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1、零售企业估值的一种简单方法常识有时候是最好的判断，简单、可靠。对零售企业的估值，可以用传统的PE、EV/EBITDA、DCF等方式，还 可以用一种简单的方式通过常识判断。这就是EV/门店，或者EV/门店面积。这种方法实际上和对周期企业估值 常用的EV/重置成本的道理是一样的。以国内领先的电器连锁零售店苏宁为例，其EV/门店和EV/门店面积为:苏宁电器估值CR1Shares4, 664, 141, 300Price18. 48Eauitv86.193. 331. 224Debt-C且sh17, 859, 111, 000EV334 220, 224Stare885Area 百qm)3 774,
2、900EV/Store亿 213, 808EV/Are 且18, 102苏宁的2009年3季度财报显示,苏宁共拥有门店885 家,面积377.49万平米。根据财报数据可以很容易算出苏宁的企业价值EV。因此苏宁的估 值为每个门店 7721万人民币，约合1.8 万每平米。由于开一个门店所需的资金也平均在4 千万元以上，加上每而 最 近 的 一 则 新 闻 则 让 人 深中年 的 盈 利 ， 这 个 估 值 还 不 算 离 谱 。思: 2010 年升集团上市推介 瑞银预测 PE 为 21 至 30 倍02 月23日 腾讯财经据香港媒体报道，今年首家大型中资新股中升集团昨天起进行推介，根据保荐人瑞银的
3、研究报告中，以折现现金流方式对公司的估值达259亿至369亿元，即相等于2010年预测市盈率（PE） 高达 21 倍至 30 倍，不单较其列举的汽车相关股份平均 14 倍的市盈率为高，亦高于零售股平均22.4 倍的市盈 率。大摩：合理PE介乎20至25倍不过，其列举的汽车相关股份，独欠本地上市公司中，业务与中升最相近的大昌行集团（01828）及陈唱国际（00693）。有投资者透露，昨天的分析员会议上有 投资者问及为何不把大昌行列作比较公司，该行响应称大昌行应列作食品零售商。然而，报告中列举近40 家、 包括蒙牛（02319）、百盛（03368）的零售股中，亦不见大昌行的踪影。另一保荐人大摩的报
4、告认为，中升合理市盈率应介乎20倍至25倍，虽仍大幅高于报告中列举的发展中地区汽车代理商平均13.8倍的市盈率， 但下限与本地挂牌的零售股平均市盈率相若。大摩又指出，以中升代理多个品牌以及销售服务毛利较多，应可较 一般汽车股有溢价，但应较一般零售股折让。盈利增长方面，两家保荐人均预计，中升将于2009年及201 0年度每年多赚一倍。其中，瑞银预期其盈利今年上升1 .4倍至 10.95亿元（人民币，下同），而大摩则预计 今年公司可赚10.33亿元，增长1.2 倍。主要原因是公司将分别在2009、 2010及2011 年，将分店数目增至 55、95 及135家。近日丰田汽车回收事件惹起全球关注，瑞
5、银报告引述中升称，事件暂时对公司没重大影响。但报告 指出 ，中 升对丰田及 Lexus 两个品牌依赖度高，其中丰田占其售 车收入 51%， Lexus 占 17% 。根据这个新闻，可以推算出中升的EV/门店。中升目前有约60家门店，假设中升的债务和现金一样多，则这个 估值意味着4-6亿/门店。而实际上如果新建一家高档4S店最多需要7千万，算上其他费用顶多1亿。也就是说 每个店的盈利折现值要有 3-5 亿。假设10%的折现率，每个店今后每年的盈利要达到3-5 千万元才行。而大摩预 计今年公司可赚 10.33 亿元，按 95 家门店计算平均仅为 1100万元/门店。投资中升实际上就等于用4-6 亿购买 只需要几千万元就可以建立的门店。不用谈 DCF 和 PE 等高深的估值方法，通过常识就可以判断这个估值过高 了。
