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1、呈报：驻马店市迪克物业管理有限公司日期：二0一一年三月二十五日郑重声明本材料只作为呈阅参考资料，不具备任何法律效益，任何个人或单位不得翻印。迪克物业物业管理前期介入工作的重要性和必要性 根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；中期介入则是在项目施工阶段开始；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。目前已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自物业管理单位的意见建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报，也理顺了后期管理的诸多事情，为正式投入使用
2、后的物业管理奠定了良好的基础。一、早期介入物业开发，物业管理公司全程参与物业从设计施工到工程竣工验收，所以对该物业的整体情况会非常熟悉，这对物业的管理、养护、维修，可以说带来许多便利：一是方便了物业管理中维修保养计划的安排；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量等。所有这一切，都会直接提高物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下良好的基础。物业公司从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，能够避免许多物业建成后的使用和管理问题。这是因为，物业的设计人员不是专业的物业
3、管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上先天性的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案在图纸阶段就已经落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的改进建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可
4、以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。物业公司参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工
5、程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础。现在很多物业质量不如人意，今天厕浴间漏，明天屋面漏，后天电梯罢工等问题，严重影响了业主的生活质量，造成大量投诉，业主在找开发商解决不了问题的时候，往往迁怒于物业管理企业，拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成了“替罪羊”。这也是现阶段造成大量物管纠纷的主要原因。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后，能够在一定程度上解决这些问题。从而避免物业建成后给使用人和管理维护服务者带来的缺憾。 二、早期介入物业开发可以提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算和业主公约、物业使用守则
6、的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据较精确的进行财务预算分析，较好的控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从
7、使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用住前就能正常运行。三、此外，早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，物业投入使用时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可
8、以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供与之相适应的优质服务。实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面，有无可替代的重要作用。但是，由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的概念，要认识到，物业建设相比物业管理之下只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。做好物业管理工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用。而物业管理前期介入是首要
9、的环节，如果在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期介入纳入法规，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用，其意义将是及其重大深远的。第一篇 公司简历迪克物业公司是一家首次通过ISO9001质量体系认证的专业化、一体化物业服务公司，率先与世界五百强企业强强联合，凝聚国内“四大”物业服务企业的管理、经营之精华，有机地融入以和谐为主题的中原文化传统，使中原文化与沿海城市服务礼仪互为补充,相得益彰地提炼出适合中国国情需要的现代物业管理新概念，锻造出具有国内特色的“迪克物业”服务品牌。迪克物业致力于管理信息化、服务人性化、技术智能化、企业规范
10、化的研究与探索，开企业风气之先。始终坚守“精细、专业、诚信、和谐”的治企之道，本着从客户的角度思考问题、从国内的趋势定位战略、用微观创新设计产品、把员工创造引向服务，充分演绎“让时尚归于平淡，让平淡充溢精彩”的理念，提炼出国内人居生活的精要,在引领现代中国崭新人居文化事业中，展示出国内物业管理企业熠熠生辉的形象。第二篇 企业理念迪克物业倡导的文化价值观，是以文化推动企业核心能力的持续成长，推动资源的持续经营，推动企业效率、效益的持续提高，推动企业及员工价值实现。迪克物业的企业文化是崇尚规范化、标准化管理的企业文化，其精髓是“精细、专业、诚信、和谐”。迪克物业发展愿景：成为世界一流的物业一体化服
11、务商迪克物业核心价值观：追求企业和员工的共同成长；实现客户和企业的和谐共荣迪克物业服务理念：精诚服务、精彩生活迪克物业品牌风格：高档物业特征、优质服务标志迪克物业企业精神：严格苛求、自觉奉献迪克物业文化精髓：精细、专业、诚信、和谐迪克物业经营理念：共赢合作、共同发展迪克物业质量方针：为客户提供安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐的生活和工作环境迪克物业管理方针：守法诚信、关爱身心；绿色环保、安全温馨；追求卓越、持续创新第三篇 经营范围物业管理全委服务超前启动-建设期物业全面介入服务 多年的从业经验，使我们最贴近业主的需求；集专业化运作之优势，迪克物业将从规划设计、材料和设备选型、施工管理、销售等
12、多角度，为合作方提供最符合现实使用情况和最贴近业主实际需求的专业建议。-项目规划阶段物业管理介入工作 -提供项目规划顾问建议根据项目规划草案等基础资料中对客户群体的分析并结合实地考察调研，针对当地市场的实际需求，对项目日后的物业管理进行初步定位；从物业管理角度对物业使用功能、建筑平面设计、停车场管理系统、物业区之交通道路分布控制要求、工程设施/设备房位置/功能之合理性、消防/保安监控设备位置及功能等提供专业建议，以满足日后物业管理者及使用人的诸多需求； 对物业配套设施（例如：会所功能设计、场地分割、经营管理）等之合理性的进行分析并提供建议； 提供商业部分的设计和运营管理方面的专业建议，如：电梯
13、载重、电压、空间容量、入口大小等是否能够满足业态的需要，设备选型、人流、能耗等的测算等；提供物业区内整体环境及园艺绿化布局的专业建议； 提供工程规划设计建议针对项目各大系统提供包括空调系统、运载（垂直交通）系统、强电系统各项设备、弱电系统等的选型建议、水/电及燃气能源系统供应建议、能源收缴与控制建议等-工程施工阶段物业管理介入工作 -强化施工管理、全面掌握物业信息深入细致地研究工程图纸，从物业管理角度完善其细节；参与各种设施设备的安装调试工作，为日后物业管理正式接管收集第一手资料，为今后管理打下良好基础；提供施工现场控制建议、施工现场安全管理建议、工程检验标准建议；-项目销售阶段物业管理介入工
14、作 -迪克物业坚持人本化的服务理念，贯彻全程营销的操作，同时从项目的前期介入开始即注重精确化的服务标准。为保证物业销售工作的正常有序开展，在销售阶段，中海物业将明确相应物业工作内容，并为销售人员提供相应培训，使其准确的将相关信息反馈给广大客户，以保证未来业主对项目情况的准确掌握，避免因信息不对称引起的物业管理纠纷。-工程交付使用阶段物业管理介入工作 -全面进行项目竣工验收、接管验收工作日常管理-精诚服务创造精彩生活精品社区 精英团队 精细服务 精心呵护 精彩生活客户服务中心 资源的整合运用、品位文化的打造、尊贵的生活顾问安全管理 为您保“家”护“行” 人防、物防、技防的完美结合，独具特色的立体
15、交叉安防体系环境管理 专业园丁用心雕琢一壑一丘，用情蕴育一花一木，让您的都市家园拥有大自然的韵味 公共绿化服务：常规服务、花卉摆设、插花更换、信息服务 私家花园有偿管养的业务：病虫害整治、观赏植物整形/施肥、花园改造服务 绿色清洁服务：选用优质、环保的清洁用品，杜绝环境人为污染；推行区域消毒服务，打造健康生活空间，让您拥有自然、和谐的绿色家园。隐性清洁服务：推行隐性服务，服务人员不再干扰您的生活，而服务却无处不在，让您在纤尘不染的空间里享受世外桃源般的宁静。工程管理 为业主提供“专业、专注、高效、优质”的楼宇设备管理服务，为您守卫社区的“心脏”。社区文化n 邻里“聚会”、社区“派对”，营造高尚、人文社区氛围。顾问服务成熟产品板块全程项目顾问合作模式全程顾问代管合作享用迪克物业丰富资源的快捷方式全程顾问服务合作方式的工作内容：国内一流的专业物业服务团队 + 集团化运作的管理经验国内特有的资深专家工作组 迪克物业多年规模化、专业化发展的海量资源库专业驻场工作组 全心全意为合作伙伴提供现场精细专业的服务项目经理专业物业服务团队 统筹公司整体资源、全程跟踪监控项目运作迪克物业现
