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1、产权式酒店项目投资综述 摘要产权式酒店起源于欧洲20世纪70年头,随着人们生活水平的提高和旅游业的蓬勃发展,在我国也掀起了一股浪潮。中产阶级在追求高品位享受的同时,也把眼光投向了旅游房地产这一旅游业中的朝阳产业。可是因为其特殊的集融资方式和运营方式,以及国内对这一新兴产业的生疏所带来的各方面学问、技能和法律法规的欠缺,在这一类项目的投资中存在很多敏感而又麻烦的问题。文章从它的起源和发呈现状上作初步的了解,而后从对投资一个产权式酒店的市场定位分析、可行性探讨、经营管理策略策划、风险分析以及必要的防范措施等方面作进一步的探究,最终驾驭它所具有的蓬勃生命力并解决所须要面对的问题。 关键词产权式酒店;
2、分期度假;投资价值;托付管理.一、产权式酒店概念 “产权式酒店”,指由消费者或个人投资者买断酒店的产权,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权,投资者一般并不在酒店居住,而是像购买住房一样投资置业,将客房托付给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的确定期限的免费入住权。早在20世纪70年头欧美等发达国家就出现了这种酒店。国际产权式酒店权威机构RCI中国区首席代表邹颜伊先生认为,产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点,前景特别光明。产权酒店20世纪90年头进入中国以来,在北京、上海、广州、昆明、海南等地取得了较大胜利。它其实是一种小户型的旅游地产
3、项目。 产权酒店,“酒店地产”这种全新投资理念被业内称为“第5种物业”,是一种地产商与酒店运营商相结合的运营模式。它是以商业项目立项,同时可以和一般住宅一样按套销售,但建筑规划与配套全部依据酒店的标准执行,又经由正规的酒店管理公司统一运营,最大化地保证投资收益的一种地产开发模式。 任何投资都存在风险,在房地产投资领域这个道理已经被无限地放大。同样,对于产权物业来说,如何防范风险、获得稳定的投资回报,也是摆在全部投资者面前最重要的事情。这两年,在产权商铺项目火爆销售的同时,由于在经营上的失误造成了投资者的收益无法兑现的失败案例也层出不穷。 投资产权式酒店的风险是较大的,所以投资产权式酒店应当特别
4、慎重,对于这个新生事物,在投资之前就要全面了解,尽量对其经营等各方面做到心中有数。 二、产权式酒店发展概况 2004年,全球国际旅游者接待量达到7.51亿人次,比2003年增长9%;中国全年旅游业总收入达到6150亿元,比2002年增长10.5%。 2005年,中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期,期间入境旅游人数年均增长率为8%10%,中国国内旅游人数年均增长率为5%7%。 2006上半年入境旅游人数5973.20万人次,比2005年同期增长2.40%;入境过夜旅游者人数2356.81万人次,比2005年同期增长4.36%;全国旅游外汇收入146.83亿美元,比2005年同期增长4
5、.10%。 产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合,整合了多种资源优势,是房地产和酒店的创新经营模式。10年前产权式酒店诞生于海南省,目前我国产权式酒店项目已发展到200多个,在北京也有很多产权式酒店项目在建。但是,因为目前我国的房地产业和酒店业都尚不很规范,产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期,相应的法律、法规尚不明确。因此,今后服务将是将来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性确定了它必需聘请或托付专业酒店管理公司来经营管理,它们可以最大限度地挖掘酒店的潜力,合理运用酒店的资源,从而更为有效地保障投资者利益。 三、产权式酒店投资分析 产权式酒店与酒店式公寓除了立
6、项不同之外,在客户类型上也有较明显的区分。据国际中心有关负责人介绍,产权式酒店投资客户的比例比酒店式公寓高很多。产权式酒店的最大卖点也是其投资价值。因为相对于投资股票、债券、期货等品种而言,投资产权式酒店属于低风险、高收益,有望成为中产阶层的投资首选。所以在国际上,产权式酒店作为一种投资理财方式,受到众多家庭与企业的青睐。依据其用途,又可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地的产权式酒店即属于后者;而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地区。对于我国房地产市场来说,产权式酒店是一个地地道道的舶来品。但实现低风险高收
7、益的前提条件是出租率,只有高出租率的保证,才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率干脆与地理位置及自然资源、稀缺性管理质量等休戚相关。 毋庸置疑,产权式酒店是一个值得考虑的中长期投资产品,关键在于如何选择。选择一种投资,需考虑投资本金、回报率和回报保障。对投资者来说,最重要的是推断回报保障是否牢靠。它对景观位置地段区位的要求极为苛刻,酒店所拥有的资源要有一种独占性。所以,这类酒店一般应位于闻名旅游城市或景色美丽的旅游地区或国际知名的会务中心。首先要保证能拥有足够而稳定客源,让酒店出租率保持在50%以上,这样其客房年度利润分红除抵消分期付款费用外,才会有盈余。 地理位置一指酒店所在的景观位置,
8、是否具有显明特色的或是拥有比别人所拥有品质更高一级的服务资源;二指所在区域位置,能否吸引大量度假商务、会议客人。美丽的景观,才能够吸引足够多的人群。在海滩、沙漠、雪山的景观处,能用于建立酒店的立项并不多见。好的、排他性的地理位置,能看到最美的景色,这种产权酒店确定升值。假如处于重要城市、旅游城市,则酒店价值也自然加分。产权酒店是旅游的产物,旅游资源丰富的地方,酒店可以保持较高的出租率,这可以让业主信任具有投资价值。当然一个地方就算它的自然环境、地理条件都很适合投建酒店,我们还应当进行产权酒店模式可行性探讨,就产权式酒店的每一个特性进行分析。它的管理问题、运营问题、风险防范问题等可以用来验证此地
9、是否适合投建产权式酒店。 产权式酒店尽管有着迷人的高额投资回报,但投资风险也与收益并存。产权式酒店客房的产权虽然已经卖给了个人,但在一个很长的时间里,它不是小业主的居所,而是作为酒店客房经营的。这种出卖运用权换取全部权的方式实际隐含着很大的经营风险。为了增加投资者购买产权式酒店的信念,开发商一般会引进专业公司进行经营管理。假如该酒店管理公司具有确定品牌,以统一品牌形象面对市场,就可以积累定向的客源。 产权式酒店的特性确定了它必需聘请或托付专业酒店管理公司来经营管理,因为产权式酒店业权分散,业主众多且业主的类型庞杂,个人、企业、集团等都有可能杂混其中,所以关系很难协调。这就给酒店的管理带来了挑战
10、。在作投资分析时必须要考虑到将来要交给谁管理、如何管理的问题。而且你所中意的管理集团它又是否看好你的项目情愿管理的问题。所以,在考虑到吸引投资者的同时,也要将将来的管理机构的要求考虑进来。建立一个好的营销基础设施,技术条件也是必要的,应充分利用当地的技术力气和人才市场。因为一国、一地区的科技文化教化水平,确定了它接受消化新技术的实力。这些相关的创新性因素可以提升区位的形象和品位,让管理者看到将来会得的利益,他们才会更乐意、更努力地进行管理运营。 但是,因为目前我国的房地产业和酒店业都尚不很规范,产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期,相应的法律、法规尚不明确。因此,今后服务将是将来产权式酒
11、店乃至整个酒店业竞争的焦点。而服务从更多的意义上来讲就是文化的沟通。所以文化环境是影响投资环境因素中较为深层的背景因素,经常简洁被忽视,但这一因素又确的确实在起着重大基础作用。当一个投资者到异国他乡去投资时,东道地的历史文化氛围、社会风俗习惯等,将会对投资者产生深刻而许久的影响,使得投资者不得不从产品花色品种到营销策略,从生产作息支配到企业组织管理方式,都要作相应调整。忽视文化因素的严峻后果,可能带来的是对其投资产品的抵制,或许会在生产经营上遇到不必要的麻烦。 投资产权酒店与银行储蓄的比较来说,银行储蓄虽然利润很小却几乎没有什么风险,在我国除非是遇到政治环境的动荡才会出现储蓄的危急性;产权酒店
12、投资属不动产投资,它的变现实力受众多因素的限制,业主在投资时也会考虑其流通和变现实力,也就是其退出机制的设计。这种良好的金融体系和金融管理与服务,无疑会增加投资环境的优势,增加投资环境的引资功能。在这样的环境中,投资者的资金运转敏捷、出入便捷、渠道畅通,自然提高了投资效益。产权酒店大多是分期付款,可以通过转按揭的方式进行变现。一些产权酒店设计可以转让和退出规则,替业主转让。这样就为客户的投资回报供应了保障,也会提高他们的投资信念和热忱。 须要避开以下投资决策错误: 1.避开选择在非旅游区(城市)、非会务中心城市投建产权酒店。 2.避开选择客源无法保障、回报率定制过高的地方投建产权酒店。 3.避
13、开选择投资不是由专业酒店管理机构供应管理的产权酒店。 4.避开选择投资规划不合理的、配套不齐全的单体产权酒店。 5.避开选择在当地酒店资源已经过剩的地区投建新产权酒店。 四、产权式酒店的前景展望 产权酒店经过了几十年的发展,已渐渐成为一种全球化的旅游投资工具,同时也是中产阶级兴起后的产物。在中国,产权酒店还只是一个新的旅游产品。不过旅游业的蓬勃发展将大大地促进我国酒店业的发展。同时随着人们生活水平的提高,分时度假也在国内兴起,而分时度假这种新的度假方式正在渐渐兴起,是产权式酒店存在的一个基础。 私人投资者购买产权酒店后,每年自己运用约1520天,其他时间则进行托付管理,用于对外经营。其每年酒店
14、租金收益基本可抵消房产分期付款费用,购买者在确定年限缴完按揭贷款后,取得房屋产权。机构投资者购买产权酒店后,一方面用于投资,另一方面用于员工休假、公司年会和接待来宾。很多企业家在海岛购买别墅或酒店,除了自己和家人度假之外,也作为激励员工的一种用途,定期赐予优秀员工去海岛度假的激励制度,为企业带来惊人效益,这在西方国家尤为盛行。 北京作为全国政治、经济、文化中心,同时作为在国际上地位日益重要的现代化国际都市,其酒店业的发展突飞猛进带动了酒店式公寓的出现。不久前,中信国安集团投资的第一城面世,并以每平方米万元的价格销售产权式酒店现房。密云五星级世豪国际酒店推出了分时度假产权酒店,奇妙时间产权酒店别
15、墅开盘十余天销售超过30%。有关投资人士分析认为,以上三家产权式酒店均属于产权式度假酒店,走的都是“以会展、度假为主,旅游观光为辅”的酒店经营思路。可以信任,这一辐射效应正在扩散全国,在经过理智评价后中华大地上会如雨后春笋般矗立起多数产权新秀。 参考文献 1付晓东,胡铁成.区域融资与投资环境评价M.北京:商务印书馆,2004. 2美博迪,等.投资学M.朱宝宪,等,译.北京:机械工业出版社,2005. 3投资项目可行性探讨指南编写组.投资项目可行性探讨指南M.北京:中国电力出版社,2002. 4孙元欣,徐勇谋.投资项目评价理论、方法与案例M.上海:上海科学技术文献出版社, 2005.2008-2010年产权式酒店发展前景 一、2008-2010年产权式酒店租赁市场发展空间大 我国经济走势为产权式酒店供应较大发展空间；市场消费潜力起先释放，需求日趋旺盛；随着旅游度假条件的成熟，产权式酒店将成为旅游房产新的趋势。而产权式酒店的发展也具有重要的现实意义：一方面有利于引导房地产业健康发展，缓解大城市房地产过热，盘活存量房地产。另一方面有利于促进中小城市经济发展，缩小地区差距。 权式酒店正成为中国租赁市场一个新兴热门产品。据调查，到目前为止上海正在营业的产权式酒店共23个
