成都花园建设项目可行性研究报告

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1、成都XX花园建设项目可行性研究报告项目编号：北京XX管理咨询有限公司目 录第一章 总 论11.1项目概况11.2项目业主单位概况21.3项目建设的必要性与意义51.4项目社会效益评价61.5可行性研究编制依据71.6可研报告编制内容及范围91.7可行性研究综合评价与结论9第二章 项目建设的背景102.1成都市金堂县概况102.2成金产业新城15第三章 项目建设的必要性分析173.1成金产业新城建设的必要性173.2本安置房建设的必要性203.3本项目建设的意义22第四章 项目建设条件与选址分析244.1选址现场情况244.2选址分析25第五章 项目建设方案275.1设计依据275.2设计原则和

2、理念285.3总平设计285.4建设方案29第六章 环境影响评价356.1环境影响评价依据356.2项目场址环境现状366.3施工期间的环境影响与治理376.4环境保护管理40第七章 劳动安全卫生消防427.1编制依据427.2劳动安全427.3卫生447.4消防45第八章 组织机构与人力资源配置468.1领导协调机构468.2组织机构设置468.3人力资源配置468.4管理机构主要职责47第九章 项目实施进度489.1项目建设实施阶段489.2项目实施进度安排499.3工期目标与保证措施519.4质量目标与保证体系52第十章 项目招投标管理5510.1招投标的相关依据5510.2招标范围及内

3、容5510.3招标组织形式5610.4招标方式5610.5招标相关要求57第十一章 投资估算与资金筹措5811.1投资估算编制依据5811.2投资估算费用计算方法5811.3投资估算汇总表6111.4资金筹措62第十二章 还贷分析6312.1贷款资金及条件6312.2还款资金来源6312.3贷款偿还方式6412.4还款计划安排6412.5贷款偿还能力分析65第十三章 社会评价6813.1项目的社会效益分析6813.2项目与所在地互适性分析6813.3社会风险分析69第十四章 可行性研究结论与建议7014.1可行性研究结论7014.2建议70 / 文档可自由编辑打印第一章 总 论1.1 项目概况

4、1.1.1 项目名称成都XX花园建设项目1.1.2 项目业主成都金堂发展投资有限公司（以下简称“成金发展”）1.1.3 项目性质新建项目1.1.4 项目地点项目所在地在成金快速通道金堂段两旁。宗地西接成金快速，西与青白江区相邻，距成都36公里，距亚洲集装箱物流中心直线距离2公里，东与金堂主城区接壤，南距成南高速8公里、成都第二机场20公里，北邻毗河。1.1.5 项目内容及其规模片区拆迁和安置房屋建设，安置房总建筑面积为382924.581 m21.1.6 项目周期项目总实施进度26个月，根据总体规划，本项目拟于2009年7月底以前完成可研、立项、报批和初步设计阶段；2009年9月底前完成施工图

5、设计、招标阶段；一期于2009年10月初开始施工，2010年12月30日建成，施工期为13个月；二期于2010年10月开始施工，2011年12月30日建成， 施工期为13个月。1.1.7 项目投资估算及资金筹措投资构成：一、工程费用46010.7548万元，占比80.65%(一)建安工程39058.3073万元，占比68.47%(二)室外工程1567.5975万元，占比2.75%(三)拆迁工程费5384.8500万元，占比9.44%二、工程建设其它费用3966.8687万元，占比6.95%三、预备费2498.8812万元，占比4.38%四、建设投资额52476.5047万元，占比91.99%五

6、、建设期利息4570.3125万元，占比8.01%项目总投资57046.8172万元资金来源为业主自筹措资金33.4%，即为19046.8172万元；银行融资贷款66.6%，即38000万元。1.2 项目业主单位概况一、公司简介成都金堂发展投资有限公司（简称：成金发展）系成都市金堂县人民政府与成都和诚投资发展有限责任公司、成都链生投资咨询有限公司按照现代企业制度共同组建的城市综合运营企业。公司成立后作为成都金堂工业园的经营主体，由成都和诚投资发展有限责任公司、成都链生投资有限责任公司派驻管理团队，以公司为载体对整个工业区进行开发建设。二、公司股权结构公司总股本1000万元人民币，其中：金堂县人

7、民政府 400万元 占总股本的40%成都和诚发展 380万元 占总股本的38%成都链生投资 220万元 占总股本的22%公司已于2009年06月成立。三、主要职能公司以充分整合金堂城市资源、有效提升金堂城市价值为宗旨，其主要职能为：经营成都金堂工业集中发展区西区资源，为西区项目建设项目筹措资金，负责西区项目的基础设施建设、土地整理及西区项目生活配套区建设及经营。四、经营范围包括：西区项目范围内的项目投资与管理、企业融资与代理服务，市政公共设施建设，房地产开发，园林绿化服务。 五、公司组织结构见下图1-1所示。图1-1 成都金堂发展投资有限公司组织结构图运营管理中心 策划部 销售部 招商部 营销

8、管理中心 投融资部 预算部 财务部 资金成本管理中心 技术部 园林部 工程部 工程技术管理中心 股东会 董事会 董事长 总经理 监事会 法律勘舆顾问 审计部 总经办 招标合同部 物业管理部 六、公司管理团队金堂县人民政府委派金堂县国投公司董事长陈绍泉为股东代表，成都链生委派何亚川为股东代表，成都和诚委派严兵为股东代表。根据公司的股东会决议，由成都金堂工业园管委会副主任廖信林作为公司的法定代表人。公司实行董事会领导下的总经理负责制，董事会由金堂国投公司陈绍泉、工业园区管委会廖信林，成都和诚严兵、胡元峰，成都链生何亚川等五人组成。监事会由金堂县监察局局长李俊如、成都和诚杨世典、成都链生何屿等三人组

9、成，杨世典为监事会主席。七、历史业绩丽都花园（成都） 外双楠情融苑（成都） 柳城谊苑（成都） 芙蓉古城（成都） 芙蓉汉城（绵阳） 西部鞋都（成都） 青羊工业总部基地（成都） 青羊绿舟国际第四产业新区（成都） 莱茵河畔（宜宾）长江第一城（宜宾） 银谷天地（彭州） 南部新城（川闽工业园，彭州） 麓湖（成都） 大木花谷旅游项目（重庆） 天子工业园（重庆） 高新西区中央总部（成都） 新都剑桥城（成都） 等大型复合房地产、工业园区项目 1.3 项目建设的必要性与意义金堂县正面临千载难逢的历史发展机遇，西区建设作为承载金堂工业发展的重大项目和实施城乡统筹、推进城乡一体化的重要举措，是加快金堂城市化进程和工

10、业化进程的迫切需要。西区项目不仅能有效解决重大项目建设用地问题和有效对接亚洲集装箱物流中心和成都第二机场的建设，同时对推进金堂城乡一体化的进程、改善金堂城市的居住水平、提升金堂城市形象都将起到极强的示范作用。项目建设有利于改善居住环境，使居民拥有更好的生活环境。全面促进城乡经济社会协调发展，鼓励农民进入城镇和向非农业高新技术产业方向发展，是社会发展的需要。兴建农民集中居住区，改变农村原有的散居形式是促进农民生产、生活方式与中心城市全面接轨的一个关键步骤。项目建设有利于加快社会主义新农村建设步伐，通过项目的建设，创造更好的生活环境，提高农民的生活质量，符合新农村建设的意义。以统筹城乡发展的思路为

11、指导，逐步建立以工促农、以城带乡的新型城乡关系。着力培育统筹城乡发展的产业支撑，为社会主义新农村建设提供坚实的经济基础。进一步打破城乡二元结构，努力消除城乡体制壁垒，促进金堂经济的发展。项目实施后，有利于促进工业分区发展，居民聚居，商业金融集中，较好地实现经济的可持续发展，对节约土地、水资源保护和环境保护有明显的重要性。综上所述，该项目的建设是十分必要和迫切的。1.4 项目社会效益评价一、本项目能有效解决成都金堂工业集中发展区西区拆迁居民的住房问题，依法保障用地。二、建设新型城市化社区系统工程，改善群众居住条件，实现“阳光拆迁”、“人性化拆迁”，维护社会安定的保障，构建和谐社会。三、项目能拉动

12、产业培育，创造就业岗位，能有效解决拆迁农民的就业问题。1.5 可行性研究编制依据1.5.1 法规政策依据1. 中华人民共和国环境保护法；2. 金牛区政府投资项目管理办法；3. 研究中心城区城中村改造和城市建设管理有关工作的会议纪要成都市人民政府成府阅2007 256号；4. 关于统筹推进中心城区郊区新型社区建设的实施意见成都市六个委局联合文件成建委发2007392号；5. 成都市有关市政基础设施的法规政策；6. 项目法人制模式实施土地项目。1.5.2 有关规划及工程技术标准有关规划：1. 成都市城市总体规划以及城乡一体化规划；2. 成都市城乡一体化规划以及相关土地利用整治规划；3. 成都市规划

13、管理技术规定（2007）；工程技术标准：1. 投资项目可行性研究指南；2. 建设项目经济评价方法与参数第三版；3. 全国市政工程投资指标上、中、下册；4. 四川省建筑工程计价定额；5. 四川省市政工程计价定额（2004年）；6. 四川省市政工程间接费用定额；7. 成都市2008年统计年鉴；8. 金堂县人民政府办公室转发县国土资源局关于进一步完善县城规划区范围内征地拆迁安置补偿方案的意见的通知，金堂府办发200787号；9. 金堂县人民政府办公室转发县国土资源局关于调整县城规划征地拆迁安置补偿有关问题的补充意见的通知，金堂府办发200860号；10. 金堂县人民政府批转县国土资源局关于县城规划区

14、范围内征地拆迁安置补偿方案的意见的通知，金堂府发200525号；11. 国家及地方相关税收管理条例；12. 项目拆迁范围图；13. 片区现场勘察调研情况；14. 建设业主提供的其它基础数据和资料1.6 可研报告编制内容及范围编制内容主要包括项目建设的背景与必要性分析、市场需求分析、项目选址与建设条件、项目建设内容与规模、环境影响评价、劳动安全卫生消防、组织机构与人力资源配置、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务评价、还贷分析、社会评价、风险分析。1.7 可行性研究综合评价与结论本项目的建设符合城市发展规划，符合广大人民群众的切身利益，具有良好的建设条件，规划方案合理科学，功能结构合理，建成后能满足片区居民住房的需要，项目在技术上、经济上和社