《苏州双冠集团独墅湖综合体项目市场研究定位投资分析一》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州双冠集团独墅湖综合体项目市场研究定位投资分析一（55页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、苏州双冠集团独墅湖综合体项目市场研究定位投资分析（一）执行总结篇 执行总结篇商业物业篇写字楼篇酒店篇展馆篇别墅篇酒店式公寓篇投资效益篇规划建议篇123本项目作为独墅湖板块规模最大的房地产项目之一，对整个独墅湖板块功能升级、改造、提升，以及双冠集团的品牌价值起深远的影响；本项目操作难度大，对资金要求高。需要准确的定位和市场预见性、合理的开发节奏以及科学的营销方式。对项目的理解本项目由写字楼、商业、酒店式公寓、酒店、会馆等多种不同的物业形态组成，是一个大型复合型的都市综合体项目；执行总结篇项目理解? 本地块位于苏州市未来的发展方向独墅湖板块，项目形象要求高，业态组合复杂，本着“整合资源，提升价值，
2、创造优势”的原则，为了争取项目获取最大的经济效益并兼顾一定的社会效益，我行制定了如下执行目标：顺应不断变化的市场，寻求合理的项目定位树立精品形象，弘扬双冠品牌取得良好的投资效果执行目标执行总结篇执行目标执行总结篇序号工作内容序号工作内容1苏州宏观经济环境调研12客群特征调研2苏州总体规划调研13重点竞争个案分析3独墅湖板块调研14苏州主要商务区调研4苏州主要商圈调查15重点写字楼调研5两湖板块物业普查16苏州主要产业调研6消费者行为研究17写字楼租户访谈7重点大型商业调研18四、五星级酒店调研8潜在商业项目调研19酒店式公寓调研9个案分析20企业消费访谈10经营者访谈21旅游、会展等市场调研1
3、1苏州别墅板块研究22未来竞争性项目调研在项目执行过程中，根据项目地块性质及项目特点，我行主要开展的市场调研包括： 市场调研内容项目总体定位独墅湖板块活力源苏州未来生活方式的源动力辐射区域面向金鸡湖CBD服务周围区域辐射全苏州项目功能：打造苏州全新”一站式“的购物天堂搭建服务环金鸡湖CBD的商务平台树立独墅湖板块楼宇建设新标杆构筑苏州商务、休闲的核心高地 实力开发商全力打造、丰富多元物业组合、创新购物娱乐生活方式，面向苏州提供的高品质生活、商务、休闲服务为目标的执行总结篇总体定位执行总结篇体现人性化、现代化，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的“一站式”超区域型Shopping Mall，成为独墅
4、湖板块的“商业航母”。 与独墅湖高档住宅区相匹配的高品质甲级写字楼 。以独墅湖未来的前景规划为蓝本，以板块的升值潜力为诉求，是理想的居住/投资两相宜的产品。 商业写字楼酒店式公寓分物业定位企业会所依托环金鸡湖CBD、面向苏州市区的高品质住所及提供高档服务的形态上类似别墅的企业会所。立足于金鸡湖CBD，辐射全市的大型偏度假式四星级酒店，是商务办公/会务的交流所，是生活/旅游的栖息地。 酒店。 展馆突出主题、创意与个性化，集教育文化、休闲娱乐、展示等于一体的现代化展馆。 分物业定位执行总结篇环金鸡湖CBD独墅湖高档住宅区周边未来人口50万市场培育将漫长而艰苦本项目将更多的依赖于环独墅湖板块居住氛围
5、以及环金鸡湖板块商务、商业氛围的形成，CBD的形成过程必将漫长而艰苦，此过程也使得本项目的商业、商务物业部分成功需要一定时间。巨大消费市场项目前景商业物业篇 执行总结篇商业物业篇写字楼篇酒店篇展馆篇别墅篇酒店式公寓篇投资效益篇规划建议篇分析思路商业经营者调研周边区域调研消费者消费偏好调研辐射商圈确定合理性商家预期体量、业态确定商 业 定 位商圈分析未来商业供应商业市场现状商业趋势预测否是商业物业分析思路商业市场分析苏州市商业市场现状综述 业态格局：以大型百货为主导，超市连锁迅速发展 。 规划布局：布局较为合理，高、中、低端百货错位竞争与合作的格局已经形成，能为不同层次的顾客提供更多的选择，商圈
6、布点较为均衡。但仍然存在较多的问题，主要商业网点分布在东、南、西、北环线以内。 零售业发展潜力巨大：社会消费品零售总额年均增长174#ff66ff.85%。商业市场分析苏州市商业市场现状综述按照2008年苏州市区人口计算，苏州市区的人均商业面积约为0#ff66ff.92平米/人，与商业发达地区水平相比（相对其城市人均收入），苏州市人均商业面积并没有太大差距。未来随着苏州宏观经济的持续看好，以及城市化进程平稳发展，因此，可以预测，苏州未来的商业物业市场总体增长空间有限，局部未被填补的市场空缺有潜力与机会发展。商业市场分析主要商圈分布 苏州市主要商圈有观前街商圈、石路步行街商圈、南门商圈、李公堤商
7、圈、左岸商业街商圈、东环路商圈、高新区狮山商圈、金鸡湖商圈、南苏州生活广场。12345678900、本项目地块1、观前街商圈2、石路步行街商圈3、南门商圈4、李公堤商圈5、左岸商业街商圈6、东环路商圈7、高新区狮山商圈8、湖东CBD商圈9、南苏州生活广场商业市场分析主要商圈比较 规模比较之商业面积苏州市各主要商圈现有零售商业面积约280万平方米，其中湖东CBD商圈的规模最大，接近970万方，其次为观前街老商圈，也有47万平米。 传统商圈新生商圈商业市场分析主要商圈比较苏州市各主要商圈内现有大型商场个数总计为17个，以湖东CBD商圈、石路步行街商圈、观前街商圈大型商场较为集中。 规模比较之大型商
8、场数量商业市场分析主要商圈比较苏州市各商圈沿街铺面总计约3425个，观前街单店面积较小，有1200个商铺供应，而左岸商业街、石路步行街以及湖东CBD商圈单个店面超过300平米的次主力店较多，因此总店面数量相对较少。 规模比较之街铺数量商业市场分析主要商圈比较 老牌商业街观前街商圈租金为各商圈之首，达12-35元/平米*月。石路步行街商圈、高新区狮山商圈、南门商圈通过十来年的发展，此三个商圈租金处于中游水平。湖东CBD商圈、李公堤商圈、左岸商业街商圈属于城市新区，目前人气较差，租金相比也最低。 商铺（街铺）租金比较 各商圈的业态组合具有明显的差异，业态的分化集中过程已基本完成。商业市场分析主要商
9、圈比较 商铺业态组合比较服饰业态分布较多的商圈：观前街商圈、李公堤商圈、石路步行街、狮山商圈、东环路商圈；餐饮业态分布较多的商圈：南门商圈、左岸商业街商圈、东环路商圈、湖东CBD商圈；休闲娱乐业态分布较多的商圈：南门商圈、湖东CBD商圈、左岸商业街商圈。商业市场分析主要商圈比较观前街、李公堤、左岸商业街、湖东CBD商圈表现为综合商圈，本地居民、商旅客、外来人口均占有一定比例；而石路步行街、东环路商圈则主要表现为生活配套商圈，本地居民较多。 客源比较之客源构成商业市场分析主要商圈比较 李公堤、左岸商业街、湖东CBD商业区的出租车及私家车的比例略高；公交和自行车/电动车仍是苏州市居民购物出行的主要
10、方式。 客源比较之出行方式比较商业市场分析主要商圈比较 从月购物消费额看，观前街、李公堤、左岸商业街、湖东CBD商圈的消费者消费力较高，显示其对高消费能力居民的吸引力较强。 客源比较之每月购物消费比较商业市场分析主要商圈比较观前街商圈湖东CBD商圈李公堤商业街左岸商业街商圈石路商业街商圈南门商圈东环路商圈高新区狮山商圈成熟度高成熟度低档次高档次低商业市场分析主要商圈比较 商圈比较小结 总体认为：由于苏州市区的扩大化，人口构成及来源的多样化，各商圈距离较远，市民的消费特征习性还是比较明显的。东环路商圈 石路步行街高新区狮山商圈 南门商圈 观前街商圈 李公堤商圈 左岸商业街商圈湖东CBD商圈特色配
11、套商业市级综合性商业中心区域级配套商圈市级综合性商圈传统市级综合商圈自然环境优势明显自然环境优势明显档次定位最高商业面积较小中中中较大较小中较大大商场45235047商铺数量较少中较少较少较多较少中中底层租金低中中中高中中低低业态组合餐饮/生活为主服饰为主服饰/餐饮为主餐饮/休闲娱乐为主服饰为主服饰为主餐饮/休闲娱乐为主餐饮/休闲娱乐为主个人收入一般一般一般一般较高较高较高高家庭收入一般一般一般一般较高较高较高高出行方式公交、电动车为主出租车、私家车较多消费额较低一般较低一般较高较高略高高商业市场分析现有重点商业项目一览园区邻里中心欧尚超市大润发超市家乐福超市月光码头圆融时代广场现代休闲广场金
12、鸡湖商业广场泰华商城领华数码城东吴国际商城左岸商业街李公堤商业街美罗商城第一百货新苏州百货苏宁电器大洋百货绿宝广场华润南苏州生活广场人民商场商业市场分析现有重点商业项目经营比较在现有32个大型商场，经营状况呈现出三个层次： 观前街商圈内的美罗商城、人民商场、泰华商城、石路国际、第一百货、新苏州百货、大洋百货等独领风骚 ， 绿宝百货、东吴国际商城等经营状况一般； 而像园区的几个大型商业项目，如久光百货、天虹百货，商业氛围不足，市场培育还需时日。 管理经验及品牌对经营状况作用明显，同时大型商业需要统一经营管理 。 大型商业需有长期经营打算，其人气形成需要大环境的成熟。经营比较小结商业市场分析未来主
13、要竞争性商圈/项目分析 李公堤商业街、左岸商业街、湖东CBD商圈与本项目较近，预计将直接与本项目产生竞争。 南门商圈、东环路上正在改造的几个大型超市将对本项目第一辐射圈内居民将产生一定分流。 观前街商业、石路步行街商圈、绿宝广场与本项目较远，对本项目影响不会很大，但对本项目的第二、第三辐射圈将有一定影响。12345678900、本项目地块1、观前街商圈2、石路步行街商圈3、南门商圈4、李公堤商圈5、左岸商业街商圈6、东环路商圈7、高新区狮山商圈8、湖东CBD商圈9、南苏州生活广场经营商户需求分析大型商家分析大卖场 苏州大卖场扩张意愿总体较强，所需面积基本在5,000平方米以上，每平方米月租金承受能力一般在50-100元之间或者50元以下。 家乐福体育中心店家乐福东环路店好又多人民南路店好又多金十六区店乐购苏州塔园店世纪联华苏州店欧尚工业园区店物美人民路店麦德龙新区店华润万家绿宝店华润万家苏美店大润发东环店大润发何山店沃尔玛东环店华联三香路经营商户需求分析大型商家分析
