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1、-摘要：2007年我国公布的新物权法增加了不动产善意取得制度。一方面，它作为现今市场制度下的一种重要举措，目的是为了维护交易平安和保护善意受让人的信赖利益。另一方面，对维护社会经济秩序的稳定也具有十分重要的意义。然而，新增的不动产善意取得制度在构造和相关概念上存在着一体化和不准确性等问题，造成了许多关于如何准确理解适用不动产善意取得制度的难点与困难，从而使得善意受让人和其他合法权利人的权利无法得到合理的维护和保障。而且，随着社会经济的不断开展进步，既有的立法在许多方面仍存在立法漏洞和缺乏，不能及时有效的满足社会的需求。本论文将研究分析上述问题，并提出如何完善不动产善意取得制度的相关举措、建议。
2、关键词：不动产；善意取得制度；应用难点；立法缺乏；建议. z- 论文题目：字体：楷体，字号：小一一、不动产善意取得制度概述善意取得，指的是财产占有人在没有权利处分他所占有的财产的前提下将财产转让给善意的第三人，而第三人可以基于善意信赖按照法律规定立即获得这项财产的所有权及相关权利。而这里所说的财产，根据新的法律规定应该包含动产与不动产。善意取得制度的目标拓宽到了以登记为公示的不动产，汽车，飞机以及船舶等特殊动产畴。但是，这里的不动产并不包括未经登记的不动产。由于我国的条件有限，尚未建立起完善的房地产登记制度。农村的不动产，特别是农民自盖房屋和宅基地使用权，未进展登记的现象比拟普遍；在镇上，私人
3、房屋及相应的土地使用权不登记的居民并非少数。而这些没有登记的不动产，我们不认为它处于不动产善意取得的围之中。由上可知，可以给不动产善意取得下一个定义：就算登记记载权利人不是真正的权利人，但他在与第三人的交易中已经将转让的不动产登记了在该第三人的名下，而此时第三人由于善意信赖不动产包括上面说到的特殊动产登记簿的登记与登记记载的权利人发生交易，因此可以依法及时取得交易不动产的所有权及相关物权，从而防止真正权利人从善意第三人手中夺回该不动产。真正权利人此时只有通过请求登记记载的权利人或者是有过错的登记机关赔偿损失的方式以此救济。一不动产善意取得制度的法理根底不动产善意取得制度的产生及开展是经过了一个
4、漫长的历史过程，早期罗马法盛行绝对所有权观念，而日耳曼法以手护手原则是对所有权绝对观念的一大突破。从善意取得只适用于动产的观点，到善意取得适用于不动产的观点逐渐得到大多数国家的成认，其背后其实蕴藏着深厚的理论根源。而物权的公示、公信原则作为不动产善意占有制度法理根底更是不容小觑。公示原则，是指为了防止损害第三人利益，并采用一定的方法在物权变动时，向社会群众公开物权改变的事实以此让真正的第三人知道1；物权公信原则，即只要是善意第三人信赖该物权并与其交易，即使公示的物权有错误或瑕疵的，为了保护交易平安，这种交易行为的法律效果将会受到法律的认可。综上，法律是否认可保护、物权是否正确需要通过物权公示公
5、信的方式原则去检验。物权的公示原则一般具备推断权力是否正确性的作用，也就是所谓的法律认同。而记载于不动产登记簿的不动产因公示而使其真正发生物权变动转移的物权，这也是可以正确使物权发生变动效力的方式。通过盖然性推定方式，即比拟主观抽象的观点来判断法律是否对物权产生正确性的引导与效果，这也是物权公示能够产生物权公信的本质原因。不动产善意取得制度无视了真实权利人与登记权利人可能是实际别离的可能性，是建立在可能损害真实权利人利益的代价之上优先保护善意第三人的利益，这既是近代社会观念所有权的产物，也是实行物权公信力所必然会导致的结果。建立物权的公信原则，绝非仅仅为了单纯比照原所有人与受让人之间的个人利益
6、。它确实立不仅与社会严密相关，也是社会全体在交易中迫切渴望的交易平安需求与保障，这甚至超越了个人利益层面的反思。当不动产登记在不动产登记簿时就产生了肯定、真实的公信力，就算是存在物权登记错误、登记之权利人无权处分的情形，法律都会依此公信力认可保护善意第三人的利益。但，只有第三人才可以主该项权利。不管物权是否有效，只要物权已登记，就会产生如下效力：一是推定不动产物权只要经过登记机构登记便产生真实物权的效力。二是推定想要与权利人进展不动产交易的第三人对登记容有所了解。三是推定第三人在交易时是善意且没有过失。假设第三人对即将交易的不动产的登记容不加以调查了解，即便第三人是善意的也可就此推断第三人存在
7、过失的方面2。 二不动产善意取得的构成要件我国在物权法第106第一款规定大致如下，所有权人依照法律规定有权向无处分权人追夺已经转让给受让人的动产或者不动产，但法律另有规定的除外。符合下面情形的，受让人可以即时取得该不动产或动产的所有权及相关物权：1受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2以合理的价格转让；3转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。上面所说的规定看起来是基于简化善意取得构成要件为目的而把动产善意取得和不动产的善意取得放在同一处条文来规定，但是从动产不动产之间善意取得的数个构成要件来看，二者的区别还是比拟明显的。现有的研究对动产善意取得的数
8、个构成要件虽然已经达成大体一致的认识，但在不动产的善意取得方面还有所争论。下面将结合物权法106条规定以及相关的学界理论、实践对我国不动产的善意取得制度进展分析阐述。1、公示物权人须为无处分权现今法律理论界争论差异较大的观点是：无权处分是否属于不动产善意取得的构成要件。但大多数学者的看法是，无权处分应该是不动产善意取得构成要件的其中一员。理由阐述如下：一是根据物权法第106条的规定可推知，无处分权人把不动产或者动产转让给善意受让人的根底行为，是适用善意取得的前提条件。但有些人可能会因为无权处分没有单独罗列在善意取得的构成要件中，而对此看法产生质疑，但是当我们放眼大局，认为不动产善意取得的构成要
9、件之一是无权处分的此种说法，其实从法律规定的整体体系来看是有理可循的。二是制度创设善意取得制度主要是为了，一方面可以兼顾无权处分关系到的双方当事人彼此之间的利益衡平关系，另一方面是可以解决现实生活中所涉及的无权处分问题。所以说，没有无权处分就没有善意取得。三是权利记载登记人处分不动产的行为是否属于无权处分可以通过登记机关或司法机关最后确认是否为错误登记后的方式来知悉。因此，如果公示的物权人在不是真实物权人的情况下仍擅自转让处理不动产，那他的这种行为应属无权处分3。2、第三人受让不动产主时主观上为善意第三人在与转让人交易时并不知道其不是真实物权人，而且主观上不存在重大过失，可称之为主观善意。我国
10、物权法为了保护交易平安和第三人的信赖利益而一向实行优先保护善意第三人利益的做法，第三人可被视为明显怀有恶意的情况是明明已经知道处分人并非真正物权人却还是为了取得交易不动产而与处分人进展交易，假设存在这种知错犯错的行为还对第三人适用善意取得制度的话，未免对真正的权利人存在不公平与不合理之处。如何理解善意和恶意是善意取得制度能否适用的关键。善意一般指的是第三人主观无重大过错以及对公示物权与事实物权已经别离的事实一无所知，而恶意一般指的就是上述所言的第三人在已经知道或者应该知道公示的物权已经和事实物权别离仍为了一己私利继续交易4。重大过失，其定义应采取客观标准，即按照普通人的正常判断为根据，来界定分
11、析他们的具体生活以及交易的经历以及情况是否属于重大过失。如果只是轻微过失或一般过失的,我们应认定其主观仍为善意。但不动产善意取得的判断标准，应该要以受让人善意信赖记载于登记簿中的权利人处分人为即公开权利人为准，故要求第三人交易是要慎重细心，在交易前要清楚知悉不动产登记簿上记载的真实状况。倘假设第三人无法自证其善，没有经过查阅不动产登记簿就与对方进展交易，可因此推断第三人有过错而无法受到法律的保护。3、向第三人转让物权的是不动产物权的公示物权人善意取得制度设立的目的是为了维护交易平安，保护受让人基于善意信赖物权公示公信而与相对人交易的利益。但是，如果转让物权给受让人的人与不动产登记簿中登记的主体
12、不一致，如果此时受让人以善意信赖不动产登记的物权公示原则为由请求保护其交易利益是无合理依据的，可不予保护。换句话说，如果向受让人转让物权的让与人只不过是不动产的占有使用人，或者甚至称不上是占有使用人，这时受让人错误的认为让与人对该项交易的不动产物权是有处分权的，由于交易的受让人并非公示物权人，所以这时受让人不可以按照善意取得制度来获取物权。4、第三人是基于有偿民事法律行为并以合理的价格受让物权物权法106条规定了适用不动产善意取得的相关要求，首先第三人的行为必须是有偿的民事法律行为，其次交易的价格还必须是合理的。可做如下理解分析：1第三人以继承等非民事法律行为为根底而受让物权不能适用善意取得。
13、在民法中，事件和行为可以引起民事法律关系的发生及变更，而行为又可以进一步分为事实行为和表意行为。而民事法律行为指的是一种合法表意行为。因为善意取得实质是第三人对物权的善意信赖利益而优先保护第三人利益，所以如果第三人不是基于表意行为和事实行为的事件而受让物权，不能适用于善意取得制度。再假设，假设第三人受让物权根本就不是因为表意行为产生的，这时候假设还适用善意取得制度的话就缺少法理根据了，而保护物权公示的信赖利益也就无从谈起。2第三人受让物权不能基于赠与等无偿行为，一定要是民事法律行为的有偿行为5。善意取得制度实际是经过思量第三人的物权公示信赖利益，为了减少交易风险维护交易平安，根据公平原则设立的
14、一项制度。但是，假设受让人无偿受让物权也就不存在交易风险，这时候的受让人不受善意取得制度保护。3受让人支付的价款必须是合理的。价格是否合理也是界定不动产取得善意与否的关键因素。在市场经济中，财产转让的普遍规律是以对价为条件，如果违反以对价为条件的规律的财产转让，很容易使得交易的人疑心这项交易是否为善意而警觉交易。一般来说，不动产交易情况中价格的界定通常以市场价格或政府部门参考价格或者指导价格而定不动产交易一般情况应以市场价格或者政府部门的指导价来参考确定。5、第三人已获得物权公示，即已完成物权转移登记物权法第106规定，转让的动产或不动产按照法律规定应当登记的已经登记才可以构成善意取得。换句话
15、说,转让的不动产要已然完成转移登记，就是不动产登记部门已经在不动产登记薄上把受让人作为不动产权利人的身份进展了登记，这也是发生物权变动借以适用不动产善意取得的方式。因此，从法律规定中可知，善意取得的构成要件之一包括去不动产登记部门完成物权转移登记，完成物权公示以产生物权公信力。从一个角度来讲，只有在产权登记完成后，受让人才真的可以得到完整的物权，这个登记要求与物权法的要完全一致的。从另一个角度来讲，如果不动产物权善意取得是以完成转移登记为时间点的话，物权人想要及时有效的阻止公示物权人对不动产之无权处分行为则可凭借异议登记方式来实现。倘假设双方当事人没有去不动产登记部门进展登记产生物权转移的法律
16、效果，仅仅是双方达成一致的共识的话，当事人彼此之间仅仅是一种债的关系，因此不能适用不动产善意取得制度。三不动产善意取得的法律效果不动产善意取得的法律效果，指的是不动产善意取得各种构成要件都符合满足时会发生的法律效果。如上文所说，因为善意取得制度关系到受让人、原权利人和让与人这三方当事人，故不动产善意取得法律效果也应该表达在三方面：1、转让人与受让人之间首先，受让人、转让人的债权债务关系是基于民事法律行为而产生的，受让人想获得该不动产而对让与人支付合理的对价，与此同时受让人的主观是善意的，所以可以善意取得获得已转移登记物权的所有权及其他物权。但是，如果受让人此时没有依照合同约定向转让人支付价款则要承当合同的违约责
