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1、富士特上上夼东项项目户型面积积定位与与价格定定位独立深化化报告北京东方方恒基地地产顾问问/恒基基房产20044年111月目 录一、区域域环境调调研项目周周边区域域交通导导流图（注注解） 项目目周边企企事业单单位分布布图（注注解） 项目目周边商商业民生生配套分分布图（注注解） 项目目周边住住宅区域域分布图图（注解解） 项目目周边类类比竞争争项目分分布图（注注解） 项目目周边类类比竞争争项目基基本资料料调研其他在在销或在在建项目目简介：（非类类比项目目）二、户型型定位部部分调研研1、项目目周边各各类比竞竞争项目目户型供供应比例例与消化化比例（小小结）2、二手手市场租租赁与销销售供应应状况（写写字楼
2、物物业、商商品房物物业）3、项目目周边各各大项目目户型设设计与针针对的目目标客户户群体关关联系、市市场关系系三、价格格定位部部分调研研1、 项目周边边竞争项项目价格格调研2、 项目周边边二手市市场销售售与租赁赁价格调调研（写写字楼物物业、商商品房物物业）3、 市场均价价定位针对二二手交易易市场中中（买卖卖）市场场的分析析研究针对二二手交易易市场中中（租赁赁）市场场的分析析研究4、与市市场类比比竞争项项目166大卖点点分析价价格的评评比均价定定位动态态价格基基础四、定位位总结1、价格格定位2、目标标客户群群体定位位3、物业业形态定定位4、户型型定位五、其他他配套建建议1、行政政支持系系统2、后勤
3、勤支持系系统3、经营营支持系系统4、物业业管理系系统一、区域域环境调调研项目周周边类比比竞争项项目基本本资料调调研个案一：东海山山庄项目名称称东海山庄庄项目类型型中高档住住宅发 展 商山东白云云山房地地产开发发有限公公司地理位置置白马山庄庄南环山山路东口口隧道北北工程进度度 20005年55月交付付使用交通状况况 便利,7、223、88、188、488、1、110、558、550路等等多路公公交车经经过总占地面面积1万左左右总建筑面面积156000容积率1.4绿化率40%实用率90%层数共为5栋栋板楼 (4+1阁楼楼/层)配套设施施西部三层层网点为为设区生生活配套套付款方式式一次性付付款或银银
4、行按揭揭7成220年 售价最高53380元元/最低43380元元/均价45580元元/交楼标准准毛坯房管理费00.8元元/月住户数量量共1088户（另另27套套阁楼亦亦可单独独销售）如如计入户户数可达达1355户停车位除阁楼外外停车位位按1比比1计算算，共计计1088个目标客户户群私营企业业主或主主管、部部分政府府官员、成成功商人人等多为为二次置置业人群群主力 卖卖点以地段、私私密、环环境氛围围等中高高端别墅墅型居住住区推广广广告 诉诉求山海情怀怀,名流流专属综合点评评该项目由由于地利利关系，在在景观优优势与私私密性上上较为得得到富足足阶层的的喜爱，但但鉴于该该项目产产品所定定位的客客户群为为
5、中高端端客户群群体，再再者在规规模体量量、档次次氛围上上与本项项目仍存存在一定定差异，列列其为竞竞争对手手只在与与总价与与户型上上的考虑虑。个案二：进德小小区注：（该该项目地地块产权权归属上上有遗留留问题，所所以主要要的经济济技术指指标现今今仍未对对外公布布，销售售资料、工工地公示示牌、销销售人员员、开发发公司中中层亦无无透露。）项目名称称进德小区区(小高高层二期期)项目类型型中低档住住宅发展商烟台房地地产集团团华宇置置业地理位置置四马路进进德小区区内工程进度度20055年100月份交交房交通状况况便利总占地面面积 不详总建筑面面积不详容积率不详绿化率37%实用率不详层数共为两栋栋 每栋栋12
6、层层配套设施施社区医疗疗、幼儿儿园、健健身房、餐餐饮、洗洗浴、超超市、农农贸市场场、小学学、银行行一应俱俱全免煤煤暖投资资付款方式式一次性付付款或银银行按揭揭7成220年售价最高46680元元/最低39980元元/（高一一层+11.5%）均价42280元元/交楼标准准毛坯房管理费未未定住户数量量共1200户停车位地下地地上3220个停停车位目标客户户群 附近喜喜欢就近近置业的的老居户户主力卖点点以地段为为主力，附附以居住住理念等等概念化化主题广告诉求求超大空间间设计,演绎现现代舒适适生活综合点评评该项目盘盘踞芝罘罘区中心心地段，周周边皆为为年代久久远的老老城区，与与本项目目区域环环境氛围围极其
7、相相似，所所以该项项目的户户型设计计与价格格定位、销销售状况况将是本本项目的的重要参参考对象象。个案三：今日花花园该项目分分为东西西两区，东东区为规规划中与与部分销销售区域域或配套套区域在在此简单单略过；东区：共共计6栋栋楼（99、100、111、122、133、144号楼） 9号号楼为回回迁安置置楼； 100号楼在在售，目目前为现现房。113层为为网点，被被建行买买走，作作为办公公楼。 111号楼为为一大型型超市。 12214号号楼为111层带带阁楼的的住宅楼楼，规划划/待建建，因为为牵扯到到旧有项项目的拆拆迁，所所以具体体改造时时间至今今未定。西区：项目名称称今日花园园西区项目类型型中档住
8、宅宅发展商烟台国际际工程发发展有限限公司 地理位置置环山路与与胜利路路交叉口口路南工程进度度准现房交通状况况交通便利利，附近近有9条条公交线线路总占地面面积14万总建筑面面积27.88万容积率1.722绿化率38.88%实用率78%层数共计8栋栋楼（55栋111层，11栋144层，22栋188层）配套设施施小型会所所付款方式式一次性或或银行按按揭（最最低首付付30%，最长长30年年银行按按揭）售价最高51100元元/最低42260元元/均价46620元元/交楼标准准毛坯房管理费11元/月目标客户户群附近的私私营业主主，企事事业单位位的领导导和各部部门负责责人以及及金领阶阶层住户数量量共6333
9、户停车位330个个主力卖点点地段（市市区中心心的中心心）、三三大公园园包围广告诉求求市区最后后一块黄黄金宝地地 综合点评评区域不可可多得的的好项目目，社区区配套成成熟、地地理环境境极其优优越，而而且产品品设计上上超越了了区域市市场的档档次与特特性，形形成了创创新与差差异化的的优势，而而另一方方面亦为为本项目目价格定定位与户户型定位位的良好好借鉴对对象。个案四：华侨新新城注：（该该项目地地块产权权归属上上有遗留留问题，所所以主要要的经济济技术指指标现今今仍未对对外公布布，销售售资料、工工地公示示牌、销销售人员员、开发发公司中中层亦无无透露。）项目名称称华侨新城城项目类型型中高档住住宅发展商华侨置
10、业业、 烟台嘉嘉诚实业业有限公公司 地理位置置环山路一一中分校校附近工程进度度刚开工交通状况况便利，77路223路8路等等多路公公交车经经过总占地面面积不详总建筑面面积不详容积率不详绿化率不详实用率不详层数8层（11-2号号为多层层）111层（33号为小小高层）3层（44-7号号为低层层）配套设施施3层(22地上+1地下下)网点点,地下下2层车车库付款方式式一次性付付款或银银行按揭揭7成220年售价最高80000元元/最低43350元元/均价44450元元/交楼标准准毛坯房管理费11元/月住户数量量共1188户停车位40个目标客户户群市内与区区域内较较为富裕裕的富足足阶层主力卖点点半山望海海贵
11、族生生活区广告诉求求打造烟台台地产界界的劳斯斯莱斯综合点评评由于该项项目地理理位置优优越，针针对的客客户群体体亦定位位为高端端阶层的的顶尖人人物，从从该项目目的定价价方面亦亦已可见见一斑。但但该项目目由于仍仍然存在在较大货货量，对对未来市市场消化化整体格格局仍会会带来一一定程度度影响，所所以列为为类比对对象。个案五：静海山山庄项目名称称静海山庄庄项目类型型中档住宅宅发展商鹏源房产产地理位置置环山路传传染病医医院东工程进度度A、B现现房，CC期房（在在建）交通状况况优(7、223、55、488路公交交车）总占地面面积104886平米米总建筑面面积213000平米米容积率1.6绿化率42%层数该项
12、目小小区为33栋/114层实用率78%配套设施施配套办公公楼付款方式式一次性付付款或银银行按揭揭售价1层31180元元/， 111层554888元/每层差价价1000元/ 均价43100元/交楼标准准毛坯房管理费11元/月住户数量量共1400户停车位40个目标客户户群烟台本地地买房高高端人群群 主力卖点点优越地理理位置广告诉求求优越地理理位置综合点评评该项目现现已基本本销售完完毕，仅仅余部分分尾盘货货量，鉴鉴于其为为近期开开发的产产品，其其面对客客户层与与项目总总价、户户型定位位仍为可可参考对对象，所所以列入入类比。其他在在销或在在建项目目简介：（非类类比项目目）一、项目目名称：万光上上夼综合
13、合市场 总建面积积：1770000发 展 商：烟烟台万光光城建综综合开发发有限公公司地 址：上夼大大厦北侧侧 罐罐头厂东东侧项目概况况：该项目目为单体体共6层层，地上上1至33层为商商铺，地地上4层层为住宅宅32000元/起（仅仅有9套套全部售售罄），地地下负一一层为农农贸市场场，负二二层为配配套停车车场。对外销销售价格格为：车车位6至至9万元元/个，一一层精品品网点886000元/起价，二二层食品品超市880000元/实行88%返租租，三层层日用品品超市770000元/实行88%返租租20005年110月331正式式交付使使用，220066年元月月开业二、项目目名称：暂定名名“迎祥路路飞龙项项目”总建面积积：2559799.5228发 展 商：烟烟台市飞飞龙建筑筑开发公公司项目概况况: 2栋多多层(55层+11层阁楼楼)， 1至22层为商商业网点点。户型面面积为990.006/1122.33/1138.17共三种种选择每栋44个单元元,1梯梯2户20005年元元旦正式式开盘发发售（采采取先建建后售的的方式）三、项目目名称：暂定名名“新塔山山综合市市场项目目”总建面积积：约3300000发 展 商：烟
