费用：1) 装修按金：公寓 2000 元/ 户；商业 / 写字楼 5000 元/ 户2) 装修工人出入证工本费： 10 元 / 个（按实际人数计收）3) 装修工人出入证按金： 50 元/ 个（按实际人数计收）4. 为何要收取专项维修资金，如何向业主收取维修资金？专项维修资金主
5、要用于物业共用部位、 共用设备、共用设施发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造的费用。 （备注：日常小修小补费用从管理费中支出）专项维修资金按购房款总额的 2%缴向业主收取，存入房地产行政主管部门指定的银行帐户指定帐户，受房地产行政主管部门监管。5. 前期物业管理服务协议前期物业管理是指自单元出售起至业主委员会与物业管理企业签定的物业管理合同生效时止的物业管理。前期物业管理服务协议应在签订商品房买卖合同时签订。6. 业主临时公约建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定，建设单位应当向房屋买受人明示业主临时公约并予以说明，要求买受人书面承诺遵守业主临时公约 。
6、7. 管理费会否上调？如上调，幅度有多大？根据什么标准上调？住宅管理费，在业主委员会成立之前，管理费一律按物价局核定的标准计收，业主委员会成立后，管理费标准则由业主委员会与管理公司协商核定。8. 是否设有停车场，何时启用？每月室内停车场保管费标准？项目设有地下及露天大型停车场，地下停车场可以停放车辆约1000 辆，露天停车场可以停放车辆约300 辆。小车、摩托车、单车每月的停放保管费标准按东莞市机动车停放服务收费标准执行。室内停车场：收费标准（元 / 辆、次）车型白天夜间整天月保管(08:00-18:00)(08:00-18:00)(08:00-18:00)(元/辆)摩托车12350小车510
7、13300大车102025500备注：（ 1）购买车位的，以其车位面积按住宅物业管理副手收费标准收取。（2）在白天与夜间跨时段停放的，跨时在5 小时以内的按收费标准高的时段收取，超过 5 小时的按整天标准收取，不得按2 个时段累计收费。露天停车场：收费标准（元 / 辆、次）车型白天夜间整天月保管(08:00-18:00)(08:00-18:00)(08:00-18:00)(元/辆)摩托车12340小车4810150大车81520250超大型车1224304509. 大厦配备的电梯是何种牌子？大厦配备的电梯是星玛牌。10. 设备、设施的保修期如何？如：电梯坏了是否由发展商出资维修？如要更换是否要
8、业主承担？设备、设施在保修期内由发展商负责维修。保修期过后，如电梯，其日常的维修、养护在管理费中支出；需中修、大修和更新改造的费用则在专项维修资金中支付。三.配套设有哪些智能化系统？智能系统包括：1）智能物业管理系统。2）综合保安管理系统。3）闭路电视监控系统。4）机电设备监控系统。5）公共广播系统。6）车辆管理系统。四管理1. 商场内中央空调冷气的开放时间？（详见商户手册 ）商场中央空调冷气的开放时间根据商场的开放时间确定，具体时间请参阅第一国际商户手册。2. 交付标准？（视楼盘的实际情况而定） 。公寓、写字楼、商铺交付标准以业户 /租户与发展商签订的购买合同或租赁合同为准。3. 由哪个物业
9、管理公司进行物业管理？会提供什么服务？由东莞市金辉营销策划物业管理有限公司 进行物业管理。并聘请业界享有盛名的高力国际物业顾问 （前身怡高物业顾问） 为第一国际项目的物业管理顾问。 将为业户提供全面、专业、 优质的管理服务，营造良好的生活环境，我们力求为业户提供最贴身的、人性化的优质服务（一站式） 。物业管理公司应寓服务于管理当中，与客户建立良好的关系， 消除彼此之间雇佣与被雇佣关系产生的矛盾， 共同营造一个舒适、方便的商务办公氛围。提供服务包括：工程维修管理： 主要是对物业及配套设备、 设施的管理 (包括供水、供电、供气、通讯、空调、照明、排水、排污、排气以及其他公用休闲设施等)的维修、养护
10、、管理，确保这些设备设施处于良好的运行状态。治安防范工作：通过门卫、巡逻、电视监控等为防盗、防破坏、防意外灾害事故以及防止其他违法行为而开展的一系列治安管理工作，从而排除各种干扰，解除用户的后顾之忧，保证用户的生命财产安全。消防防范工作：物业管理企业的每一个员工都成为义务消防员。通过贯彻“预防为主，防消结合”原则，认真做好消防日常管理、消防设备管理、消防演习和防火知识宣传及火警应急处理等，达到预防火灾发生、对火灾隐患进行整改、最大限度地减少损失、确保业主 /租户的安全为目的。环境清洁维护：清洁员定时收集和清运垃圾废物，经常打扫卫生、清洗外墙等，确保物业区域内的公共地方和公用设施卫生、整洁。园艺
11、绿化养护：主要包括道路绿化、公共地方绿化、公共设施绿化等，通过对花草树木的设计、培植与养护，为业主 /租户提供清新怡人、树绿花香的商务办公环境。车辆管理工作：统一物业区域的车辆停放，保持辖区内的道路、过道等通畅，确保用户车辆安全、不受损坏。除上述服务外，物业管理还会有一些便民服务，内容有：提供代收代缴水费、电费等服务；负责信函、报刊、杂志的分发；处理各类投诉；协助商场的宣传推广活动；受理业主对管理工作的咨询；物业的二次装修管理。4. 装修 /二次装修管理？1) 租户 /业主应当在装修商铺前向管理公司提交有关的装修图纸资料（详见装修手册），并应聘请具有相应资质的装修单位进行设计及施工。2) 二次装修中涉及商厦空调系统、消防系统等装修改动，必须由管理公司指定的承判商承担该工程。3) 装修时间及其他注意事项详见装修手册 。五销售1. 房产证何时能办理？以销售部人员的答复为准。2. 往后几期的发展规划是怎样的？以销售人员的答复为准。5. 楼盘何时能交付使用？以销售人员的答复为准。6. 销售面积如与实测面积不符时，如何处理？最终以测绘所的测量为准。
