《资产评估之房地产评估》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估之房地产评估（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2011年预习：房地产评估汇总第一节 房地产评估概述了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。一、土地的经济特性土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性;土地利用的多方向性;土地效益的级差性。二、土地使用权国有土地使用权出让;土地使用权转让;土地使用权出租;土地使用权抵押;出让合同届满。国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：1.居住用地 70 年;2.工业用地 50 年;3.教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;4.商业、旅游、娱乐用地 40 年;5.综合或
2、者其他用地 50 年。注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。三、房地产的特性：位置固定性;供求区域性;使用长期性;投资大量性;保值与增值性;投资风险性;难以变现性;政策限制性。保值与增值性：一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。而从长期来看，土地的价值呈上升走势。(1)由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。(2)对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。投资风险性：房地产使用的长期性和保值增值性使用之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投
3、资风险也比较大。房地产投资的风险主要来自三个方面：(1)房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。(2)房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3-5年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。(3)自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。四、房地产评估的两个原则：由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产市场是一个不完全竞争即不充分市场。最有效使用原则和合法原则(房地产相关宏观政策和规划较多，这是学习中要注意的)五、房地产评估程序：需要认真阅读第(五)和(六)部分“综合分
4、析确定评估结果”应注意：所选用的资料是否适当;评估原则的运用是否适当;对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当。注：为得到一个公平合理的价值，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以相互验证，需综合分析确定评估值。第二节、房地产价格及其影响因素一、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)二、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。三、价格的影响因素：分一般因素、区域因素和个别因素。教材P169-176，阅读将有助于房地产评估方法的理解。(一)
5、一般因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。1.经济因素。(1)经济发展因素。(2)财政金融因素。(3)产业结构因素。2.社会因素。(1)人口因素。(2)家庭规模因素。(3)房地产投机因素。(4)教育科研水平和治安因素。(5)社会福利因素。3.行政因素。(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。(4)行政隶属关系变更。(5)交通管制。4.心理因素。(二)区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。1.商服繁华因素。这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及
6、各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。2.道路通达因素。这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。3.交通便捷因素。这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。4.城市设施状况因素。(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。5.环境状况因素若一个地区绿地较多、公
7、园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。(三)个别因素 1.土地的个别因素。(1)区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升;相反，则地价下跌。(2)面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。(3)形状因素。土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土
8、地的地价也可能畸高。(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高;反之，土地高低不平，地价较低。(5)容积率因素。容积率越大，地价越高;反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。(6)用途因素。一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。(7)土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。2.建筑物的个别因素。(1)面积、结构、材料等。建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。(2)设计、设备等是否良好。建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建
9、筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。(3)施工质量。建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。(4)法律限制。有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。(5)建筑物是否与周围环境协调。建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。第三节、收益法在房地产评估中的应用一、基本思路：房地产价值=净收益/资本化率净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。注意
10、是客观净收益，接近于会计中现金净流量的概念。二、适用范围：有收益的房地产价值评估。三、净收益=总收益-总费用。注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。也就是要剔除评估对象的个别因素。确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。四、资本化率：1、实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系。2、求取资本化率的方法：净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，把成交价格作为房地产价值，然后结合净收益，计算出资本化率。 安全利率加风险调整值法：
11、安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。 各种投资收益率排序插入法注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。教材P181;公式是根据5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。五、计算公式(一)评估房地合在一起的房地产价值房地产价值=房地产纯收益/综合资本化率房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金(二)单独评估土地的价值1.由土地收益评估土地价值适用于空地出租土地价值=土地净收益/土地资本化率土地净收益=土地总收益-土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金
12、2.由房地产收益评估土地价值(1)方法一(建筑物价值扣除法)土地价值=房地产价值-建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额已使用年数年贬值额=(建筑物重置成本-残值)/(耐用年限和土地使用权尚余年限中取短)注意：此公式的基本原理是2-36这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限中取短：年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据城市房地产管理法第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限(土地使用权尚余年限)内全部收回。所以年贬值额的计算应该使用土地可使用期限(土地使用权
13、尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不计算残值。当土地可使用期限(土地使用权尚余年限)大于建筑物的耐用年限时，采用耐用年限计算年贬值额，而且需要考虑残值。(2)方法二(建筑物收益扣除法)土地价值=(房地产纯收益-建筑物纯收益)/土地资本化率建筑物纯收益=建筑物现值建筑物资本化率(三)单独评估建筑物的价值1.建筑物价值=房地产价值-土地价值2.建筑物价值=(房地产纯收益-土地纯收益)/建筑物资本化率注意：公式(5-5)(5-6)(5-7)(5-8)(5-9)，计算的都是无限年限的土地价值，而实际评估中基本上都是有限年限的土地使用权价值，应该使用公式(5-2)，而且土地的年限应该是购买的土地使用权中尚可使用的剩余年限。【例题5-4】教材P184，具有一定综合性，其方法及解题思路经常考。房产的现值=重置成本-贬值=收益法求出的折现值，其中，贬值按年限法确定的。小结：房地产(房地合一)的的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意：公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是现金流的概念，比如房地产费用中不包括折旧费用。第四节、市场法在房地产评估中的应用(注意掌握调整因素的量化计算)1、基本思路：与类似房地产
