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1、 . 某街商业区可行性分析报告单位：开元 日期：2017年12月1日一、1、项目概述项目名称：市2001-51号地项目暂定投资商：开元建立地址：，西起普照街、永和街，东至保安街，北至长江路，南到街。占地面积：13800平方米总建筑面积：57960平方米投资总额：约64533万元人民币投资收情况租售结合：静态投资回收期2。96年含建立期动态投资回收期3。49含建立期投资收益率33.3%项目建立期：15个月2、项目建立背景是历史上形成的市最早的商业中心之一，是市对外主要窗口。整个街区的建筑风格、经营业态分布、道路交通环境、经营商品的档次等都代表了市的对外形象。经过市人民的共同努力，市在近十年发生了
2、巨大变化，并正在向着国际化都市迈进。然而随着市现代化城市建立的不断完善，街商业区逐渐暴露出与市的城市开展不相适应。主要表现在商业区衰落、商品的经营品种定位不明显、建筑功能与街区不协调、街区的特征逐步消失、形象定位不清等方面。为使市真正成为中国北方重要的区域性国际化航运中心、商贸中心、旅游中心、信息中心、金融中心、国际商都和国际名城，市政府与市委决定对城市中心商业区进展全面改造。从2000年11月开场对进展街商业区进展总体规划，截止到2001年5月街一期发行规划方案设计已完成。全部改造规划面积共70公顷，由三期进展，即一期改造区30公顷，二期改造区15.4公顷，远期改造区15.6公顷。其中一期改
3、造拆迁面积113112平方米，占地面积57068平方米，拟建筑面积143739平方米，由普照街至民生街的5个地块组成。拆迁工作从2001年9月开场，全部改造工程约两年完毕。在市人民政府、市规划局、市建委、开发办、市商委与区人民政府的等各级领导关心、指导下，市街改造工程指挥部对街改造工作进展了大量细致的研究工作，并对一期五块地块进展了招投标，其中2001-51号地块由开元中标承建，准备筹建“市2001-51号地项目。市商业街市2001-51号地项目拟建为经营品牌服装为主充分反映城市特色的综合性商业区，拟有两种经营方案，方案一为将商城全部出售，方案二为租售结合，两种方案均具有较高的可行性。3、项目
4、建立依据市规划设计研究院受市政府委托于2001年2月作出了一套比较系统的“街商业街区改造规划前期策划研究的研究报告。在此根底上，通过邀请招标的形式对街的进展高起点、高标准的整体设计。中标通知书关于街商业改造的会议纪要市政府办公厅二OOO年十二月五日信息第8期市区政府办公室，二OO一年三月八日街商业街5块地块启动区项目的规划设计条件市规划局，二OO一年六月五日4、可研目的开发商在这一房地产项目的目标是有盈利性，它将该现场的物业潜力资本化并从规划的房地产投资中获取可观的收益。此可行性研究确定为评估该物业的经济和实施的可行性，并考虑了项目目前的建立状况和资金投入，此研究的目的包括：物业市场分析与市场
5、定位经营方案分析全部出售方案的财务可行性租售并举方案的财务可行性提出该项目投资资金筹措计划5、可行性报告编制依据本可行性报告的编制依据如下：中标通知书国家计委、建立部建立项目经济评价方法与参数工程项目的技术经济分析改造规划图现状表市建筑经济指标市动迁改造有关规定与各种收费标准市街商业芪 改造规划前期策划研究报告与策划条件相关的政策法规市场调查数据街改造会议纪要市人民政府与区人民政府6、项目主要经济技术一览表序号指标单位指标值1建筑类1-1占地面积平米13,8001-2建筑面积米57,9601-2-1地上建筑面积米33,1201-2-2地下建筑面积米24,8401-3建筑容积率地上2.41-4建
6、筑覆盖率60%1-5绿地率25%1-6建立期月152-1投资总额万元64,533主要财务指标静态投资回收期年2.96动态投资回收期年3.49部收益率33.3%投资利润率15%净现值万元35,749%投资利税率15%流动比率528%二、 项目开发条件1、项目选址与规划布局市2001-51号地项目南临街商业步行街，周遍形成以街百货商店、巴黎之春、精品城为中心的商业群，处于街改造总布局的第一段，属于一级用地。与广场金融圈、友好广场娱乐圈、火车站、众多公共汽车站形成严密联系。规划设计地形呈L型布置，对吸引客流和提升物业价值极为有利。入口平面布置上采用弧形曲线，丰富了建筑物的造型。平面采用大柱距、大空间
7、布置，有利于商场部布局。为满足人民集散的需要，将建筑物远退红线，留足足够的地上、地下停车位。该地段为土净地出让，出让的土地综合地价为：7800元/平方米楼面地价该地价包括土地出让费、动迁安置费、产权补偿费、装修补偿费、搬家费、搬迁奖励费、三停费、排渣费跨区优惠、不可预见费等与局部城市配套费用。2、规划设计条件与功能占地面积：13800平方米建筑物覆盖率：60%绿地率：25%容积率地上：2.4总建筑面积：57960平方米地上：33120平方米，四层，商城地下：24840平方米，地下一、二层商场，地下二层含停车场3、场区情况一期可以分为5个较块，其动迁安置工作截止到2001年11月中旬已全部完毕。
8、三、市场定位与经营方案1、 市场定位市政府对改造后的街的定位为：代表21世纪商业形象，面向中、高档消费群体，可与的王府井、的路以与的铜锣湾相媲美的标志性商业大街。根据这一定位，经过我们深入细致的调查和研究，并参照有关规划方案，我们将市2001-51号地项目定位为专营中高档服装、服饰，商品销售实行现代计算机管理，实施“星级效劳规，具有国际水准的精品名店。2、 经营方案为提高投资决策与设计的科学性，我们通过政策研究、市场调研与预测、投资与财务分析以与技术方案分析论证，制定了市2001-51号地项目的经营方案，以期在法律上允许、技术上可能、经济上可徒刑的情况下获得最高、最正确使用，提高投资收益率。出
9、售与出租结合，考虑到物业整体布局、投资回收和方便管理，计划将物业地下两层与地上一层用于出售，地上二至四导通知于出租经营。经过测算这样的租售比例较为合理。有关财务分析附后3、 主题风格拟建商场将以“独特的生活方式中心来引人注目。基于这一主题，我们将仔细规划建筑的部装修和建筑方式以创造与这一主题的目标和风格相应的适宜的购物环境。更为重要的是，货品和休闲活动应作好职业包装并且有选择地刺激购物者的需求和购物欲望。基于这一主题风格的物业不管是出售经营还是租售并举的方案都将启得较大的市场份额，实现较好的投资回报。4、 市场组成4.1本地市场本地具有500多万人口的市场，将近160万人口集中在中心商业区，对
10、于这样大的市场没有特色的市场战略是不会对拟建的物业起多大作用的。为了加强其竞争性，应将市场战略的特色性和集中性相结合。首先，根据相应特性将市场分类，然后再设计购物中心以抓住这一市场份额。基于我们对市场走向和模式的观察，我们认为中高收入的年轻工薪族单身或已婚有或没有孩子，年龄在20到45岁之间，应该是拟建项目的市场中较为集中的局部。4.2流动市场据估计每年国、外到旅游人数就如1996年7月一样大约850万人。随着今后几年的经济开放和外国投资者的进入，这局部潜在市场预计将会进一步扩大。最近由新加坡合资的大窑湾港项目就已经表现出了这种趋势。由这局部参观旅游的人带来的商业消费不可低估。应将这一流动市场
11、视为拟建项目有希望发气利益的第二局部市场。4.3租户组合与布置租户组合与布置情况是拟建项目市场战略的重要局部。一个成功的商业中心主要领带于租户/零售商的平衡和互补以与有效空间有策略的布置。零售商/租户的分布应有计划的安排，这样才能保证商业零售覆盖率和光临商场的顾客均衡分布。还应考虑到固定租客与其它附属租客之间的互补与竞争关系。群众化且实力雄厚的主要租户对现代的商业中心的主题和目标来说非常关键。他们即能提供顶级效劳又能为商厦引来其它的附属租客，同时也会吸引潜在顾客光临商厦。成功的主要租户会进一步提高商业中心的名望和形象，在某些情况下，主要租户的名声和特色已经与商业中心联系起来了。在新加坡就有一些
12、典型例子，如Liang court 的daimaru，新加坡广场的yaohan ,raffies 城的sogo等。目前的零售市场被相互独立的本地零售商统治，他们在主要的商厦租用柜台和店铺。友谊商店、国泰大厦、秋林公司是市仅有的几家经营零售商品的国有商厦。国外的商店/零售商还没有在的零售市场站筝脚 跟。但有报道说日本 的 和新加坡的 已说明对在设立分店的兴趣。5、 商场布局地上一层主营港台女装、化装品、箱包地上二层主营欧美女装地上三层主营男装和童装地上四层为皮草广场地下一层为大型百货和食品超市地下二层为休闲美食广场、停车场、设备间等四、市场分析1、 周遍环境与通达程度街商业区具有优越的的地理位置
13、，她西入口胜利广场与火车站相连，东入口与港港湾桥相连，全长约2公里，其中近期改造总长约1公里。火车站与港客运站是的主要交通枢纽，其客流量占市人口流动量的50%以上。同时街商业区靠人民路附近聚集了市主要的白领阶层，如广场附近的中国人民银行、中国银行、中国建立银行、中国工商银行、中国农业银行、中国农业开展银行、国家开发银行、中国进出口银行、光大银行、招商银行、实业银行、浦 东开展银行、中国人寿保险公司、平安保险公司等金融机构，同时还有国家、省与市等机关与企事业单位如海关、商检局、海事局、动植物检验、移动通讯、邮政、市财政局、市机械局、市化工局、省纺织进出口公司、中国粮食进出口公司，此外华丽华大酒店
14、、香格里拉饭店、希尔顿酒店、国际酒店等高级涉外酒店。其地理位置优势是市其它大型商业区无法比较的。2、 周围商业区的经营特点2.1胜利广场 与其相临的胜利广场合资全面投入使用，新的面貌、先进的设备、完善的配套设施吸引了众多客户；同时做为接市主要街区与商业区的必经之路与主要通道吸引了许多经营业户与旅游购物的人流。胜利广场商业区的主要建筑在支下，以个体经营为主，整个街区的方向只能靠有限的标识来区分，极易使购物者迷失方向，为购物者带来不便。2000年与街一街之隔的青泥商业街进展了全面改造，现已承受尾声，青泥商业街聚集了市最大的商业机构如大商集团、万凯乐商场、先施秋林、秋林百货、中兴商业大厦、大厦、新玛
15、特购物中心等，同时正在兴超的有百年商城，预计今年底青泥商业街会全面完成改造计划，投入正常运营。改造后的表泥商业商业街其特色是国外大型综合性商场，其中比较有特色的如迈凯乐商场以青春派专卖服装与日式产品为特色；商场以副食品经营为特色；百年商城太平洋百货以经营妇女用品为特色；先施秋林以经营中高档服装为特色等，这些大型商场优势是品种全，即从百姓生活着想，日常用品几乎都可以看到。但改造后尤其是临街，几乎没有专店，使其些偏爱品牌、名牌的购物者难以方便地确定目标。3、 环境对市200151号地项目的影响基于周围商业区的经营特点与竞争的关系，拟建物业将利用自己的地理优势，同时考虑经营特色，制定切实可行的经营策略。3.1不利影
