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1、商厦项目第一章总论第一节概述一、项目概况：1、项目名称：2、项目建设单位3、3、建设单位法人代表及职务:王亮方职务：董事长、总经理4、注册地址及联系注册地址：联系：5、项目性质新建6、建设期建设期3年7、项目投资规模和资金来源投规模：项目总投资万元，其中固定资产投资万元，建设期利息万元，铺底流动资金600万元。资金来源：银行贷款万元，剩余由建设单位自筹。8项目经济效益年营业收入30600万元投资利润率25.96%投资利税率46.36%财务部收益率19.94%盈亏平衡点57.92%投资回收期5.98二、项目建设单位概况*股份有限公司于年 月 日开业，是国家认定的大型商贸企业，省政府重点扶持的骨干
2、企业，也是我省规模最大的民营企业之一，资 产规模5.49亿元，净资产1.83亿元。拥有商厦、吉星装饰材料城、齐宝 斋艺术发展有限责任公司、铝城购物中心、服饰广场、周村购物广场、北 京齐宝斋艺术研究院、国际业务部、鹏辉大酒店等十余个子公司，经营业 务涉及百货零售、酒店业、文化传播、外经外贸、物业管理、农业生态等 领域，已初步形成了多元化、集团化、国际化的发展格局。商厦股份有限公司是1995年12月30号开业的大型零售业，七年来坚 持“诚信经营、奉献社会”的企业核心理念，以前瞻的眼光为公司制订了 品牌经营、资本运作、品牌输出等三步走的发展战略。公司以商厦作为公 司的创业之本，赋予其品牌经营的重要使
3、命。开业伊始，即提出了 “质量 立厦”的经营宗旨，引入无形资产的重要概念，大力实施了形象带动战略， 提出了“高品味，低价位”；“购物无风险，退换更方便”的社会承诺，以 过硬的商品质量，全新的经营理念，深入人心的营销策略，日臻完善的服 务和不断创新精神，赢得了消费者和社会各界的认可。五年间，商厦凭借 300万元资本金和1.3亿银行贷款起步，开业第一年即实现销售额4.6亿元、 利润1200万元，并成功进入全国零售业百强的序列。经过几年的发展，2000 年，实现销售额9.2亿元、利润2339万元。还先后荣获“全国百城万店无 假货活动示店”、“全国贸系统先进集体”、“中国消费者协会争创诚信单位 先进单
4、位”、“全国青年文明号”等荣誉称号，2002年，被中国商业联合会 认定为中国商业名牌企业，标志着公司初步完成了品牌经营的重大使命。1998年，面对世界经济一体化的浪潮，公司冷静提出：扩是企业面临 的机遇，稳健是理性扩的前提，人才是实现扩的关键。大型商业企业要理 性扩，必须进一步强化市场观念、品牌观念和资本运营观念，明晰集团化、 多地化、国际化的发展方向，摒弃传统企业以单纯资本投入为主的扩模式， 充分借鉴国际跨国公司以资本为纽带、以输出无形资产、经营理念和管理 模式为主的扩经验，以智慧投入实现低成本的理性扩。2001年，公司依照“多元化、集团化、国际化”的发展战略，开始步入资本运营的新阶段。 在
5、短短的两年中，我们抓住部分企业经营亏损而导致房地产闲置的契机， 利用多年的积累资金，陆续收购了南定百货、第二百货商店、店物资总公 司、店文化宫、中国机电大厦、吉星装饰材料城等多家合科企业发展方向， 具有很大增潜力的中小企业。我们对这些企业因地制宜地进行了适当改造， 把盈利前景好的企业自主经营，暂时回报率低的采取租赁经营的形式，不 但为今后的发展积累了雄厚的资金，也积累了多种业态并举、集团化发展 的丰富管理经验。截至2002年末，公司各项业务总收入15.69亿元、利润 4588万元，彰显了资本运营的巨大成果。三、可行性研究报告编制单位编制单位：市工程咨询院单位负责人：高传禄资质等级：甲级，工咨甲
6、 9501024发证机关：中华人民国国家发展计划委员会第二节可行性研究的依据一、可行性研究的依据（一）新绿都置业发展有限公司与市工程咨询院就编制本项目可行 性研究报告签订的合同文本（二）中华人民国建筑法（三）中华人民国城市房地产管理法（四）城市房地产开发经营管理条例（五）民用建筑设计规（六）市城市总体规划（七）市规划局2003-03-05字第28号关于新绿都主题或购物公 园建设项目选址意见书（八）市规划局2003-03-05-25号关于市新绿都主题或购物公园 建设用地规划许可证（九）省城市房屋拆迁管理条例（十）市城市房屋拆迁管理办法（十一）省、市建设工程收费依据和收费标准（十二）新绿都置业发展
7、有限公司提供的经济技术资料（十三）其它有关国家政策及信息资料二、可行性研究的围（一）项目背景和建设的必要性（二）市场分析及建设规模（三）建设条件及场址选择（四）技术方案和建设方案（五）环境保护和节能（六）实施进度安排（七）管理机构（八）投资估算及效益分析（九）研究结论和建议三、可行性研究的原则（一）以创造二一世纪文明的商场、居住环境为主导，以推进商 场现代化，不断提高商住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标， 以满足不同层次的社会需求，实现社会、环境、经济效益的统一为基 本目标。（二）充分体现“以人为本”的思想，面向二十一世纪针对居民经 济水平提高和生活方式的更新，以满足居民及顾客的生理、心
8、理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的购物、娱乐、旅游、餐饮、生活居住环境。（三）坚持节地、节能和统一规划，合理布局，因地制宜综合开发 配套建设相结合的原则，以“拆迁一处，造福一片，稳定一方”为基 本目的，在拆建中根据实际情况，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境优美、配套齐全、具有超前性、先导性、示性的原则，达到高起点、高标准。（四）根据城市规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则 考虑设计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性、智能化的原 则。（五）坚持科技进步、择优选择设计方案，采用“新材料、新工艺、 新技术、新设备”四新技术，节约投资、减少成本，降低能耗，推进
9、 主题购物公园及居住区建设水平的提高，满足商场的先导性及住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，注重物业管理和安全保卫， 提高住宅的科技含量，以获取尽可能高的经济效益和社会效益的原则。（六）坚持环境生态化的原则，在满足日光，通风基础上，着重进 行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使顾客和居民接受自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则， 建立人与自然有机和谐的统一。（七）充分利用土地及其它资源，面向消费市场 ，坚持“社会效益、 经济效益、环境效益”相结合原则，实现社会、经济、自然、生态在 高水平上协调发展。第三节主要经济技术指标详见主要技术经济指标一览表主要经济技术指标表指标名称单位工作
10、制度班次每年生产天数天每班工作小时小时耗水万吨/年耗电万吨/年设计定员总计人占地面积平方米建筑面积平方米项目总投资万元年营业收入万元年总成本万元财务部收益率%投资利税率%投资利润率%投资回收期年指标备注23608102009004010205165630306002782619.94%46.36%25.96%5.98第二章 项目提出的背景及建设的必要性第一节项目提出的背景一、市概况（一）城市概况市位于省中部，是国务院批准的半岛经济开放区城市和“较大的市”全市总面积5938平方公里，辖店、博山、淄川、周村、5个区和桓台、沂源、高青3个县，总人口 412万人，其中市区人口 271 万人。历史悠久，
11、文物古迹众多，是齐文化的发祥地。又是省重要的 交通枢纽城市。市铁路总长 558公里，公路通车里程3177.7公里，其 中高级、次高级公路里程达 2744.9公里，有15条公路干线通往全国 各地，济青高速公路横贯全市东西。是鲁中处理中心和电信中枢，全 市交换机装机总容量达到 130万门，普及率达到22.31%，移动和无线 寻呼系统配套成网。是省重要的工业城市，具备较好的工业基础。主 要工业门类有石油化工、医药、纺织、丝绸、陶瓷、机电、电力等35个行业。陶瓷、琉璃、丝绸久负盛名，是我国五大瓷都之一。第二节 项目建设的必要性一、符合国家产业政策和地区发展规划本项目属旅游大产业的配套项目，符合中华人民
12、国国民经济和社会 发展“十五”计划中“积极开发和充分利用旅游资源，加快国际旅游业和国旅游业的发展”的要求。今后一时期，我国第三产业发展有两个主要方向：一是大力发展就业 容量大的第三产业，为产业结构调整和优化创造更多的就业岗位；二是积 极开拓潜力大，预期效益好的第三产业，为整个国民经济发展提供新的经 济增长点。商品零售业同时符合这两个方向。二、项目建设必将促进区域经济快速发展汽车贸易发展可以带动许多相关产业的发展，可以改善投资环境，提 高人们的生活质量，提高市居民文化生活水平，可以促进地区旅游业的快 速发展。该项目的建设，必将形成一批新的经济增长点，从而带动区域经 济的快速发展。三、项目建设是完
13、善城市功能的需要商业贸易是一个城市的组成部分和不可缺少的重要功能，起着为人民 提供物质需求，丰富人民群众文明、健康生活和促进社会主义精神文明建 设的作用。随着我国加入 WTO人民生活水平的日益提高和可支配时间的增 多，人们汽车市场提出了新的要求，人们的品牌消费观念在增强，但是， 目前，我市没有一家能运用综合实力与国际抗衡的汽贸企业，没有一家商 家能为人民提供国际水准的服务，且一般商家都面积小，经营项目不全， 档次低，极不适应形势发展的要求。因此，本项目的建设对完善城市功能， 丰富汽车具有重要意义。四、经济效益和社会效益明显本项目的建设，必将促进市汽贸业的快速发展，提高市的知名度，带 动其他相关
14、服务业的兴旺，进而促进市经济的快速发展。本项目的财务部收益率为投资回收期为年，可以为建设单位创 造出明显的经济利益第三章市场需求预测和拟建规模第一节市场需求预测一、我国汽车行业现状2000年，全行业实现销售收入 3911亿元，利润177亿元，比1995年分别增长80呀口 107%生产汽车207万辆，其中轿车 60.5万 辆，比1995年分别增长43呀口 86%生产摩托车1153万辆，占世界摩 托车产量的44%比1995年增长45%汽车工业出口额为 25亿美元， 进口额为36亿美元。2001年我国汽车产品总产量（不包括农用车）233.444万辆，较上年增长12.87%；汽车总销量236.366万辆，较上增长13.72%；产、 销量的增长幅度与1999年及2000年基本相近。2001 年我国汽车行业的主要特点：产销量进入第三个快速增幅年；效益与产销同步增长；生产集中度进一步得到提高；汽车产品结构调 整有成效；私人用车快速增长；随着入世，国产汽车与进口汽车及国产各车型之间的竞争加剧当前我国汽车工业中存在的主要问题：汽车市场有效需求的开拓 力度还不足；国外企业进军国市场导致国市场竞争加剧；国企业规模 偏小、自主开发能力弱、配套零部件配套体系结构不合理等原因导致 企业缺乏有效的竞争力；国市场要素的发育程度较低，导致企业缺乏良好的
