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1、第一部分：兰州市场概况分析考察一个地区的房地产市场，应当与这个地区的社会经济状况联系起来，宏观经济指标是房地产市场发展的基本背景因素。首先，我们从宏观经济指标、房地产市场以及政策来分析一下兰州市整体市场情况。1. 兰州市宏观经济概况1.1 GDP及实际增长率近年来，兰州市GDP逐年稳步增长。2011年，兰州经济保持较快增长态势，实现生产总值1360.03亿元，比上年增长15.0%。2012年上半年，兰州实现生产总值达715亿元，实际增长率高达13.4%，高于全国平均水平，这为兰州房地产市场发展提供了良好的经济基础。数据来源：兰州市统计局及官方网站2005年以来，兰州的GDP每年增长速度均保持在
2、10%以上，高速运行的经济可以带动购买力和购买欲的提升，最终将转化形成兰州房地产市场持续发展的基础。2011年兰州市人均GDP高达37609元，按照美元汇率（6.3680）兑换可换位5905美元，按照国际公认的经济周期对房地产周期的影响来看，兰州房地产已经入快速发展期。发展阶段启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP（美元）800-40004000-80008000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征单纯数量型以数量为主，数量和质量并重以质量为主，数量和质量并重综合发展，速度缓慢1.2 人均可支配收入及增长率从人均可支配收入来看，2
3、005-2012年上半年兰州人均可支配收入持续上涨。2011年全年兰州市城镇居民人均可支配收入15952.57元,比上年增长13.45%；2012年上半年城镇居民人均可支配收入9094.52元,比上年增长14.3%。人均可支配收入的持续增长无疑成为房地产市场发展的有力支撑。数据来源：兰州市统计局及官方网站1.3 社会固定资产投资及增长率兰州市城市基础设施建设步伐加快，各项服务功能逐步完善。兰州市2011年全年完成固定资产投资总额950.57亿元，比上年增长57.21%。其中，城镇固定资产投资完成856.35亿元，增长45.64%。房地产开发投资一直在稳步增长，2011年房地产开发投资159.6
4、7亿元，同比增长34.99%。数据来源：兰州市统计局及官方网站1.4 人口概况兰州市2010年第六次人口普查数据分析，截至2010年年底，兰州市常住人口已高达361.61万人，其中城关区人口密集度最大，高达127.9万人，其次为七里河、西固区、安宁区。2010年兰州市户籍人口高达323.54万人，也就是说兰州外来人口约40万人。外来人口的不断增多，也为房地产发展提供了一定的人口支撑。数据来源：兰州市统计局及官方网站1.5 小结兰州是我国中西部连接的枢纽，已经成为知名地产公司全国性布局的重要一站，从兰州整体市场情况来看：u GDP逐年快速增长，第二产业占重要地位，且第三产业加速发展，一方面催生了
5、大批的私营企业，新富人群逐年增长，改善性住房需求产生；另一方面提供了大量就业机会，吸引了大批外来人口，其中不乏高素质人才，这批人经过一段时间的稳定发展，也会产生购房需求，因此外来人口的刚性需求也在增长。u 经济发展促使人均可支配收入增长，收入增长会相应提升购买力，从而为房地产市场发展提供购买力基础。u 社会固定资产投资稳定增长，社会基础设施建设发展迅速，为房地产发展提供大环境支撑；房地产开发加速，兰州房地产市场进入快速发展期。u 兰州市人口稳步增长，2011年外来人口将近40万，庞大的外来人口为房地产市场提供的一定的需求支撑。 2. 兰州市房地产市场概况2.1 商品房成交均价走势分析（1） 兰
6、州市商品房成交均价兰州市商品房成交均价逐年稳步提升的态势。 2007年兰州市商品房成交价格由3300元/平方米到2012年上半年涨到大约5600元/平方米。其中2012年上半年受政策等多方面因素影响，房价与2011年全年价格基本持平。预计受政策影响，兰州2012年下半年房价以稳为主，不会有明显涨幅。数据来源：依据兰州市房管局官方数据整理（2） 兰州市重点区域商品房成交均价比较分析近五年，兰州市各区域房价走势与兰州市整体房价走势一致。以2012年上半年为例，雁滩板块商品房成交价格最高，达到7000元每平米的价格；安宁区次之，商品房成交价格为6416元/平方米。可见，安宁板块的区域价值和认可度还是
7、较高的。数据来源：依据兰州市房管局官方数据整理2.2 商品房成交量分析（1） 兰州市商品房成交量分析2007年到2011年这五年间，兰州市商品房年均消化量保持在100万平米左右。其中受 2008年第四季度地方政府和中央政府救市政策的刺激有关，楼市成交量大幅上升，2008年兰州全年成交量翻倍，高达200万平米左右。2012年上半年，兰州市商品房成交量达38万平米，消化速度明显放缓，宏观政策调控效果开始显现。预计下半年兰州市商品房市场仍以消化库存为主，以价换量仍是开发商的主要任务。数据来源：依据兰州市房管局官方数据整理（2） 兰州市重点区域商品房成交量比较分析兰州市各区域成交量以城关区为首，多为地
8、处城关的雁滩板块的带动作用有关。安宁区商品房成交市场也相对活跃。这与安宁区域最近较多新盘入市有关。数据来源：依据兰州市房管局官方数据整理因为此次调研主要楼盘在雁滩板块，故详细说一下雁滩近5年的商品房成交情况。近5年商品房成交量上看，雁滩板块2008年成交商品房套数6073套，居过往5年之首，这与雁滩08年开发入市楼盘数量较多有密切关系，08年全年共有26个楼市在售，不乏鸿运润园、基业豪庭这样的单体规模达到20万平米以上的大盘，故全年整体成交面积高达67万平米，另外这与2008年第四季度地方政府和中央政府救市的政策刺激有关，楼市成交量大幅上升。 2009年，雁滩板块成交量延续08年的火爆局面，全
9、年共有24个楼市在售，成交面积在41万平米左右，雁滩楼盘进入楼市发展的高速期，大量开发商聚集雁滩，雁滩开发进程明显加快。 2010-2011年随着雁滩板块的新入市楼盘的减少，且10年中央加大对房地产市场的调控，许多投资投机需求被遏制，调控效果初现，成交量开始放缓，全年成交量在17-19万平米水平。 2012年上半年，雁滩板块商品房共成交7.1万平方米，成交量不足2011年全年成交水平的一半。雁滩板块新入市楼盘逐渐减少，开发速度逐渐放慢，与雁滩土地资源多已经开发有关。目前看来，区域商品房市场以消化市场库存为主，短期内入市新盘数量较少。 2.3 小结受国家宏观政策影响，调控效果开始显现。中海凯旋门
10、在这个大前提下入市，必然面临的挑战更多。兰州市商品房价格短期内仍然以维稳为主，不会出现太大涨幅，以价换量是面临销售压力的主要手段。3. 兰州市主要房地产政策影响分析3.1 2010年5月26日，关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 政策要点：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定. 影响分析：将居民家庭住房套数以家庭为单位进行认定，限购范围及程度更为严格，更好的抑制投资投机购房需求。3.2 2010年7月7日，兰州市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨的实施意见政策要点：1) 实行严格的差别
11、化住房信贷政策，限制炒房和投机性购房行为。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的11倍。第二套住房的认定标准依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。人民银行兰州中心支行、银监局指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。2) 严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。非本地居民在兰州购买住房不得超过一套，本
12、地居民家庭在兰州购买住房不得超过两套,超过规定套数的，各商业银行不得提供住房贷款，房地产管理部门不予办理房屋产权登记。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。3) 市地税局严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对房价过高、涨幅过快，特别是2009年元月以来近郊四区房价超过8000元/平方米的楼盘进行重点清算和稽查。影响分析：本期调控政策最具特点的内容是“非本地居民在兰州购买住房不得超过一套，本地居民家庭在兰州购买住房不得超过两套”。此项规定对于投资、投机具备一定抑制效果。但由于兰州市场需求以“刚需”为主，供应量也十分有限，所以政策对于市场过热的调控作用有限。 “次性公
13、开全部销售房源”、“开发企业实际销售价格不得高于公示价格”等规定内容力度空前。但由于缺乏执行监管和有效惩戒，政策调控效应同样没有浮出水面。3.3 2011年4月，兰州市房地产管理局对外发布兰州商品房实行限价政策要点：新申办和已办理商品房预售许可证的开发企业必须到物价部门核价，实施“一套一价”新政，最高每平不超万元。交易价超过最高限价将无法办理交易手续。兰州市相关部门已经制定出最高限价，报省政府批准，原则上每套房子的利润不得高于20%。影响分析： 限价令整体上还是有一定效果的。兰州城关中心区房价一般保持在1万元每平米一下，抑制了部分开发商打造高端住宅的想法。但一些开发商也试图开发精装房突破限价令
14、，如嘉璐天保项目。但整体来看，还是有效地控制兰州房价过快增长。3.4 外地人在兰贷款买房出示2年及以上缴税证明 政策要点：对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日算起，近3年内在本市累计缴纳2年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。影响分析：限购令的加强版，外地人在兰州购房需要两年及以上的缴税证明，进一步遏制了投资投机性购房需求，但也不可避免地打击了一部分外来人口的刚性需求。3.5 小结新政打击的除了投资者外，改善型需求的客户一定程度上受到影响。特别是原先购买1房、2房过渡、目前计划换购3房的客户将被挤出市场。因此，市场供应将偏向支付能力较弱的初次购房者
15、，即刚需客户（多偏向购买中小户型，首付30%，整体购买力不强，对总购房款敏感度高）或者购买力较强的改善换房客户以及富有阶层。在这个前提下，合理的结果是产品供应转向小户型和大户型，中间户型面临尴尬。对于我们项目来讲，具备一定有利的影响。小户型，总房款低，使得刚需购房压力相对较小，必然会使部分释放的刚需转向新开发的居住区域，如九州区域，黄河北等外扩区域。第二部分：分区域房地产市场调研报告（雁滩板块）1、城关区市场概述 城关区目前是兰州市中心城区，人口密集，政治、经济、文化、商业中心。（1） 中心城区，兰州市最繁荣的区域；（2）城关区是兰州市的中心城区区域，生活配套比较成熟，但整体路况陈旧，交通拥堵严重； A、 房地产项目正往外围发展（1） 以前城关区中心房地产主要集中在东岗路、天水路沿线，以后此区域供应稀少；（2）目前大型的板块项目开发主要在黄河北，如庙滩子改造项目、九州的天昱、大陆桥以及恒大项目、雁滩片区的天庆、亚太、中广等项目。 B、未来开发空间充足（1） 城关区板块可现有克开发地块存量稀少，主要是是城中村改造项目，拆迁难度大，开发成本较高；（2） 随着万达、恒大分别强势进驻雁滩、九州，未来黄河北的区域价值将进一步提升；（3） 城区整体供应量有限，房价仍然具备上涨动力，但受
